樓市降價預期形成 四季度有望迎來真正降價潮(2)

　　國土資源部已率先行動

　　下半年調(diào)控政策不會轉向

　　對于本輪調(diào)控最終是否能真正使房價降到一個合理的價位,打破量跌價滯的僵局,分析指出,這有待政策的鞏固和調(diào)控的深入。

　　目前主要的阻力來自于宏觀經(jīng)濟形勢的變化。中投顧問分析指出,按慣例于7月中旬召開的國務院經(jīng)濟形勢座談會被提前至上一周召開,從座談會上引發(fā)出來的對二季度經(jīng)濟形勢回落的預期,可能將成為樓市調(diào)控走向的分水嶺。一份高盛的最新研究報告預計,中國二季度及三季度的GDP環(huán)比增速可能將下滑至8%甚至更低的水平。在這樣的宏觀背景下,房地產(chǎn)市場的嚴厲調(diào)控能否延續(xù)目前的緊張態(tài)勢不免令人擔憂。而根據(jù)高盛的預期,房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施延續(xù)到7月底后可能將會出現(xiàn)一些微妙的轉變。

　　不過,在近日召開的全國國土資源廳局長座談會上,國土資源部部長徐紹史罕見地表態(tài),到目前為止,在房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用下,內(nèi)地主要城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出量跌價滯的態(tài)勢,預期再過一個季度左右,部分地區(qū)房地產(chǎn)市場將面臨全面調(diào)整,房價會有所下降,但不同城市表現(xiàn)不一,下降到什么程度不好預測。這不僅傳遞出政府調(diào)控樓市的強烈決心,也表明政策調(diào)控不會轉向。

　　徐紹史表示,下半年國土資源部仍將積極參與房地產(chǎn)調(diào)控。一是嚴格供地計劃執(zhí)行,保證70%的土地供應給政策性住房和中小套型商品房。二是嚴查房地產(chǎn)開發(fā)商囤地,目前約有一半的閑置土地是由于地方政府原因造成的,國土資源部正在對這個問題進行梳理,將出臺新的政策,解決這個問題。三是嚴格土地出讓新合同的執(zhí)行問題,開發(fā)商在土地出讓新合同當中,與政府約定了開竣工日期,國土部將依據(jù)土地出讓新合同對房地產(chǎn)項目進行檢查。

　　事實上,4月中旬“新國十條”出臺以來,相關調(diào)控始終沒有停滯。就在最近,國土資源部總規(guī)劃師胡存智就透露,國土資源部將嚴格規(guī)范土地出讓制度,對于已出讓的土地,土地出讓價不低于當?shù)鼗鶞实貎r70%,保證金不低于出讓最低價30%。這距離今年3月國土部“競買保證金不得低于出讓最低價的20%”的規(guī)定僅僅相隔3個月。

　　這些最新的動向,被不少人解讀為第二波樓市調(diào)控政策的方向。不過,北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強表示,樓市第二波調(diào)控并非意味著要出臺很多新政策,“新國十條”已經(jīng)是對癥下藥的政策了。只是很多具體政策執(zhí)行不到位,有的地方政府甚至沒有出臺實施細則。因此下半年調(diào)控的重點應該主要還是抓落實。

　　房企可能做好降價計劃

　　四季度或迎來真正意義“降價潮”

　　具體到房價來看,由于7、8月是傳統(tǒng)的樓市銷售淡季,成交量勢必難以反轉,房價的下滑趨勢將維持不變。

　　聶梅生表示,從新政調(diào)控效果看,遏制部分城市房價過快上漲的效果是顯著的,房價環(huán)比下降,而且趨勢會進一步擴大,房價已經(jīng)松動了。而按照徐紹史的預測,房價再過一個季度,也就是四季度將會有所下降。這與此前不少專家預測也基本一致。

　　近期,各地產(chǎn)上市公司也將陸續(xù)公布半年報。從當前半年報業(yè)績預告情況看,該行業(yè)業(yè)績預增幅度位居各行業(yè)倒數(shù)第二,僅為17.99%。而受房地產(chǎn)行業(yè)的影響,建筑業(yè)的預測凈利潤增幅也不高,僅為32.39%,遠低于各行業(yè)預增的平均水平。開發(fā)商對后市的判斷以及策略調(diào)整勢必將受此重大影響。

　　也正是因為目前樓市調(diào)控“一調(diào)到底”的堅決態(tài)度,行業(yè)預期已受到重創(chuàng)。“其實所有的開發(fā)商對今年的市場都已經(jīng)有了非常清晰的認識,房價,至少在2011年一季度已經(jīng)沒戲,要么扛著等明年,要么就準備降價。”北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少峰認為,眼下房價的堅挺只是表象,各大房企其實都做好了降價的計劃,只是降多少和什么時候降價的事情。

　　“現(xiàn)在讓房地產(chǎn)馬上降價還有些牽強,在7月份,將是房地產(chǎn)最憂郁、彷徨、無奈的一段時間,按照降價理論和對市場研判推測,在8月份左右,一線城市可能迎來真正意義上的‘降價潮’,那時全國二三線城市不會有太大的價格波動,但成交量一定不會很好,而三四線城市房價可能不漲,但成交量不會有很大的改變。”北京姜仁地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長姜仁表示。

　　聶梅生也強調(diào),本輪房地產(chǎn)調(diào)控不僅僅是沖房價來的,還是沖房地產(chǎn)市場背后蘊藏的金融等風險而來的,因此調(diào)控絕不會無功而返。記者盧軼