淡出公眾視線已久的王海受張家港市中心王府名邸小區(qū)40多位業(yè)主委托，向開發(fā)商追討地下車位“使用費”。該小區(qū)的地下停車位，每個面積約15平方米，“使用費”高達20萬元左右。王海以公民代表身份代表其中的兩位業(yè)主向張家港市人民法院提起訴訟，日前，法院正式受理了訴狀。

　　法律界人士表示，事實上，圍繞著地下車庫權屬問題，在全國范圍內，業(yè)主和開發(fā)商之間已經(jīng)進行了多次較量，但由于相關法律的缺失，業(yè)主維權成功的案例罕見。

　　據(jù)了解，王府名邸位于張家港市中心沙洲路步行街。業(yè)主代表劉先生說，小區(qū)內沒有地面停車位，業(yè)主們的汽車必須停在2號樓和7號樓的地下車庫里。“在交房之前，開發(fā)商就通知我們購買地下車位，說先交錢的可以先選”。

　　據(jù)統(tǒng)計，目前王府名邸至少有40多位業(yè)主從開發(fā)商手中買下了停車位，停車位的面積平均為15平方米左右，售價普遍在20萬元上下。記者看到了開發(fā)商張家港新城置業(yè)有限公司開給一位業(yè)主的收據(jù)，收據(jù)摘要欄中寫著業(yè)主的房號和“地下車位”的字樣，以及車位的編號。對王府名邸的業(yè)主而言，樓下的地下車庫到底是誰的？開發(fā)商憑什么高價出售停車位？40多位購買或長期租賃停車位的業(yè)主希望討個說法。

　　日前，王海代理其中兩名業(yè)主起訴新城置業(yè)，要求對方退還購買停車位的全部款項。“整個王府名邸只有這么一個停車的地方，”王海表示，那么，根據(jù)《江蘇省城市規(guī)劃管理技術規(guī)范》，這個地下車庫就是配建車庫，屬于小區(qū)公共配套建筑，歸全體業(yè)主共有，開發(fā)商無權出售。

　　其次，王海經(jīng)調查發(fā)現(xiàn)，王府名邸的地下車庫全部屬于人防工程，而國家相關法律規(guī)定，人防工程屬國家所有，不得出售。

　　據(jù)張家港市人防辦負責人介紹，王府名邸的地下人防車庫系開發(fā)商全額投資，《蘇州市人民防空工程管理辦法》規(guī)定，人防工程“誰投資，誰使用，誰受益”，開發(fā)商向業(yè)主轉讓人防車庫使用權的做法并無不當。

　　據(jù)記者了解，關于人防車庫的爭議，在國內并非首次發(fā)生，其權屬問題界定起來相當復雜，以至于人防工程的主管部門都感到棘手。“目前可以明確的是，開發(fā)商具有必須建造防空地下室的義務，”蘇州市人防有關負責人在接受當?shù)孛襟w采訪時表示，目前江蘇省規(guī)定，開發(fā)商須按照整個建筑面積的2%-5%修建防空地下室。

　　那么開發(fā)商對于防空地下室又有哪些權利呢？據(jù)介紹，江蘇省的規(guī)定是：按法定比例修建的防空地下室，其權利肯定不在開發(fā)商手中，不得出售；蘇州市規(guī)定，按法定比例修建的防空地下室，屬國家所有，法定比例之外的部分，得看建造成本由誰支付。

　　“目前，防空地下室與車庫合二為一的做法非常普遍，這兩者攪在一起，情況就變得更為復雜。法定比例面積之內的部分很簡單——歸國家所有，而法定比例之外的部分，其物權到底歸誰所有，目前誰也說不清。”有關人士稱，“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”。此外，我國現(xiàn)行的土地法律法規(guī)中，只對地表土地使用權作出了規(guī)定，而地下空間的土地使用權問題沒有明確說法。

　　由于法律的缺位，開發(fā)商的“潛規(guī)則”就上升到了主導地位。于是，很多開發(fā)商就和購房者“約定”——地下車庫只賣不租，尤其是在房市紅火、開發(fā)商處于強勢地位的時候。

　　對于王府名邸業(yè)主起訴開發(fā)商的案件，接受記者采訪的業(yè)內人士直言：業(yè)主勝訴的可能性不大。“除非業(yè)主能夠證明，地下車庫的建筑成本已經(jīng)攤入房價，或者開發(fā)商賣掉的車位就是國家所有的人防設施。” (記者 張立棟 張家港)