專家預計下半年房地產市場將步入下行通道

　　在國家房地產宏觀調控下，上半年我國房地產市場由“熱”降溫，更多的購房者選擇“持幣觀望”。對于未來房市宏觀調控政策究竟會出現何種變化，各方都在密切關注。那么，未來房市走向如何？市場對未來房地產市場調控政策的預期又會如何？

　　記者在采訪中發現，無論是潛在購房者還是相關研究人員，對于下半年房市走勢持有繼續降溫看法的占很大比例，觀望依然是市場的基調。

　　交通銀行發展研究部高級宏觀分析師唐建偉認為，由于此次中央調控房地產的決心較大，預計下半年調控政策應該會維持高壓態勢，短時間內不會出現松動。因此，預計下半年市場總體上仍將呈現出下行態勢。

　　從今年上半年的房市來看，我國實施的房市調控效力初顯成效。雖然從表面看，房價并沒有出現想象中的大幅下調，但是從有關數據可以看出，當前房屋交易量出現明顯下降，房地產開發投資、價格、景氣預期等指標均已進入回調階段。

　　唐建偉預計，房地產開發投資會持續回落，且回落空間較大。“房地產開發企業2010年資金來源中，定金預收款和個人按揭貸款兩項占到一半左右，5月份甚至高于一半。”唐建偉說：“按照新政，住房貸款首付比例提高、貸款利率從高執行、多套住宅停止貸款等措施，都對房企資金產生影響；如果這些政策有效地執行下去，就會對房地產開發企業的融資環境產生很大影響，各房地產公司資金鏈壓力會不斷上升。同時，其他資金中個人按揭貸款的增長率也逐漸降低，無疑也會加重資金壓力。”房企資金鏈壓力取決于現金流入和現金損耗之間的缺口變化，考慮到從政策出臺到資金鏈壓力加大需要一段時間，預計前三季度內行業風險不會很快體現，第四季度資金壓力明顯上升。

　　看來，原本“不差錢”的房地產開發企業，今后有可能面臨資金鏈緊張的挑戰。如果資金鏈緊張，如何增加銷售獲得現金流動，也許會成為一些房地產開發商面對的問題，房價的松動有可能越來越明顯。

　　從當前的市場來看，房價雖然沒有下降，但是漲幅卻持續回落。“根據這次調控措施判斷，房價下降的窗口已經打開，并且會在第三季度維持。但是，由于今年國內外經濟形勢復雜多變，對下半年更為準確的判斷還應從前三季度來通盤考量。從目前來看，房價漲幅下降的速度不會太快。”唐建偉如是稱。這種判斷，在房市中幾乎成為各方的共識。

　　做出上述預計的依據，還要考慮到市場的需求變化。如果進一步地將消費者的剛性需求和改善性需求納入考量，則上述觀點會得到強化。一般來說，當房地產市場處于周期下行階段的時候，由于量價齊跌，因此市場上投資和投機行為基本消失，所剩的需求量即為剛性需求。隨著我國城鎮化步伐的推進，這種剛性需求不會在短期內減少。

　　唐建偉預計，下半年消費者將繼續觀望，住房交易量持續減少；但另一方面，剛性需求加之來自于二三線城市的改善性需求仍會構成較大基數。隨著我國國民經濟快速發展，城鎮化步伐加快，剛性需求與改善性需求量巨大，因而住房剛性需求在短期內有增無減，使房價難以出現深幅回調。

　　但是，過高的房價將對這部分需求產生重要影響。在國家宏觀政策的調控下，“持幣待購”的心理將繼續帶來房屋成交量的回落，但是區域市場間會存在差異。唐建偉認為，從歷次調控作用來看，有效的調控政策必須依賴稅收和信貸政策來調節短期過旺需求。此輪調控政策也是如此，如果維持政策力度不變，下半年成交量將繼續減少。

　　但是，從區域城市來看，區域房地產市場間的差異非常顯著。一線城市對房地產宏觀調控政策更為敏感，二線城市對調控政策敏感性要低一些。看來，下半年房屋銷售情況在很大程度上會延續第二季度的下降趨勢，只是要因區域而異，不可一概而論。

　　雖然無論從投資、房價還是從成交量來看，房地產市場下半年有可能出現下行，但是由此判斷房市逐步進入不景氣區間為時尚早。專家預計下半年國房景氣指數仍將在100之上運行。

　　今年二季度，我國投資和工業生產增速的下滑，引發了房地產調控與經濟增長的熱議。但是從相關部門釋放的政策信號來看，房地產宏觀調控短期內放松的可能性不大。

　　唐建偉認為，雖然調控政策取得了階段性成效，但是遏制房價過快上漲，將成為今后一段時間內房地產調控的常態。

　　當前房價問題并不僅僅是經濟問題，還關乎民生。我國雖然加大了保障性住房建設，但是短期內仍然難以滿足人們的需求，此外由于各種原因，地方政府建設保障性住房力度不大、動力不足，因而市場價格難以下調，依然使得“住房難”難以得到根本的緩解。遏制過快增長的房價，也是關乎民生的問題。

　　在當前我國經濟運行面臨復雜的國內外形勢的背景下，唐建偉預計，未來房地產調控以貫徹落實現有政策為主，不會進一步加力。 龐東梅