一線城市房屋成交量降45% 房企緊急圍獵二三線

　　樓市新政發揮了效果，特別是針對多套購房行為加以抑制的方式，令樓市迅速降溫，成交量一路下挫。

　　而三部委的表態讓吵鬧的樓市頓時安靜下來。上半年，八成房企未完成銷售目標。下半年，為了銷售業績，各大房企不可避免要迎來一場廝殺。

　　然而，這時候的開發商，卻并不是一片焦灼。因為，除了“重災區”的一線城市，二三線城市將成為房企今年的“救世主”。

　　以二三線為主戰場的恒大地產宣布銷售目標將逆市上調30%以上至400億元

　　一線城市不可避免成“重災區”，成交量最高降45%

　　“不要對調控心存僥幸，大家擔心的房地產調控影響傷及中國宏觀經濟現象并沒有出現，所以樓市調控還將繼續下去。”華遠地產董事長任志強作出了這樣的論調。

　　宏觀調控無疑讓一線城市不得不成為重災區。

　　以北京為例。亞豪機構統計顯示，同比2009年同期，2010年上半年，期房商品住宅成交套數下降了36.1%，成交面積下降了38.6%，期房商品住房成交出現了更大幅度的下降，成交套數同比下降了45.3%，成交面積下降了44.2%，現房商品住宅成交量也出現了相應回落，成交套數、面積分別下降了46%和41.6%。

　　此外，據中原上周監測的9個重點城市中，一手住宅市場新房成交環比下降的有7個，包括重慶、成都、武漢等降幅普遍為2-3成。其中一線4個城市成交降幅達到2成以上，而廣州、深圳兩地新房成交量持續前幾周的下跌態勢之后，上周再次降至新政以來低位，廣州降幅甚至高達5成。

　　與此同時，搜房網數據顯示，銷售的持續下滑讓一線城市庫存陡增。北京在新政出臺之前大概不到4萬套的庫存，如今已經增加到了10萬套，而且這個銷售面積還在不斷增長，這給開發商的三季度的去庫存化帶來極大挑戰。“如果銷量在三季度繼續下滑，必然再次將出現資金鏈緊張的情況。”任志強悲觀的表示。

　　“開發商可能資金充裕，但因為調控，資金周轉速度已經放緩。而三季度，開發商不得不選擇降價。”資深房地產老總溫立偉表示。

　　對于北京這樣的一線城市，亞豪機構市場總監郭毅也抱著悲觀態度。“樓市價格的首個波谷將伴隨開發商的大規模結款季而到來，有可能出現在今年四季度至明年一季度，開發商需要集中清算銀行貸款、支付施工款等款項，資金壓力加大時，有可能通過降價方式回籠資金以補充流動資金。但沒有利好政策的刺激，一方面受到抑制樓市投機政策影響，另一方面買漲不買跌的普遍消費心態阻礙著購房行為的發生，因此樓市成交量還將在谷底盤整。如果政策層面仍然延續緊縮態勢，首輪波谷過后樓市可能還將遭遇更深的調整。”郭毅說。

　　一位不愿意透露姓名的開發商老總表示，雖然開發商現在還處于“嘴硬”階段，但實際上，很多房企已經開始面臨資金緊張問題。

　　萬科集團副總裁肖莉也明確表示，萬科目前二三線已經進入了40個城市，未來只是一個深耕的問題

　　二三線城市成房企“救命稻草”，炒房人的新據點

　　不僅僅是上述的遠洋地產，很多房企不得不承認，布局二三線解救了遭遇調控的業績尷尬。

　　中國房地產測評中心發布最新研究報告，二三線城市拿地建設較多的開發商，如恒大、萬科、綠城取得較好業績，成為大贏家。與此同時，一線城市的銷售額占企業銷售額的幅度大幅縮小，已由去年的40%下降至現在的29%。

　　而政府近日的堅決表態無疑給房企寄希望于一線城市增加銷售業績潑了一盆冷水。

　　一位供職于品牌開發商的策劃經理坦言，下半年銷售壓力很大。他們已經建議公司“低開高走，擴充銷售渠道”。

　　不過，他坦言，集團今年的銷售業績也不一定慘淡，因為還有二三線城市支撐。

　　復地集團總裁張華也表示，“二線城市目前的供需相對均衡，剛性需求穩定。今年下半年復地的項目主要集中在二線城市，新增供應將有約80萬平方米。”

　　因為調控并未給二三線城市帶來影響。據新華社發布的年終經濟報道調查顯示，與一線城市樓市“價跌量縮”相比，二線城市的降價效果似乎并不明顯，有的房價略有降低，還有的不降反升。

　　日前，以二三線為主戰場的恒大地產甚至宣布銷售目標將逆市上調30%以上至400億元。

　　此外，萬科集團副總裁肖莉也明確表示，萬科目前二三線已經進入了40個城市，未來只是一個深耕的問題。

　　“二線城市目前的供需相對均衡，剛性需求穩定。今年下半年復地的項目主要集中在二線城市，新增供應將有約80萬平方米。”復地集團總裁張華也表示，鑒于目前二線城市在調控下價格相對平穩的有利因素，復地下半年仍將采取調整價格、快速出貨的策略，保證復地在下半年市場波動下具有更強的風險抵抗力。

　　不過，值得注意的是，隨著這些房企大舉進軍二三線，樓市調控之下，二三線城市反而成為炒房人的新據點。

　　新華社調查顯示，本輪樓市調控以來，有相當規模的資金開始流向二、三線城市的樓市，這將成為未來房價上漲的重要推手。

　　地產投資客

　　專家對二三線地產投資建議

　　盡管二線城市房價仍未到“發燒”地步，但不能忽視投資投機需求增加、房價上漲較快等問題。越來越多的業內人士擔心，二三線城市房價將會暴漲。

　　“二三線市場相比現在的一線城市，調控政策比較少。這使得之前很多一線城市的投資者轉移到二三線城市。”北京中原三級市場研究部研究總監張大偉認為，在2009年以來的房價上漲中，二三線上漲也相對比較少，這使得炒作的空間比較大。另外，二三線城市的城市化進程也處于加速中，這使得買家相比大城市要更剛性。

　　房地產企業

　　二線城市拿地熱情高

　　調控態度日趨堅決，房企正加快二三線拿地。

　　從中原地產上周全國12個被監測城市土地市場看，供求情況雙雙回落。供應方面更是大幅度下滑，達到新政出臺以來最低點，比較新政前周平均(210公頃)水平縮減80%，上周僅長春和天津有43公頃宅地供應。

　　上周土地市場成交方面，數量也回落至只及新政前周平均水平的一半。另外，上周甚至出現5周以來第一幅土地流標難得一見狀況。

　　盡管各地住宅市場成交低迷、土地供應捉襟見肘，但房企拿地儲備和發展的勢頭卻沒有減退。上周保利分別在廣州和武漢獲得兩幅土地，萬科6月報顯示其屬下公司分別在中山、寧波、蘇州、青島等地已獲得多幅地塊。

　　中原集團研究中心高級經理劉淵認為，從房企近期拿地情況看，可以看到他們仍然主攻二三線城市。原因主要是一線城市土地供應日益減少、競爭日趨激烈，二三線城市逐步顯示出發展潛力，必將成為未來樓市發展的新戰場。這就是促使房企戰略重心開始轉向二三線城市的重要原因，預計未來這一趨勢越發明顯。