中新網(wǎng)10月25日電 據(jù)《人民日報》報道，24日，廣州12個小區(qū)業(yè)委會倡議聯(lián)合向開發(fā)商追討房屋專項維修資金整半月，已有60多個小區(qū)響應，新增8家小區(qū)業(yè)委會正式加入追討行列……維修金收支和管理混亂的“冰山一角”正在這個內(nèi)地最早進行房地產(chǎn)開發(fā)的城市揭開。
所涉9億元專項維修資金缺口的背后是數(shù)十萬戶業(yè)主的切身利益。家住廣州番禺區(qū)一小區(qū)的林女士告訴記者：“買房時已將維修基金繳給開發(fā)商，但過了幾年后才知道，小區(qū)維修基金賬戶上沒有錢�！彼f，小區(qū)成立業(yè)委會后，加大了追討力度，開發(fā)商答應把錢劃到賬上，還給業(yè)主們發(fā)了維修基金銀行卡“但拿卡到銀行一查，卻空無一文！”
現(xiàn)實問題：出現(xiàn)9億元缺口
商品住宅應繳資金總額約23億元，已歸集14.13億元，歸集額仍欠缺約9億元
10月8日，廣州越秀區(qū)東悅居、荔灣區(qū)西門口廣場、荔灣廣場、番禺區(qū)如意中心等12個小區(qū)業(yè)主委員會聯(lián)合發(fā)起倡議，呼吁廣州涉及專項維修資金問題的樓盤和業(yè)主加入集體追討行列。這12家樓盤，不同程度地存在專項維修資金的糾紛，涉及業(yè)主近萬戶。相關業(yè)主委員會主任表示，希望通過這次集體追討，明確1998年10月至2003年9月期間專項維修資金的繳交主體，并強制追回由開發(fā)商或物業(yè)管理公司挪用的專項維修資金。
10月18日，廣州市國土房管局通報，截至2006年8月底，廣州市老八區(qū)的816個物業(yè)小區(qū)建立了專項維修資金。全市十區(qū)有36.1816萬戶業(yè)主繳交了專項維修資金，商品住宅應繳資金總額約23億元，已歸集14.13億元。歸集額尚缺約9億元。
目前，12家業(yè)委會還在進行一項針對廣州各樓盤專項維修資金的調(diào)查工作，意在摸清各個開發(fā)商和業(yè)主的應繳數(shù)和實際到賬數(shù)，并對專項維修資金去向進行初步摸查。
廣州是內(nèi)地最早進行房地產(chǎn)市場開發(fā)的城市，相比其它城市更早面臨房屋維修問題。隨著小區(qū)維護的不斷增多，維修資金問題浮出水面，呈集中爆發(fā)之勢。“物業(yè)保修期過后，小區(qū)電梯壞了、外墻剝落等問題都得靠專項維修資金來解決。這時才發(fā)現(xiàn)，小區(qū)竟沒有維修資金！”不少小區(qū)的業(yè)委會主任們一肚子苦水。
正因如此，數(shù)十家業(yè)委會積極響應。
最大癥結：繳交主體不明
從1998至2003年，廣東規(guī)定與國家規(guī)定沖突，維修基金到底是業(yè)主交還是開發(fā)商交存爭議
廣州市國土房管局物管處負責人表示，經(jīng)推算出的約9億元資金缺口確實存在，但是否都要追繳又要具體分析。資金缺口從表現(xiàn)上看，既有開發(fā)商未繳的，也有業(yè)主應繳未繳的。
廣州海珠區(qū)一個小區(qū)業(yè)委會的負責人則強調(diào)，造成維修資金巨大缺口的原因之一，是業(yè)主交納的物業(yè)維修基金，被開發(fā)商或物管公司長期挪用；其次，是開發(fā)商應交納的部分或其他自留物業(yè)的部分物業(yè)維修基金長期沒有交納。
“其實，造成維修資金巨大缺口的主要原因是，在維修基金的繳交主體上，廣東規(guī)定與國家規(guī)定在一段時間內(nèi)相沖突，維修基金到底是業(yè)主交還是開發(fā)商交，爭議較大。”另一位維修資金“問題樓盤”的業(yè)委會主任說。
據(jù)了解，2003年9月1日，國家的《物業(yè)管理條例》正式實施。該條例規(guī)定，專項維修資金由業(yè)主支出；而早在1998年10月1日起施行的《廣東省物業(yè)管理條例》規(guī)定，該項資金由物業(yè)建設單位支出。
由此帶來一個問題，從1998至2003年期間，維修基金到底誰來交？業(yè)主還是開發(fā)商？這成為維修資金繳交問題的最大癥結。
12個樓盤的業(yè)主委員會在倡議中表示，他們請求廣東省人大明確1998年10月至2003年9月的繳交主體，以解決“法規(guī)沖突”；請求國土房管部門，對于拒繳專項維修資金的開發(fā)商按物業(yè)管理法規(guī)給予嚴肅處罰，強制追回應繳的專項維修資金；同時，請求司法部門對挪用侵吞專項維修資金的單位和個人追究刑事責任。
政府也有難處。廣州市國土房管局局長簡文豪說，目前維修基金追討出現(xiàn)矛盾，主要原因是法規(guī)規(guī)定的繳交主體表述上有沖突；其次，廣州缺乏行使行政強制措施的具體依據(jù)；另外，行政主管部門關于專項維修資金的管理辦法尚未出臺。
漏洞凸顯：制度亟待完善
房管局和法院各執(zhí)一詞：房管局稱應由司法渠道解決；法院表示不予受理
針對商品房維修基金管理暴露出來的問題，廣州市國土房管局表示，今后廣州專項維修資金的繳交將與開發(fā)企業(yè)辦理開發(fā)項目有關手續(xù)等相掛鉤，“不繳維修金，甭想開新盤”；在資金的使用上醞釀出臺規(guī)定將小區(qū)細分，以利于業(yè)主合法使用維修資金。
但對于兩部法律法規(guī)沖突的協(xié)調(diào)問題，廣州市國土房管局有關人員介紹說，目前他們認為1998年10月1日至2003年8月31日前，應通過建設單位交納首期專項維修資金；1998年9月30日前或2003年9月1日后，應由購房者交納首期專項維修資金。
但“由建設單位交納首期專項維修資金”到了開發(fā)商那里，卻成為小區(qū)業(yè)主們看不到盡頭的艱難追討之路。廣州12個小區(qū)業(yè)主委員會希望主管部門對拒不按規(guī)定繳納首期專項維修資金的開發(fā)商強制繳款。
廣州市國土房管局表示，依據(jù)現(xiàn)有管理規(guī)定，他們目前無權對未繳款人強制執(zhí)行責令繳款，應由司法渠道解決。但是，從前幾次追討維修資金的經(jīng)驗看，法院方面則認為，該糾紛不屬于民事案件，不予受理。
對此，業(yè)委會不止一次地提出問題：“我們到底應該找誰才能討到小區(qū)的專項維修資金？”
廣州市國土房管局說，目前他們已向建設部、廣東省建設廳反映該問題，以期推動進一步完善專項維修資金管理辦法出臺；同時希望立法部門解決地方性法規(guī)與國家規(guī)范性文件之間的沖突，盡快解釋法律適用問題。（韓建清 李剛）
