開發(fā)商“捂盤”應對淡市 上海數(shù)十樓盤延遲銷售

　　在上海細則難產、房貸政策“認房又認貸”等多重因素影響之下，上海樓市在炎炎夏日中仍然陷在觀望膠著之中。傳統(tǒng)淡季，加上對后市走勢判斷不明，捂盤成為普遍現(xiàn)象，開發(fā)商們大多以按兵不動的方式暫對淡市。從6月至今，上海一手新房市場數(shù)十個樓盤改變開盤計劃，新房將出現(xiàn)持續(xù)供應不足。

　　⊙記者 朱楠

　　中國房地產信息集團數(shù)據(jù)顯示，自4月底樓市調控政策密集出臺以來，上海商品住宅的月供應量分別為128、94、51和55萬平方米，成交量分別為106、31、42和43萬平方米。調控政策的出臺，使開發(fā)商推盤的腳步迅速放慢，月度供應量從上百萬方迅速腰斬，樓市供需持續(xù)在低位徘徊。經歷了一輪推盤滯銷后，開發(fā)商明顯采取了謹慎的推盤策略。

　　據(jù)搜房網的統(tǒng)計，截至7月21日，上海7月預計開盤樓盤為42個，目前已開盤項目為18個，剩余24個樓盤尚處于搖擺不定狀態(tài)，沒有明確的開盤日程。

　　這24個樓盤中，別墅和公寓項目各占一半。公寓項目中，浦東高行地區(qū)的鉑庭原定于在7月中旬再推出一批樓盤，但據(jù)售樓處最新消息，鉑庭的開盤時間已延期到了7月底8月初，截至目前，尚沒有明確的開盤日期。位于松江的別墅項目紅墅1858原定于6月開盤，之后延期到7月底，截至目前，仍然沒有開盤消息。

　　除去上述統(tǒng)計中的42個預開盤項目外，還有11個樓盤明確公開表示延期，其中包括5個別墅項目和6個公寓項目。

　　從區(qū)域看，延期開盤的樓盤中上海周邊項目2個，嘉定項目2個，松江項目2個，浦東、閔行、崇明各1個，此外，上海中心城區(qū)黃浦和盧灣各占1個。11個樓盤中外環(huán)外樓盤共有9個，占總量的82%。

　　位于崇明的瀛通金鰲山公寓原定于6月開盤，此后售樓處稱推遲到7月，但據(jù)搜房網最新統(tǒng)計，該盤的開盤時間將繼續(xù)推遲，可能會在9月份開盤。上海市中心盧灣區(qū)樓盤浦江灣1號，從4月份開始接受客戶預定，原定于7月開盤，但根據(jù)最新消息，也將延后到9月份開盤。

　　摸不清走勢靜觀其變

　　“政策到底有沒有出盡，接下來市場到底會怎么走，現(xiàn)在還看不清楚，房源定價是個問題。”一位不愿透露姓名的開發(fā)商向記者表示，目前不少開發(fā)商選擇“捂房”主要是由于兩個原因：一是市場低迷，怕推出也賣不掉；二是走勢不明，不知道該如何定價。

　　這位開發(fā)商所在的公司在青浦有一完全達到預售標準的住宅新盤尚未推盤，原本計劃在今年4月底開盤，調控政策的出臺使開發(fā)商將推盤計劃延遲到6月份。由于該項目從銀行拿到了2億元貸款，解了其缺血之急。“我們一個月的開銷大概是四、五千萬，2億元銀行貸款到手至少能讓我撐幾個月，這樣我就不急了。”這位開發(fā)商向記者坦言，原本6月份的開盤計劃再度延后，目前尚未確定具體上市日期。

　　這種典型的“捂房”現(xiàn)象在滬上新房市場并不鮮見，7、8月份正值傳統(tǒng)銷售淡季，大多數(shù)開發(fā)商都有意將推盤日期延后至9、10月份，希望抓住“金九銀十”在年底前取得一波資金回籠。中國房地產信息集團提供的信息顯示，金地灣流域原本計劃6月要推一批新房源，至今尚未推出；一品漫城本來6月也有推盤計劃，現(xiàn)在估計延遲到8月中旬；東方城市綠洲原本今年4月底就要推盤的，至今也尚未推出。

　　而這種捂盤惜售現(xiàn)象在豪宅項目上表現(xiàn)得更為明顯。戴德梁行綜合住宅服務華東區(qū)董事伍惠敏向記者表示，目前市場上單價在5萬元以上的豪宅項目在售的幾乎都是前期推出的尾盤，以境外開發(fā)商或有境外上市背景的內資開發(fā)商為主。從資金上看，這些豪宅開發(fā)商去年銷售業(yè)績大多可觀，且項目已銷售大半，資金回籠情況良好，因此應對淡市的資金相對充裕。

　　“香港開發(fā)商有句銷售名言，叫做‘旺市賣樓，淡市建樓’。”伍惠敏告訴記者，這些豪宅開發(fā)商大多有豐富的開發(fā)經驗應對各種市場環(huán)境，因此心態(tài)上十分穩(wěn)定，著急賣房的很少。例如豐盛王朝的開發(fā)商香港新世界，就在醞釀下半年前往香港、臺灣等地路演。而白金灣的開發(fā)商干脆封盤不賣，用旗下辦公樓招租等其他方式保證資金供給。

　　伍惠敏表示，下半年豪宅市場也不會有大量房源上市。“豪宅開發(fā)商目前都在積累客戶，雖時有亮相，間或有零星房源推出，但營銷力度不會很大，大幅降價的可能性也很小。”

　　房企資金狀況尚屬健康

　　搜房網分析師指出，近期不少樓盤的開盤時間發(fā)生了較大的變化，且不少樓盤存在捂盤惜售現(xiàn)象，這與市場買賣雙方的觀望氣氛繼續(xù)加深有關。而從7月16日—19日舉行的上海夏季房展會上的情況看來，開發(fā)商正在和購房者進行著一場心理戰(zhàn)，一些經濟實力尚可的開發(fā)商并不急于拋盤，而購房者也并不急于出手，決心等待上海房價的全線下跌。

　　相關部門對于閑置土地清查力度的加大表明了政府調控樓市的決心十分堅定，而近期各地頻繁出現(xiàn)的“退地潮”卻表明了開發(fā)商對于未來市場的預期較為悲觀。這一點從開發(fā)商對于開盤時間節(jié)點的選擇上也可見一斑，選擇延期開盤或許是開發(fā)商等待市場走勢進一步明確的一種路徑抉擇。

　　從開發(fā)商的資金情況來看，中原集團研究部分析師許萌告訴記者，中原監(jiān)測的10家標桿房企(保利、復地、富力、華潤、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商、中海)上半年推盤的總成交面積為1295萬平方米，同2009年上半年相比縮減17%；銷售金額為1444億，同比減少18%。房企銷售業(yè)績并非想象的那么差，且6月份多數(shù)房企銷售業(yè)績也有反彈，也就是說只有5月份的銷售情況較差。

　　“目前開發(fā)商在資本市場的再融資和銀行貸款難度雖然增大，但由于去年全年銷售情況火爆，大量資金回籠，2009年年底十大標桿房企手中持有的現(xiàn)金量同比2008年年底增加了200%，只要減少拿地就能規(guī)避資金輸血不足的弱勢。”許萌認為。另外，還有一些開發(fā)商去年取得的銀行授信尚未用完，例如綠城中國去年年底取得的銀行授信今年還能繼續(xù)使用。資金狀況尚屬健康，讓房企還能繼續(xù)“撐”下去。