三套房貸收緊 樓市再生變數？

　　近日，對于市場傳言的“銀監會已建議各家商業銀行暫停北京、上海、深圳、杭州四地第三套房貸；對于未叫停的地區，第三套房的首付要提高至六成，利率上浮50%”這一消息，盡管銀監會最終澄清，但如杭州等城市已全面暫停三套房貸，受此波及南京一些銀行也暫停此項業務。業內更多的解讀則認為，政策收緊仍是主調，指望松動不大現實。而一些樓盤也在加緊推房入市。在此背景下，開發商是放棄幻想快速銷售，還是繼續硬撐等待轉機？為此，我們邀請蘇墾機構董事長經綸和南京同步房地產投資顧問有限公司總經理史剛對此進行探討。

　　-本版主持 彭平

　　正方

　　短期內不會出現大變局

　　經綸 蘇墾機構董事長

　　短期內市場不會出現大變局，市場博弈已從短期進入中期，開發商仍會根據具體市場情況調整策略。”

　　三套房貸在一些城市的叫停，很明顯一點就是放出政策信號：樓市調控政策短期內不會松動。

　　與此同時，在調控經歷這么長時間以后，消費者的預期也已經發生了改變。在調控初期，許多認為市場在成交下滑的同時房價將大跌，而3個多月的市場僵持，房價并沒有出現大起大落，盡管短期的觀望仍在持續，但指望房價下降的預期已逐步淡化。許多買房人已經開始出手。同時，供求關系也在發生微調。從短期觀望到中期出手，整個市場一步步出現分化。　

　　從開發商而言，開發商也不是一家人，各自的情況各不相同。在目前的南京樓市里，一些樓盤已經采取行動，大幅優惠折扣等等調整價格，房價已經開始回落。對于那些急需資金的開發商，調整售價快速出貨也很正常，而資金實力雄厚，有足夠資本支撐當前淡市的，仍然能夠等待博弈。因此政策對各家開發商影響不盡相同。

　　事實上，開發商陣營從這幾年已經出現結構變化，那些全國性房企、上市公司、央企以及地方國企，越來越活躍。它們在上一輪的土地拍賣中表現非常搶眼，已經顯示出強勁實力。而這些企業很多都是綜合性企業，遇到當前的冷市，也不一定非得依靠賣房來回籠資金，它們有許多其他的資金渠道。這些房企能夠叫板市場，繼續硬挺，而不是像外界想象的那樣，一旦出現市場轉變就立馬拋盤快跑。它們博弈市場的砝碼很多，而它們的按兵不動或者說不為冷市所動，會對整個市場產生較大影響，也就不會出現大面積降價跑路的情況。

　　總體而言，短期內市場不會出現大變局，市場博弈已從短期進入中期，開發商仍會根據具體市場情況調整策略。

　　反方

　　下半年將現量升價跌

　　史剛 南京同步房地產投資顧問有限公司總經理

　　南京近期成交量有所上升，這并不是因為市場本身回暖，實際上是由于一些新開盤的樓盤定價比較適中。下半年樓市仍呈現下行趨勢，會有一個量升價跌的過程。”

　　三套房貸的政策其實是個老政策。從南京近期以來的市場表現來看，成交量有所上升，但這并不是因為市場本身回暖，實際上是由于一些新開盤的樓盤定價比較適中，致使量上有變化。

　　開發商因資金壓力而出現集中降價跑量目前暫時不會出現。從當前跡象來看，開發商資金緊張并沒有凸顯出來。事實上，4月份在新政出臺之前，許多樓盤銷售業績還是不錯的，開發商手頭已經有部分現金流，而壓力的來臨，一個時間節點是九、十月份，一個則是年底的“年關”。九、十月份會有一部分貸款的還貸壓力，年底則是工程款的支付壓力。開發商的現金流主要也是靠賣樓來回籠，所以資金壓力也會隨時間推移而出現。

　　從整體而言，下半年樓市仍呈現下行趨勢，會有一個量升價跌的過程。但這個價跌并不是說出現整體的大幅降價，而是很多新開的樓盤降低開盤價預期，這也是下行。

　　此外，從政策層面而言，就前面說到的三套房貸，并不是什么新政策，而只是重提。從政策實施效果而言，新政策再出臺的可能性很小，但這個老政策重提，卻會對消費者的預期產生較大影響。買房人在新政出臺后本來就產生了抄底心理，但底到底在哪里誰也不知道，如今重提三套房貸，會令買房人產生新一輪觀望，那么抄底的時間也將被延后。所以政策影響到的并不是需求，而是買房人的信心，需求一直存在，在政策影響下這些需求被人為延后了。

　　這一輪調控另一個比較明顯的轉變是，樓盤價格越來越向價值靠攏。那些從市場中獲得諸多溢價，而在產品上又少有投入改進的開發商，將會在這一輪調控中面臨更大的危險。