中新網12月13日電 據《每日經濟新聞》報道，11月，中房上海綜合指數環比下降2.1%；而國家統計局最新統計亦顯示上海房價跌幅連續4個月居全國之首。上海房價的下跌到底正解還是誤讀？

　　中房上海指數辦公室最新調查顯示，在新增供應量增加和資金壓力下，上海房價在前5個月連續下降的慣性作用下繼續下跌。11月，中房上海綜合指數為1375點，較上月下降30點，降幅為2.1%；中房上海住宅指數為1311點，較上月下降30點，降幅為2.2%；中房上海辦公樓指數為1452點，較上月下降9點，降幅為0.6%。

　　而12月9日國家發改委、國家統計局發布的最新統計數據亦顯示，全國有15個城市的新建商品房售價比10月份下降，上海降幅最為明顯，房屋銷售價格環比下跌0.6%，自8月份以來連續4個月跌幅居全國之首。

　　業內解讀數據觀點不同

　　觀點一：調控已取得較大成效

　　一種觀點認為，上海房價連續數月領跌全國的事實表明，國家調控房價的一系列措施在上海已取得較大成效，所以政府不應當再出臺進一步調控措施。如復旦大學管理學院知名學者謝百三便強調，如今上海樓市的整體跌幅基本已達15%-20%，調控效應已初步顯現，在這個時候政府應該從經濟發展的全局考慮，調控政策不應一味求緊。

　　觀點二：房價調整遠未到位

　　另一種觀點則認為，目前上海房價并沒有明顯下跌，應該看到“上海房價領跌全國”這個現象的背后，是近幾個月上海樓市供應結構的變化———低價位的動遷房、重大工程配套房大量入市。“換言之，房價的下跌與自由流通的商品房市場并無直接關聯。”滬上樓市知名評論人士蔡為民指出。

　　中國房地產指數系統統計數據也顯示，11月1日-20日，上海共成交商品房14490套，成交面積達150.53萬平方米，但其中配套商品房及非住宅物業占了總成交量的46.17%，比10月份的32.98%高出近14%。而11月11日-17日，動遷、配套商品房更是創紀錄地成交22.3萬平方米，首次超過普通住宅成交量。

　　基于此，蔡為民認為，上海樓市已明顯進入“上攻無望的下行階段”，目前房價的調整還遠未到位，“預計到明年一季度，上海房價有望整體下調30%以上。”

　　壓力重重開發商促銷只剩降價手段

　　中房上海指數辦公室調查也指出，半年多來開發商的資金緊張狀況絲毫沒有緩解，雖然銀行貸款到期有“不逼”的利好，但隨著年終到來，資金壓力越來越重。年終財務決算、貸款還息、支付工程款等，都需巨額現金流量，在多重壓力下，開發商選擇降價促銷回籠資金是近階段及未來一個時期的主要營銷手段。

　　該調查也提出，在房地產領域中應逐步建立適應全局、地區和操作層面的宏觀、中觀、微觀的管理機制，主要運用貨幣、財稅的經濟手段并適當運用行政手段來調控，促進房地產業長期穩定發展。要重視和大力推進適合普通老百姓需求的住房建設和消費，研究如何幫助提高普通老百姓購房的還貸能力，財政轉移支付應當從目前的“貼磚頭”逐步向“貼人頭”轉換。

　　“同時還要研究制訂適度減緩供應量的措施，在金融的支持下，分階段逐步提高期房預售標準，減少和延緩期房預售供應量將是一個可行選擇。”中指研究院華東分院副院長陳晟強調，在多方面扎實措施下，相信上海的住宅成交量會恢復到正常水平。

　　而從統計數字來看，11月新房成交有所放量。在商品住房市場方面，11月成交規模達189.9萬平方米，環比增加45.6萬平方米，與今年最低成交量7月的77.8萬平方米相比有了明顯增長。

　　二手房市場加速觸底

　　11月上海二手房市場依舊未能走出頹勢。12日公布的上海二手房指數報告顯示，11月份上海二手房指數為1661點，比10月份下挫16點，環比回落0.9%。自今年5月份達到頂峰(1714點)，6月份開始上海二手房指數已連續6個月呈現擴張式降幅。

　　“這一現象說明市場走向谷底的態勢非常明確，以目前形勢看，市場在短期內已無上攻的希望。預計至少要等到明年第一季度，才有可能進入‘筑底’階段。”對此，滬上樓市知名評論人士蔡為民指出。

　　讓上海各大中介更感無望的是，歷來因面積小、總價低而受各方歡迎的售后公房中的老公房，11月走勢同樣陷入了“量價雙跌”的困境。二手房指數辦公室統計數據顯示，老公房供應相對集中的普陀、長寧、虹口等區的二手房成交均價下降幅度最大，平均降幅達2.25%、1.74%和1.6%，其他區的降幅控制在1.5%以內，老公房市場平均回落幅度也達到1.2%。

　　此外，從戶型分布上看，小戶型明顯受到冷落。全市52個控制點中，面積35平方米左右一室戶的成交價格較上月環比下降了1.83%，兩房與三房的成交價格保持平穩。數據表明，此前上海各大銀行放寬對老公房貸款限制的利好政策并沒能帶來預期效果。(王芳艷 李靈)