房價同比漲幅回落 房企資金壓力加大

　　國家統計局發布的“1-7月份全國房地產市場運行情況”顯示，“銷售量下降、房價漲幅回落”仍然是7月份房地產市場的主要特征。

　　數據顯示，1-7月份，全國商品房銷售面積增幅比上半年回落5.7個百分點。7月份當月，全國商品房銷售面積同比下降15.4%；全國商品房銷售額下降19.3%。7月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.3%，漲幅比6月份縮小1.1個百分點；環比與上月持平。二手住宅銷售價格漲幅也出現回落。

　　自今年4月份我國新一輪房產新政實施后，房市的這一特征延續至今，充分表明，以嚴厲“信貸”政策為焦點的房地產宏觀調控政策效果已經顯現，房價過快上漲的勢頭得到了遏制。當前房屋交易量出現明顯下降，房地產開發投資、價格、景氣預期等指標均已進入回調階段。

　　在一系列“組合拳”的調控下，房市的觀望氛圍已經給房地產開發企業帶來了壓力。雖然房價并沒有出現“需求方”盼望的大幅下降，但是房屋成交量的下降，已經給房地產開發企業帶來了資金壓力，房價松動的跡象不斷出現。

　　業內人士分析，對于房地產開發企業，有兩大資金來源，一是房屋交易所帶來的銷售收入，其中，定金預收款和個人按揭貸款兩項占到其資金來源的一半左右；二是獲得的信貸支持。

　　從前7個月的相關數據來看，房地產企業資金來源增速出現下滑，不僅前7個月國內貸款增速比上半年下滑5.2個百分點，作為房地產開發企業重要現金流來源的定金及預收款增速回落近10個百分點，此外，個人按揭貸款前7個月比較上半年增速降低19個百分點。

　　這些數據充分顯示出房屋成交量的下降已經給房地產開發企業帶來了資金壓力。而個人按揭貸款增速的大幅下滑，表明嚴厲的“差別化”房貸政策效果明顯。

　　在資金的壓力下，房地產開發企業的投資和拿地行為更為謹慎。從房地產開發投資增速的下滑以及土地購置面積增速的下降，可以看出這一點。同時，土地市場上“地王”的退出，從市場層面上也驗證了這一點。對于房屋新開工面積增速變化并不大的原因，專家也指出，這也與我國不斷加大對“囤地”等違法行為的打擊力度有關。

　　對于市場來講，對未來的預期將會在很大程度上影響市場主體——企業的行為。“國房景氣指數”，7月份比6月份回落0.34點，這已經是繼今年3月份以來，連續4個月的回落。表明在房地產宏觀調控政策的實施下，市場發生了明顯的反應。市場對于今后房市仍會保持觀望的預期占據主流地位。

　　對于這一預期，我們可以從7月份“國房景氣指數”的諸多分類指數中窺知端倪。在房地產開發投資、資金來源、土地開發面積、商品房待售面積、房屋施工面積這五類指數中“二降三升”。前兩項的回落，反映出房地產開發企業對市場前景的謹慎態度和面臨的資金壓力，而商品房待售面積的上升，雖然并不意味著“房屋空置率”的上升，但是也表明房屋供應的增加，而此次房地產宏觀調整政策對于抑制不合理的需求方面發揮了較大的作用。對于土地開發面積、房屋施工面積指數的上升，業內人士也指出，項目都有周期性，此外我國相關部門加大監管力度也對此產生影響。

　　從當前房地產市場上“謠言”的產生以及對于“第三套房貸”的政策是否改變的猜忌中，也反映出當前房地產市場的膠著狀態變得更為敏感。“任何的風吹草動”都反映出不同利益方的預期。

　　在這一敏感階段，住建部以及銀監會的表態，尤其是差別化房貸政策的要求和標準沒有任何變化的明確，都傳遞出房地產宏觀調控政策并沒有放松的信號。8月9日，發改委對“新疆喀什房價兩月快翻倍、炒房團整棟買樓”屬不實報道的辟謠，從另一方面也顯示“遏制房價過快增長，抑制投機型需求”仍然是房地產宏觀調控的主要方向。這些政策層面上信息的釋放，表明國務院出臺的有關房地產調控措施，將會繼續得到嚴格執行。

　　交通銀行發展研究部高級宏觀分析師唐建偉所預計，下半年調控政策應該會維持高壓態勢，短時間內不會出現松動。記者在采訪中，發現不少機構和專家對此都持有相同看法。

　　政策維穩信號的釋放，對于此輪房地產宏觀調控政策效果的鞏固具有重要意義，同時也會對市場產生很大的影響。因此，市場人士預計下半年我國房地產市場將出現下行的走勢，但是房價大幅下降的可能性并不大，因為大量剛性需求的存在，仍會使房價難以出現大幅度回調。

　　同時，市場人士也指出，如果我國房地產宏觀調控政策不變，房地產市場供需雙方的“角力”還將會持續下去，潛在購房者大多仍會選擇“觀望”，因此，下半年我國房屋成交量有可能會保持下行的態勢。