空置房數(shù)據(jù)缺失 掩蓋樓市泡沫

　　最近關(guān)于空置房的爭論再起。消息稱,國家電網(wǎng)公司在全國660個城市的調(diào)查顯示,高達6540萬套住宅電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零,這些空置房足以供2億人居住。盡管國家電網(wǎng)公司對這一數(shù)據(jù)進行了辟謠,但樓市空置率還是成為了輿論關(guān)注焦點。

　　國家統(tǒng)計局4日晚終于就空置房一事作出間接回應(yīng)。國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,今年6月末全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售面積為19182萬平方米,同比增長6.4%。不過,國家統(tǒng)計局強調(diào)待售面積并不等于空置面積。有專家指出,在這一問題上的統(tǒng)計缺失和曖昧不明,一定程度上正反映出中國樓市當(dāng)前的“泡沫”。

　　只公布待售面積從未公布空置面積

　　國家統(tǒng)計局并未給出空置房和空置率的具體數(shù)據(jù)。其統(tǒng)計報告也強調(diào),商品房待售面積并不等于住房空置面積。

　　據(jù)此前媒體報道:國家電網(wǎng)公司在全國660個城市的調(diào)查顯示,有高達6540萬套住宅電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零,這些空置房足以供2億人居住。盡管該消息發(fā)布不久,國家電網(wǎng)公司便辟謠稱“從未統(tǒng)計和發(fā)布過此類數(shù)據(jù)”,但消息一出還是隨即受到各方關(guān)注。

　　針對當(dāng)前關(guān)于空置房的巨大爭論,前晚,國家統(tǒng)計局終于公布相關(guān)數(shù)據(jù)作出間接回應(yīng)。

　　數(shù)據(jù)顯示,2005年以來全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售面積絕對數(shù)量總體呈增加態(tài)勢,但是在增長率上,2006和2007年處于負(fù)增長,而2008年末商品房待售面積增幅最多。截至2010年6月末,全國商品房待售面積一共為19182萬平方米,接近2億平方米,同比增長6.4%,其中住宅面積為10646萬平方米,同比增長0.2%。

　　不過,國家統(tǒng)計局并未給出空置房和空置率的具體數(shù)據(jù)。其統(tǒng)計報告也強調(diào),商品房待售面積并不等于住房空置面積。

　　據(jù)了解,商品房待售面積是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已竣工商品房中至報告期尚未售出或出租的面積,住房空置面積是指某一時點上已經(jīng)售出但實際無人居住的住房面積。國家統(tǒng)計局表示,“國際上通用的房屋空置率是指某一時點上所有空置房屋面積與全部房屋面積存量之比,不便用商品房待售面積計算房屋空置率。”

　　空置房面積之爭:6540萬套?230萬套?

　　華遠集團董事長任志強針對“6540萬套空置房”專門撰寫博文稱,中國城鎮(zhèn)居民家庭真正空置的房子只有230萬套左右。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出,如果與去年全國商品房8.5億平方米的銷售面積來比,近2億平方米的商品房待售面積并不是一個很大的數(shù)字。此外,今年上半年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,全國商品房銷售面積還達到15%的增幅,全年銷售面積應(yīng)該也不會少于7億平方米。因此對于開發(fā)商而言,近2億平方米的待售面積風(fēng)險仍是可控。中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌表示,開發(fā)商有一定的庫存很正常,因為蓋好的房子不可能一下子就賣光。

　　從國家統(tǒng)計局前晚公布的數(shù)據(jù)也可以看到,截至2009年末,全國商品房待售面積為19947萬平方米,而今年6月末的待售面積為19182萬平方米,已經(jīng)有所減少。

　　華遠集團董事長任志強針對“6540萬套空置房”專門撰寫博文稱,中國城鎮(zhèn)居民家庭真正空置的房子只有230萬套左右。“這雖然是個很大的數(shù)量,但即使再加上2至3倍也低于香港的空置率,同樣低于大多數(shù)國家城市的空置率。在新增量住房中的空置率調(diào)查只能證明有些小區(qū)中有一定比例的空盤,但并不能證明這6500萬套的真實性”。他認(rèn)為,空置房是調(diào)節(jié)市場余缺的必要儲備,可以在市場供給緊張時起到調(diào)節(jié)供給和價格的作用。香港常年維持6%左右的空置率。空置率就像酒店的入住率,如果入住率是100%,那么會使許多臨時要求住宿的人沒有入住機會。保持86%至95%的入住率則可解決這個矛盾。

　　不過知名地產(chǎn)評論人蔡為民駁斥任志強的博文稱:“任志強偷換了概念,故意以全國房屋總量作分母,怎么算都偏低(不到4%)。但如果以近十年的新建房為計算基礎(chǔ),則會得出全然不同的答案(至少為25%)。”據(jù)了解,按照國際通行慣例,商品房空置率在5%—10%之間為合理區(qū),商品房供求平衡；空置率在10%—20%之間為空置危險區(qū),要采取一定措施,加大商品房銷售的力度；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

　　專家:“住房普查早就應(yīng)該做了”

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示,“住房普查早就應(yīng)該做了。如果我們對國民的住房情況都不了解的話,那又該如何出臺調(diào)控措施呢?比如說房產(chǎn)稅。”

　　實際上,零讀數(shù)電表之所以被引用為統(tǒng)計空置房的參考,正是因為權(quán)威住房空置數(shù)據(jù)的缺失。據(jù)了解,國家統(tǒng)計局只在其定期公布的“全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)”中,能夠查到商品房空置面積分類指數(shù)的變化情況,但并沒有具體的空置面積數(shù)。有業(yè)內(nèi)人士透露,一是這一數(shù)字較為敏感,而且統(tǒng)計局統(tǒng)計口徑與當(dāng)下市場通用口徑存在一定的差異,因此這一數(shù)字早就不對外公布了。

　　國家統(tǒng)計局稱,準(zhǔn)確的房屋空置率數(shù)據(jù)的獲取,有待于全國住房普查或含有相應(yīng)住房信息的人口普查。但目前住房普查何時進行仍不得而知。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示,“住房普查早就應(yīng)該做了。80年代的時候,我國做過一次住房普查,但此后20多年一直未做新的住房普查。如果我們對國民的住房情況都不了解的話,那又該如何出臺調(diào)控措施呢?比如說房產(chǎn)稅。”

　　著名經(jīng)濟學(xué)家謝國忠還指出,中國天量空房是數(shù)量泡沫危機來臨的信號。“中國的房地產(chǎn)泡沫跟其他泡沫不同之處在于它有著前所未有的數(shù)量,中國不存在供給不足”。

　　假設(shè)按照每套住房100平方米,那1億多平方米全國住宅待售面積意味著有100萬套左右的商品房待售。謝國忠也粗略估算,中國的城市住房總量大約是170億平方米,誤差區(qū)間是上下各10%。如果采用日本的標(biāo)準(zhǔn),那么中國城市住房足以安置所有的中國人,所有農(nóng)村人口遷到城市都是足夠的。“更可怕的是,2010到2011年的時候,可能會形成大量的投機庫存。”“未來中國的房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)該更具有連貫的戰(zhàn)略,而不是對投機行為不時發(fā)起不可持續(xù)的打擊”。

　　記者盧軼