上海九月樓市小戶型當(dāng)?shù)?價格成營銷關(guān)鍵

　　處在新政“后時代”的上海樓市，已進(jìn)入傳統(tǒng)的“九月”時節(jié)。金秋能否成就樓市“金九”？

　　《新民樓市》調(diào)查顯示：9月份上海及周邊預(yù)計開盤量為48個。從區(qū)域分布來看，主要集中在浦東、松江、嘉定、寶山四個熱門區(qū)域，為總量的59.6%。在9月新開的樓盤中，90平方米以下戶型所占比例為42%。小戶型受到首次購房者的青睞，也繼續(xù)成為剛需置業(yè)的首選。目前上海各樓盤已進(jìn)入“臨戰(zhàn)”狀態(tài)，摩拳擦掌準(zhǔn)備迎接即將到來的樓市金秋。

　　小戶型廣受追捧

　　回暖趨勢日漸清晰

　　在連續(xù)一個月成交量上升后，上周上海商品住宅的成交量達(dá)到26.7萬平方米，創(chuàng)新政后的又一新高。從以往的經(jīng)驗來看，人氣回升似乎一定和供應(yīng)大增密不可分。據(jù)《新民樓市》調(diào)查，9月份，上海及周邊預(yù)計新推盤量達(dá)48個。在“九十月份”行將到來之際，開發(fā)商推盤意愿大幅增加，同時所推出的房源也能迅速獲得市場消化。業(yè)內(nèi)人士估計：樓市回暖趨勢逐漸清晰，開發(fā)商力爭贏得“秋收勝利”。

　　在9月新開盤中，90平方米以下的戶型占到42%，其中，有不少上半年熱銷的小戶型項目，如綠地薔薇九里、浦江華僑城、悅豪斯等。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，浦江華僑城于8月7日開盤推出78-90平方米的11層公寓，一天之內(nèi)幾乎售罄，銷售金額超過4.6億，9月將推出第二批房源，戶型與前期一致。

　　“9月賣得好的應(yīng)該還是性價比高的小戶型。”上海錦和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理蔣雷霆如此判斷。他認(rèn)為：在本輪回暖中，剛性需求者將是住宅成交市場的主力軍，因此面積較小的一房和兩房仍會備受青睞。

　　推盤意愿增強(qiáng)

　　剛性需求放量入市

　　從最近的成交情況看，樓盤銷售榜前列的項目仍是低總價的小戶型，表明剛性需求入市比例漸漸增大，這也讓開發(fā)商意識到，只要價格相對合理，需求就會釋放。

　　宋先生今年一直想買房，新政出臺后，他和大部分購房者一樣，決定先看看房價會不會降。然而就在8月，他發(fā)覺房東的態(tài)度又開始強(qiáng)硬了，不僅不愿讓價，反而開始抬高價格。正當(dāng)他猶豫該不該出手時，看中的兩套房全被搶走了。宋先生懊悔不已：“我下個月無論如何要買一套了，稍一猶豫，心儀的房子就不是自己的了。”

　　“在二套房貸收緊、三套房全面停貸后，投資性購房進(jìn)一步受到抑制，剛需成為破樓市僵局關(guān)鍵。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，9月新推的小戶型房源相比8月有了不少增加，近半數(shù)項目具備小戶型房源供應(yīng)。”上海荒島房產(chǎn)工作室副總經(jīng)理黃欣偉表示，目前開發(fā)商的推盤意愿明顯增強(qiáng)，價格低開的房源也能迅速得到市場認(rèn)可，長期積累的剛性需求或?qū)⒌靡葬尫拧?/p>

　　不少業(yè)內(nèi)人士指出，經(jīng)歷近幾年樓市的起伏，普通購房者也已能夠洞察市場規(guī)律，相當(dāng)一部分剛性客需產(chǎn)生了“晚買不如早買，越等房價越高”的心態(tài)，故在市場觀望氣氛僅僅持續(xù)了三四個月后，已有不少“剛需”打算出手了。

　　價格成營銷關(guān)鍵

　　買賣雙方底線博弈

　　《新民樓市》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在9月計劃開盤的樓盤中，九成以上的樓盤目前還沒有公布確切的開盤日期，五成以上的樓盤價格待定。筆者致電數(shù)個樓盤售樓處，得到的回答幾乎一致：“目前新房源還沒定開盤日期，價格還不清楚。”有許多開發(fā)商對價格閉口不談，愿意透露價格的樓盤也多以“參考價”示人。

　　“近期價格連續(xù)下行，已持續(xù)觸動購房者購房底線。”黃欣偉表示，我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，出于對未來房價上漲的預(yù)期，占到市場總量38.4%的購房者仍然覺得當(dāng)前價格并不會是絕對低價，但基本已經(jīng)接近預(yù)期價格。

　　“從9月份的推盤量可以看出，如果市場進(jìn)入深度調(diào)整期，開發(fā)商價格底線與購房者心理底線的博弈將進(jìn)入白熱化階段。”佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟表示，在市場僵持之際，開發(fā)商率先降價促銷多能夠占得市場先機(jī)、把握主動，不僅有利于自身資金鏈的良性運作，也能為行業(yè)及市場的長期健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。