中央將投資4萬億元擴(kuò)大內(nèi)需，而建設(shè)部宣稱，未來3年將投入9000億元建設(shè)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房，市發(fā)改委也宣布，我市將投資3000億元用于住房建設(shè)、新城與重點(diǎn)中心鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目，打造宜居重慶。對重慶的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，“蛋糕”擺在面前，挑戰(zhàn)和機(jī)遇并存，開發(fā)商該怎么做？昨日，記者采訪了相關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士。

　　資金：備足糧草好過冬

　　“在非完全市場經(jīng)濟(jì)的情況下，政策的利好效果要產(chǎn)生很大的滯后，樂觀估計(jì)明年下半年才可能真正回暖。”尚峰企業(yè)副總沈海浪認(rèn)為，在這個乍暖還寒的時候，資金是否充裕是度過冬天的最大保障，因此要趕緊利用現(xiàn)在信貸放開的機(jī)會，盡量多地積累現(xiàn)金。“能多貸就絕不少貸，甚至民間借貸也可考慮，只要融資成本可以接受。”

　　中原地產(chǎn)副總何偉堅(jiān)也強(qiáng)調(diào)資金的重要性。不過他認(rèn)為，雖然信貸政策放寬，但銀行向來是“晴天給你傘，下雨就收回”，現(xiàn)在向銀行貸款依然很難。而民間借貸成本太高，據(jù)他所知有的年利率已達(dá)到84%。因此他建議開發(fā)商要兩條腿走路。首先要節(jié)流，開發(fā)商要收縮戰(zhàn)線，壓縮一些不必要的開支，甚至降薪、裁員也可以考慮。其次要開源，可以拿地?fù)Q錢，也可以引進(jìn)投資基金之類的機(jī)構(gòu)入股。目前重慶就有一家比較知名的公司，以旗下4個項(xiàng)目50%的股權(quán)為代價引入香港一家投資基金。

　　當(dāng)然，目前市場上還是有極少數(shù)企業(yè)現(xiàn)金流充足。對此，沈海浪的建議是，即使有錢也不要忙著拿地，寧可過度謹(jǐn)慎，也不要冒一點(diǎn)風(fēng)險。同時，即使要拿地，也不要通過“招拍掛”的方式。他判斷，再過半年，估計(jì)會有不少中小企業(yè)要賣地求生，那時才是“摘桃子”的好機(jī)會。不但可以壓價直接買下項(xiàng)目公司，而且買地的財(cái)務(wù)成本也低。

　　銷售：盡快出貨須舍得

　　“冬天其實(shí)才剛剛開始，春天雖然看得到，但真正回暖應(yīng)該要到2010年。”何偉堅(jiān)稱，現(xiàn)在對開發(fā)商來說不是追求多大利潤的時候，最重要的就是要趕快出貨，在價格上要舍得，只要不虧就趕快跑。“活下來最重要，否則春天來了你也看不到了”。何偉堅(jiān)認(rèn)為，通過多渠道出貨是一條可行之路，北部一個高端樓盤，就是在自己銷售的同時，又找了3家代理機(jī)構(gòu)一同銷售，一個月可以多賣2000多萬元。

　　沈海浪則建議開發(fā)商目光要放長遠(yuǎn)。“不要奢望春天馬上就會到來，也不要把目光僅僅放在眼下。現(xiàn)在只要能保本就要趕快出貨，儲備足夠彈藥，下一個春天才能獲得更大收獲。”他認(rèn)為，在目前市場情況下，產(chǎn)品和執(zhí)行就顯得更加重要，建議開發(fā)商選擇具有良好前期開發(fā)能力和執(zhí)行能力的代理商合作。

　　同時，在價格上，他們均認(rèn)為目前還沒有真正降到底部，建議開發(fā)商拿出壯士斷腕的勇氣，以一步到位的價格刺激市場。而在推盤節(jié)奏上，他們則建議每次推盤要少，要保持靈活的推盤節(jié)奏。同時項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度也要適度放緩，但是不能停工。

　　機(jī)會：可分食保障房市蛋糕

　　加快保障性安居工程的建設(shè)，在拉動內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，也解決了社會關(guān)心的民生問題，解決了中國百姓住房的困難問題。不過，大量資金投入保障性住房市場，必將對商品房市場產(chǎn)生影響，房地產(chǎn)企業(yè)如何在擴(kuò)大內(nèi)需的背景下生存并分食其市場“蛋糕”？

　　“在數(shù)千億元的保障性住房投資上，開發(fā)商可以將目光瞄準(zhǔn)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、‘雙限’房、危舊房改造的開發(fā)建設(shè)上。”重慶大學(xué)房地產(chǎn)學(xué)院院長任宏認(rèn)為，國家巨資投入廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房，將細(xì)分房地產(chǎn)市場，并對開發(fā)中低端產(chǎn)品的房企造成一定程度的沖擊。

　　重慶社科院企業(yè)研究所所長王秀模研究員也持同樣的觀點(diǎn)，在目前的樓市狀態(tài)下，不少開發(fā)商資金匱乏，而政府在保障性住房建設(shè)中的開發(fā)貸款以及稅收等都有優(yōu)惠。同時，開發(fā)商也不用擔(dān)心銷售以及開發(fā)貸款的問題。一位開發(fā)商負(fù)責(zé)人告訴記者，現(xiàn)在商品房風(fēng)險大，參與保障房建設(shè)還能快速回籠資金。

　　政府作為保障性住房的發(fā)展商，不是為了取代市場機(jī)制和私人發(fā)展商，而是為了更充分地發(fā)揮市場的作用。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的施工、建造仍由私人建造商承包，但他們必須遵守與政府簽訂的合同規(guī)定建房。

　　其實(shí)，國內(nèi)不少房地產(chǎn)大腕早就盯上了保障性住房建設(shè)的市場。目前除萬科已經(jīng)殺入保障性住房外，金融街、碧桂園、SOHO中國等企業(yè)均對該市場有濃厚的興趣。

　　不過，記者了解到，目前保障房的開發(fā)建設(shè)，多為有政府關(guān)系及招投標(biāo)優(yōu)勢國有房地產(chǎn)企業(yè)，民營房企想要參與到市場份額不斷擴(kuò)大的住房保障建設(shè)中，有一定的難度。(記者 曹勇 王春龍)