日前，國務院《關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》發布，要在2020年，將海南建成世界一流國際休閑旅游島。與此同時，海南房地產價格直線上升，目前樓盤均價在9000多元/平方米，一些海景一線房每平方米售價至少在1萬元以上。

　　海南島新規劃重在旅游、消費與創新，只有在這三方面走出新路，海南才能成為中國旅游與消費重鎮。海南現在面臨的問題是：旅游搭臺，房地產唱戲，還是房地產搭臺，旅游唱戲？如果海南以賣地生財，那么，中國不過多一個高房價的標志地區，而不會多一個免稅旅游與消費的天堂。

　　海南獲得的政策之優惠前所未有。那么，海南旅游如何將消費做足？根據《意見》，海南可能成為我國最大的博彩業中心，將試辦一些國際通行的旅游體育娛樂項目；海南也將成為我國最大的免稅購物中心，建設和經營免稅店，逐步建成國際購物中心，并由財政部牽頭抓緊研究境外旅客購物離境退稅和離島旅客免稅購物政策的可行性，上報國務院。能否借此留住以往多南下香港或北上日本，甚至西飛歐洲采購奢侈品的境內高消費人群，甚至吸引亞洲的高消費人群消費，將是對海南省創新能力的極大考驗。

　　海南旅游收入已經比20年前翻了近60倍。但沒有健全的商務、服務、保稅購物、安全的稅務環境等相配套，旅游經濟注定無法長遠。海南旅游業經過20年的發展已經遭遇瓶頸期，如海口作為島內兩大旅游城市之一，旅游知名度卻并不高，而且缺乏有特色的旅游產品，吸引力不高，入境游客大幅下滑。另一方面，海南的熱帶氣候致使旅游業整體出現候鳥現象，淡旺季分野明顯，旺季時人滿為患，“一位難求”；淡季時門可羅雀，經營慘淡。

　　現在的關鍵問題是，海南能夠突破制度性窠臼嗎？他們將吸引怎么樣的投資客，接納什么樣的商業客戶，以形成海南的商業特色？

　　令人擔憂的是，海南似乎正欲重走老路，在最快捷的房地產市場上打主意，走旅游搭臺、房地產唱戲的老路，辦法是抬高土地價格。去年11月16號《海口晚報》一篇題為《海南：省級土地收儲欲破部分市縣地價低局面》的文章表示，海南部分地區過早出讓土地，地方政府缺乏一級開發能力，導致很多土地被賤賣。海南省國土環境資源廳廳長嚴之堯坦言，目前地價還沒有體現出海南土地的價值。改變這種狀況的具體辦法很簡單，那就是壟斷土地一級市場，打包上市。海南省正試圖利用省級土地儲備交易中心，建成一個大的土地交易平臺，用較少的成本來統籌全省土地資源，使得土地利益最大化。

　　海南已經成為房地產投資樂土。現在海南的房地產泡沫初泛，與上個世紀90年代的情況有異曲同工之妙。業內人士估計，目前在海南的全國性房地產開發企業超過100家，投資總額超過1000億。雖然沒有1992年的上萬家房地產企業那么多，但目前房地產投資占固定投資比例正在與當年看齊。相信在土地壟斷打包上市后，海南的地價仍將有躍升。

　　海南要建成中國的邁阿密，除了漂亮的建筑物，更需要的是適合海南風土人文的商業生態以及滿足各類購物群體需要的市場布局。

　　海南的企業適用什么樣的稅率，要什么樣的建筑，如何讓海南本地民眾成為經濟建設的共享者？所有的問題都需要制度方面的高度創新能力。面對百年難遇的大好機會，海南應該有勇氣通過物業稅的試點，向賣地財政說再見，轉而以獨特的魅力吸引真正的創業者與國際消費者。(葉檀 上海 資深財經專欄作家)