調控百日樓市隱現翻轉之勢 開發商資金鏈趨緊

　　樓市新政出臺已過百日，雖然中央政府一直強調新政將不會松動，但是銀行在堅守了一個月后，房貸政策開始松動；開發商與樓市博弈，始終不愿松口降價；購房者尤其是剛性需求買家則在觀望中，由于政策導向的搖擺而逐漸迷失。與此同時，在遏制了3個月的成交量低迷后，上周滬上樓市出現了一輪量價齊升的狀況。

　　調控百日 首現量價齊升狀

　　來自佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示，上周 (7月26日-8月1日)上海市商品住宅成交面積為15.4萬平方米，環比前周大漲34%，達到了年均水平的七成，自4月26日以來，首次突破15萬平方米。記者發現，導致上周全市成交量的上揚的，并非個別項目熱銷，而是整體銷售量的上升，前周成交面積超過4000平方米的項目僅有5個，而上周卻達到了11個；不僅如此，上周全市商品住宅成交均價達到了21207元/平方米，環比前周大漲20%，終結了全市均價連續七周低于2萬元/平方米的紀錄。

　　對此，業內人士認為目前整體調控政策未有松動，因此購房者對于后市看跌還未出現轉變，觀望的狀態仍將持續。而上周的量價齊升的狀況，也主要是內中環樓盤的促銷力度增大所致。但是成交量一旦反彈，目前庫存量并不大的開發商必然也會再度提價,這將使得調控遏制房價的任務更為艱難。

　　政策導向又現搖擺

　　“亂花漸欲迷人眼”。“史上最嚴”的樓市調控“國十條”出臺近三月之際，真假消息讓人難辨。上周又出現直指調控重點“二套房”的消息。

　　日前，住建部政策研究中心副主任王玨林在公開場合表示，目前房地產市場發展基礎即基本面沒有發生實質性變化，從銷售看，市場仍處于深度觀望期。 “如果現在我們的調控放松，尤其對投資和消費調控放松勢必會帶來市場的更大反彈，后果不可想像。”然而，同為住建部政策研究中心副主任的秦虹卻在近日舉行的某論壇上發布了2010年第二期房地產政策評估報告。報告建議應動態管理二套房貸款，保護真實購房需求。這被多位業內人士認為是對二套房松綁的一個信號。

　　秦虹卻認為，目前政策對第二套購房貸款的利率是懲罰性的，但實際上目前真正改善型住房需求非常大，也將是支撐中國房地產市場未來五到十年一個最重要的主體，對這部分真實的住房需求應該保護好。為此她建議比如一個家庭買了第二套住房，如果一年內把家庭名下的第一套住房賣掉，家庭名下仍然還有一套房的話，應該重新和銀行簽訂合同，來恢復第一套房貸款應有的優惠利率。

　　開發商資金鏈趨緊

　　雖然目前新政百日后，樓市隱現翻轉之勢，但是業內人士卻向記者透露，開發商或許已到強弩之末。

　　一方面是樓市交易持續萎縮，開發商銷售資金回籠不暢，令開發商資金鏈吃緊；另一方面銀行信貸的持續收縮，也令開發商苦不堪言。分析人士指出，當下只有信托公司直接發行的集合信托產品還算通暢，但房地產信托融資成本非常高，給投資者的回報率基本要在15%左右，這意味著房地產企業的綜合融資成本在28%左右，在樓市下行、銷售萎縮的情況下，這幾乎難以維持。

　　中國指數研究院副院長陳晟則認為下半年或面臨開發商集體降價。目前的成交量是剛性需求支撐，仍然是脆弱的。預計下半年各個城市的樓價下降幅度不一。二三線城市泡沫不多，主要由剛性需求拉動，因此只要每平方米降價500元到1000元就可以顯著提升成交量。而泡沫較大的城市和樓盤，相對于2010年4月的樓價頂峰將下調10%到30%。如果樓價下調10%至20%，只相當于地價下降7%，而現在部分地段地價已經下降20%至30%，不少開發商急于售出樓盤回籠資金拿地，已經開始布局全國進行價格調整。

　　而開發商們也已經開始謀劃“金九銀十”銷售季了。在昨日的采訪中，多家開發商都表示，公司都將在四季度初推出新項目，而目前對于新項目的定價問題，“這個不可能說得太細了，但是基本上定價大多公司都不止一個銷售策略。 ”一位開發商銷售經理向記者透露道。記者 張駿斕