樓市真相：說“反彈”為時尚早

　　上個雙休日南京樓市認購近900套，日均400余套，樓市仿佛從新政后的“嚴寒”一下子進入“盛夏”，買賣雙方心態均發生微妙變化。降還是漲？漲還是不漲？買還是不買？開發商和購房者都左右為難。業內人士指出，目前認購量還不足支撐房價“反彈”，所謂“熱銷”只是個別現象，買房人不用恐慌，還是要根據性價比選擇合適房源，更奉勸開發商如果貿然漲價，市場可能重新轉冷。

　　“高認購量”其實并不高

　　429套、456套，上周六、周日兩天的認購量從日均百套躍至400余套，樓市看似一派火熱景象，也讓不少等著“抄底”的買房人著實緊張了一把。樓市究竟是否如少數人認為的那樣又開始升溫了，讓我們用數據來說話。

　　“高認購”與新盤扎堆上市有關。從認購量變化曲線可以看出，8月初至今認購的高點均出現在周末。近期單日認購量峰值出現在14、15日，分別為429和456套。但記者注意到，這樣短暫的“洪峰”周末一過便自然消退，如16日(周一)的認購量由456套驟降至248套，17日更是只有區區131套。因此，單從個別時段、個別樓盤的熱銷判斷樓市是否回暖，實在有失偏頗。

　　與前兩年同期相比，目前日均400余套實屬正常，認購量并不高。網上房地產數據顯示，8月2日-15日，南京全市共認購了2438套，成交1304套。而2009年8月，全市商品住宅認購量為9626套，成交8284套。半個月的認購量尚不足去年8月認購量的1/3，有著較大的差距。

　　南京存量加上新增房源約2.8萬套以上，開發商壓力依然很大。網上房地產顯示，隨著新盤不斷推出，南京可售商品房還在增加，很顯然，新上市的房源并未全部售出，庫存每月都在以上千套的速度增加。

　　上周六，榮盛龍湖半島推出第二批房源，4600元/平方米的均價，吸引眾多購房者前往現場看房、選房。 本報記者 童明攝

　　大多數樓盤仍然“滯銷”

　　記者進一步調查發現，雖然成交量比之前有所上升，但均價低于8000元/平方米的低價盤是成交量的主要來源。在看似熱鬧的樓市中，除去幾個因為降價、降低預期贏得熱銷的樓盤外，其余樓盤依然陷于“滯銷”的泥淖。

　　分析近期幾個賣得不錯的樓盤可以發現，東郊小鎮、保利香檳國際、金浦名城世家等無不是靠著低于板塊均價的低價策略換銷量。和府奧園、五礦御江金城等樓盤均是調低預期贏得市場認可的代表。

　　由于擔心降價會引發前期業主的不滿，因此各家樓盤在降價問題上都顯得格外謹慎，但即便如此，近期仍有多家樓盤暗中調低了價格了。上周五開盤的城北堯化門的盈嘉香榴灣就把價格定在了8000多元/平方米，比新政前的售價足足低了1000多元/平方米。位于城中的凱潤金城推出尾房9折優惠，希望盡快清盤。上周末金地自在城引發樓市“地震”，靠的同樣是降價促銷。新政前金地自在城毛坯房的價格每平方米接近萬元，而上周六售出的448套房源中，精裝修房源折后均價不到9000元/平方米，降幅十分明顯。

　　當前降價樓盤寥寥無幾，死扛著不降價的樓盤日子過得又如何呢？城南某樓盤在8月上旬推出了數百套房源，由于價格遠高過同區域其他樓盤，因此看得多買得少，十余天來認購、成交雙雙為零。又如許多人津津樂道的上周末單日認購成交429套，事實上，14日熱銷樓盤排行榜上的10家樓盤銷售總套數達到了387套。10家樓盤賣出了90.2%的房源，全市上百家在售樓盤在這一天內究竟售出了多少房源，由此可見一斑。

　　業內人士：

　　只是剛需釋放，開發商不要輕言漲價

　　“賣得好的都是東西確實不錯且價格比較合適的樓盤，現在的買房人以剛需為主，買房時更關心性價比。如果開發商盲目樂觀想漲價的話市場還會轉冷。”南京新景祥房地產經紀有限公司副總經理何曄表示。萬唐置業有限公司總經理周斌也表達了相同的觀點：“回暖要求日均成交在200套左右且持續一個月以上，目前成交量的爆發最多也就持續兩三天，并且通常集中在新房源上市期，難以持續。”

　　談到即將到來的樓市“金九銀十”，南京網博機構總經理孫海認為買賣雙方將繼續膠著。隨著上市量的放大，成交量會有回升，板塊分化則更加明顯。配套、位置較好、產品也不錯的樓盤價格將堅挺，部分板塊的房價還有一定下行空間。(記者 劉君 李迷)