滬一手豪宅樓盤連續零成交 租售轉換風險難控

　　昨天，記者在對申城部分一手豪宅樓盤的采訪調查中了解到，上海市在售豪宅 (均價在50000元/平方米以上的高端住宅或別墅)共39個，其中竟有20個樓盤 “零成交”。

　　據監測數據初步統計，7月份本市一手豪宅市場成交面積約 0.88萬平方米、 47套房源，較之6月份1.34萬平方米、 67套房源的成交量，再次下滑了34.33%、 29.85%，這是4月份 “新國十條”出臺實施以來，繼5月份、 6月份后的第三個月交易量下挫。

　　租售轉換招致降價壓力

　　新政下，豪宅買賣市場受挫，“轉售為租”成為開發商應戰方法之一，然而相對房價的節節攀升，投資回報率的連年下降，不少企業還是更傾向選擇“轉租為售”。

　　以“中糧海景壹號”為例，考慮到長期升值前景巨大而短期市場背景下銷售難以突破，2008年10月底中糧決定將其打造成酒店式公寓長期持有。據悉，該案當時月租金約為5萬元~6萬元，耐心經營終為持有者保證了一定收益，且為日后擇良機“轉租為售”作了最佳鋪墊。 2009年底該案上市，即以11萬的成交均價位居2009年豪宅公寓成交單價首位，66套房源一售而空。

　　豪宅標桿“湯臣一品”也自2008年5月B棟開始出租，該營銷策略在當時也大大提高了“湯臣一品”的市場接受度，從而有效鞏固了其他在售房源的市場價值。

　　“轉租為售”后市場風險仍難估量，新政下豪宅降價壓力猶存。龔敏就此分析指出，“衡山路41號”、“濟南路8號”、“四季雅苑”等均為“轉租為售”案例，他們的共同特點都是要等待市場出現絕地反彈時拋售，然而從今年市場表現來看，眾多曾經靠出租來度過危難期豪宅紛紛選擇拋售，說明他們對未來市場并不樂觀或是對未來市場何時出現轉機持迷茫態度。

　　過半樓盤零成交

　　據統計，在剛過去的7月份中，上海市豪宅多達20個盤零成交，其余19個成交盤共計銷售81套，占7月全市商品住宅成交總量的2%。中國指數研究院提供的7月上海市新房住宅成交均價排名前10位的榜單中，華潤外灘九里以高達11.21萬元/平方米的成交均價排在第一位。

　　記者注意到， 7月豪宅成交均價排行榜中，內環內高端住宅占據4席，華潤外灘九里、綠城黃浦灣、翠湖天地嘉苑獨攬前三位，公寓項目的成交均價已經全部超過了別墅，但是從上榜數量來看，還是以別墅項目居多。值得一提的是，老牌別墅聚集地松江佘山的項目極其受寵，中凱曼荼園、佘山銀湖別墅、紫都上海晶園分別位于第5、 7、 9位，占據了別墅的半壁江山。

　　分析師認為，內環內不乏均價10萬/平方米左右的樓盤，僅濱江購房圈就多達11個在售樓盤，然而高層公寓大多銷售周期長、且樓層分布造成價格巨大差異，因此被差異性相對較小的外環外別墅占了上風。

　　中國指數研究院提供的7月豪宅成交總額“TOP10”中，位于浦東區的四季雅苑、香梅花園和華麗家族匯景天地以及以絕對性優勢占據前三位，成交總額在一億元以上。

　　銀貸調控繃得更緊

　　在新地王的帶動之下，豪宅的投資重新啟動。

　　地處上海東北角的九龍倉璽園，7月21日開盤至8月8日，已成交87套房源共7.43億，平均每套房源高達854萬元，其中上周完成的交易有62套，均價43569元/平方米。而位于上海西南腹地的馬橋，一批廣東客戶在參觀完李嘉誠全新第三代別墅御濤園之后，就定下了7棟獨立別墅，總金額接近1.5億。上周，成交均價高達68330元/平方米的御濤園以2322平方米的成交面積位居成交排行第9名。

　　中國房產信息集團分析師薛建雄指出，在供應量沒能大幅上升的情況下，大量被調控積壓的購房需求，經過一段時間積累之后，還是需要一個爆發的途徑。

　　因此，房地產調控除了抑制短期過熱的需求之后，更重要的是大幅增加新房供應量和借助稅收等手段逼迫投資者拋盤。市場人士預期，在沒有新政策出臺的情況下，銀貸調控這根“弦”將繃得更緊。記者 楊冬 報道