房租上漲空間有多大？

　　有專家建議，當前的樓市調控針對的是銷售市場，隨著買房人群不斷向租賃市場轉移，住房租賃市場與樓市已經具有了很強的關聯性。對樓市的調控應將租賃市場納入統籌考慮，盡快核查、規范租賃市場，防止中介、業主借機哄抬炒作房租。

　　房租上漲正取代房價飚升成為樓市新焦點。

　　去年從北京一所大學畢業的小朱以每月2500元租了皂君廟附近的一套小兩居，就在7月份要續約的時候中介公司提出要漲價500元。中介公司說，附近的住房租金最小的兩居室也已經每月3000元出頭，這已經是最低價格。

　　像小朱一樣，房租上漲成為近幾個月租房族普遍的直觀感受。根據北京鏈家地產市場研究部的最新統計，6月份北京市普通住宅平均租賃價格已經上漲到每月2947元，比去年同期上漲了15.8%，已經超過去年北京應屆畢業生的月平均工資2472元。而廣州目前的平均租金也達到每月每平方米30.44元。

　　一線城市房租水平為什么快速上漲？中原地產華北區總經理李文杰分析，由于調控前一段時期房價上漲過快，租金并未同步上漲，導致很多地區的投資回報率大幅降低。近期大量購轉租客戶的涌入及暑期租賃熱的來臨，使業主對調高租金產生較大的心理預期，不少業主主動上調租金，造成了租賃市場的補漲。

　　長期以來，我國的房租與房價盡管波動方向相同，但相對房價的上漲幅度，房租依然偏低，租售比一直處于高位。當前樓市觀望氣氛濃重，隨著購房者“由購改租”的增多，租房領域的利潤空間被重新認識和發掘，房租進而有了上漲的動力。

　　另一方面，銷售成交量的低迷帶來租房需求在短時間內迅速釋放，這給需要補回購房成本的業主提供了漲價的絕佳機會。尤其是投資者，在房價堅挺但是沒有成交量的時候，投資者失去了套現機會，但他們很多是靠銀行貸款等資金杠桿來買房的，月供必須要付，時機來臨，抬高房租就成為業主、中介不約而同、不謀而合的一致行為。

　　還有一種觀點認為是中介炒作推高了租金價格。一項由住建部安排其下屬房地產經紀人學會實施的調查顯示，一線城市房租上漲幅度實際上并沒有媒體報道的那么嚴重。例如，北京3月至6月份房租同比上漲幅度超過18%，但是每月環比上漲幅度不到2%。而房租上漲主因還是中介炒作所為。

　　這一調查結果非但沒有消除人們的疑慮，反而引起了對于調研報告可信度的猜疑。有業界人士表示，因為這次調查是根據6家中介機構的調查統計而來。而在租賃市場中，很多情況是租房者和業主繞過中介直接商量確定價格，調研結果并不能完全反映租房者的實際感受。

　　即便如此，也不能忽略中介對房租上漲的影響程度。我國的中介公司已經成為一個特殊的利益群體，而且它們在二手房市場上、業主和租房者之間掌握著核心信息，在房租的定價中話語權不可小視。

　　全國住房銷售量的持續萎縮，對中介的提成收入影響很大。據了解，6月份北京不少中介的銷售員只拿到了底薪，沒有拿到提成。而除去做二手房買賣代理外，批量代理轉租房屋也成為中介重要的收入來源。借助手中的信息和資源優勢，不少中介都有勸房東提價、炒作房租的沖動。

　　北京中大恒基皂君廟店的一名置業顧問告訴記者，中介代理租房的收入方式有兩種：一種是業主委托中介尋找租戶，租金歸業主，中介一般收取租戶一個月房租作為傭金，這種方式中介收益較小。還有一種方式是業主全權委托中介公司，把住房按照一定價格“租”給中介，然后再由中介轉租給租房者，賺取的差價收益部分由中介獲取。由于這種方式對業主來講操作簡便，正逐漸成為趨勢，中介實際上成了二道販子，如果房租被炒作上漲，中介的獲利空間就越大。

　　房租上漲引起了不少人的擔憂。住房成為可投機炒作的投資品后，房價在短短幾年內被輪番炒高，脫離了大多數購房者的購買力，那么房租會不會步房價的后塵？房租上漲的空間又有多大？

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，當前房租大漲只是暫時現象。我國大城市住房租賃市場的顯著特點是，需求方和出租方交易短期化、流動性強。7月份，由于大中專畢業生離校，租房市場進入傳統旺季，房租有繼續上漲的趨勢。但長期來看，銷售市場的量跌價滯不可能成為常態，剛性需求最終還要出手買房，因此租金持續上漲的空間不大。

　　事實上，我國一線城市并不缺少出租房源，銷售成交量的低迷、租金的上漲正促使手里有多套房的二手房業主由賣房轉為租房，供應與需求實際上同步上升。有統計顯示，今年6月份北京的二手商品房租賃房源量環比上漲6.1%，而租戶的求租量僅上漲1.7%。

　　盡管房租上漲沒有房價那樣的炒作空間，但是也應該引起足夠的重視，一旦房租也脫離普通老百姓的消費水平，很多人就失去了最基本的住房保障，而政府修建的公共租賃房壓力就會越來越大。

　　有專家建議，當前的樓市調控針對的是銷售市場，隨著買房人群不斷向租賃市場轉移，住房租賃市場與樓市已經具有了很強的關聯性。對樓市的調控應將租賃市場納入統籌考慮，盡快核查、規范租賃市場，防止中介、業主借機哄抬炒作房租。記者 李文龍