樓市“史上最嚴(yán)調(diào)控”逼開發(fā)商謀變(4)

　　策變

　　進(jìn)軍保障房適應(yīng)從暴利到薄利

　　一位開發(fā)商透露,即便不主動(dòng)參與,保障房建設(shè)也是大部分房企的必由之路。“住宅用地的70%都用于保障房和中小套型商品房,而且商品房用地也往往要求配建一定比例的保障房,只要拿地開發(fā),就基本上繞不開保障房的建設(shè)。”在這樣的背景下,房企大規(guī)模進(jìn)軍保障性建設(shè)勢必是市場的大趨勢,樓市現(xiàn)有的游戲規(guī)則、格局也都將因此發(fā)生變化。

　　與以往的調(diào)控不同,本輪調(diào)控既控“銀根”,又放“地根”,加大普通商品住房和保障房的供應(yīng)以調(diào)整供求關(guān)系是“組合拳”中的重要一招。這在一定程度上得益于向新加坡住房保障體系的取經(jīng)。

　　根據(jù)國土資源部的要求,各地的保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品房的用地供應(yīng)不得低于住房用地總量的70%。而此后公布的全國供地計(jì)劃中,這一比例達(dá)到了77%。僅是保障性住房,根據(jù)溫家寶總理的政府工作報(bào)告,今年保障性建設(shè)和改造棚戶區(qū)就一共要建設(shè)住房580萬套。

　　被稱為“新加坡規(guī)劃之父”的劉太格表示,新加坡總?cè)丝谥袃H18%的人口住在商品房中,因此新加坡的商品房價(jià)波動(dòng)很小。中國的國情與新加坡不同,人口眾多,依據(jù)政府的財(cái)力,雖然保障房覆蓋人口比例可能沒那么高,但只要保障房在住房體系中達(dá)到一定比例后,商品房的價(jià)格將趨于理性和平穩(wěn)。

　　從監(jiān)管層表態(tài)來看,70%住房供地將投向保障房和普通商品住房的策略將在一定時(shí)期內(nèi)延續(xù)。隨著保障房在整個(gè)住房體系中的比例越來越大,無疑將加大對商品房市場的沖擊。

　　對政策風(fēng)向的把握向來是地產(chǎn)界制勝的關(guān)鍵,先知先覺的房企應(yīng)聲而動(dòng)。

　　6月萬科傳出消息,今年將參與南京的保障房建設(shè),負(fù)責(zé)南京江寧區(qū)上坊北側(cè)地塊,預(yù)計(jì)建設(shè)規(guī)模將達(dá)400萬平方米。這一規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過萬科進(jìn)入南京10年來所有開發(fā)項(xiàng)目面積之和,也是今年傳出的開發(fā)商參建保障房的最大規(guī)模。北京萬科營銷總監(jiān)肖勁也介紹,今年北京萬科的竣工面積里將有1/3是保障性住房。

　　除了行業(yè)風(fēng)向標(biāo)萬科,保利、中建、綠地、遠(yuǎn)洋、富力、首開等諸多大型房企也開始謀求大規(guī)模進(jìn)入保障房市場。

　　對于開發(fā)商加速進(jìn)軍保障房,有一種觀點(diǎn)認(rèn)為是新政所迫的權(quán)宜之計(jì),開發(fā)商看中的只是其經(jīng)營的安全性和穩(wěn)定性。通常來講,商品房的利潤在30%以上,而保障房的利潤一般只有3%—5%。因此在平常年景,開發(fā)商都不太愿意參與保障房建設(shè)。

　　不過這筆賬也許有另一種算法。房地產(chǎn)營銷策劃專家謝逸楓介紹,保障房建安成本較低,宣傳和銷售費(fèi)用不高；需求穩(wěn)定,資金周轉(zhuǎn)速度快；另外保障房更容易獲得銀行貸款,自有資金比例甚至可以低到20%以下,“如果成本控制得好,以自有資金來算回報(bào)率,保障房利潤可以放大到30%—50%。”

　　一位開發(fā)商透露,即便不主動(dòng)參與,保障房建設(shè)也是大部分房企的必由之路。“住宅用地的70%都用于保障房和中小套型商品房,而且商品房用地也往往要求配建一定比例的保障房,只要拿地開發(fā),就基本上繞不開保障房的建設(shè)。”

　　在這樣的背景下,房企大規(guī)模進(jìn)軍保障性建設(shè)勢必是市場的大趨勢。5月底,王石指明方向,“萬科下一步仍然會(huì)加大對住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn),并結(jié)合政府下單的保障房的建設(shè)進(jìn)行大規(guī)模實(shí)踐。”

　　除此之外,萬科也在考慮保障房領(lǐng)域的“代建制”模式。即資金等均由政府投入,房企只輸出技術(shù)與管理,以此來收取管理費(fèi)用。謝逸楓分析,代建制意味著開發(fā)商幾乎毫無風(fēng)險(xiǎn),雖然利潤不高,但卻是穩(wěn)定的一筆生意。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出,這一趨勢在一定程度上昭示著房地產(chǎn)由暴利時(shí)代進(jìn)入了一個(gè)相對以前更為薄利的時(shí)代。房企進(jìn)入保障房領(lǐng)域,既稀釋了利潤,同時(shí)稅費(fèi)明晰并成本可控,有利于房價(jià)的均衡與穩(wěn)定。記者盧軼牛思遠(yuǎn)