樓市金九銀十分歧：量漲價平？價格回落？

　　本周正式進入秋高氣爽的9月，樓市也大張旗鼓準備迎接傳統營銷旺季：“金九銀十”。8月份來自北京、上海、深圳等一線城市量價齊升的成交數據，使得今年“金九銀十”的到來顯得底氣頗足，不少企業甚至準備趁勢推動價格上漲，以在這個黃金旺季大撈一把。

　　但遭遇了史上最嚴厲的房產調控后，房價所降甚微，樓市真的就此進入回暖反彈？

　　也有部分開發商和業內人士紛紛提醒市場切勿過于樂觀，如果樓市真的從此量價齊升，二次調控的“核武器”將相距不遠。

　　孰對孰錯？讓我們拭目以待。

　　-市場觀察

　　8月成交量紛紛上漲

　　北京中原根據房地產交易管理網統計數據統計，2010年8月，北京新建住宅期房網簽總成交量達到了9211套，其中住宅為5565套，環比7月上漲了12.4%。而除去經限外的期房住宅總成交為4488套，上漲了11.2%，合計期房及現房的住宅除經限合計成交為5511套。環比7月上漲了14.5%，但是相比2009年同期的13331套依然下調幅度達到了58.7%。

　　成交量上漲不僅出現在北京，還有其他各大城市。

　　據中原地產統計，8月最后一周，監控的九大城市中，除天津小幅下降8%外，其余8個城市環比均有不同程度增加，增幅最大的杭州達75%，最小的深、漢2市為3%。從整個8月新房成交情況看：截至上周，各城市8月的新房成交量均已超過7月。預計各市8月全月成交量環比7月份將有4~5 成的增加。其中，深圳成交量的增加最為明顯，環比增幅將達8成；天津、上海兩市增幅最小，約在2~3成。

　　推盤力度逐步加大

　　伴隨成交量上漲的，還有各企業推盤的力度。

　　8月的最后一個周末，不少項目已經開始厲兵秣馬，搶占先機了。

　　8月28日，中糧萬科長陽半島第二次開盤，推出377套房源，一日售罄。

　　同日，大興區純新盤項目金地仰山開盤，一舉推出724套房源，14000元/平方米的起價不僅刷新了區域新盤低價，而且迎來了1045人爭搶。

　　當日，南四環的藍光云鼎也推出300套房源，平層和LOFT產品均有。

　　據記者統計，僅這個周末，就有5個項目開盤，總供應套數達2874套。開盤之密集，供應量之大，今年以來少有，但供應戰剛剛開始，真正的供應量還在9月。

　　據專業機構統計，預計在9月開盤的項目達到了46個。新政之后的5、6、7、8四個月預售入市項目分別為21個、27個、27個、18個，與之相比，9月份有非常明顯的上漲。而這46個預計開盤的項目中，純新盤就達到了21個，可能創下2009年來的新高。

　　金九銀十底氣不足

　　交易量回暖，開發商大舉推盤，部分項目減少優惠蓄謀調價……種種跡象表明，市場已經充分做好了準備迎接沉甸甸的“金九銀十”，但仔細分析數據背后的現實，卻并不那么樂觀。

　　北京中原三級市場研究總監張大偉認為，最近市場的確出現了數據上的反彈，但是更多屬于成交量的反彈，尤其是中低價房入市帶來的成交。他認為，即便是金九銀十，部分商品房項目的低價促銷，也是樓市成交量的主要組成部分，但是，“在市場沒有達到新政前2/3時很難說市場形成明顯的回暖”。

　　除了成交結構，存量房和成交數據的變化也頗為不樂觀。

　　根據搜房網數據監控中心數據顯示，截至8月30日，北京市商品住宅可售期房套數為66984套，現房可售套數為32027套，共計99011套，創年內新高。

　　北京中原對新政后北京商品房成交情況作了分析，發現新政后北京商品住宅期房市場取得預售項目合計82個，供應住宅總套數為29468套，而截至8月31日，簽約套數僅為11956套，簽約率不足40.6%，而從銷售面積來看，82個項目合計供應面積為3239847平方米，4個半月簽約面積僅為1259825平方米，積壓面積高達198萬平米，積壓率達到了61.1%。按照已經成交的均價計算，82個項目總值為707.8億元，而開發商在這4個半月的時間內，僅銷售了221.62億元，而庫存價值高達486.2億元。也就是說平均每個項目積壓價值高達5.93億元，而部分多次取得預售證的項目積壓總值更加嚴重。

　　張大偉指出，“從實際項目數據可以看出，開發商銷售業績慘淡，樓市從量跌到價跌的趨勢已經明顯，最近市場的回暖更多可以看成是假性回暖。”

　　新建商品住宅存量逼近10萬

　　新建商品住宅存量繼8月第三周保持了穩定的上升后，第四周已經突破9.9萬，預計9月可突破10萬的大關。8月第四周周末連續兩天維持在超過9.9萬的高位，這是新建商品住宅存量2010年首次接近10萬的紀錄。

　　新建商品住宅存量由預售商品住宅存量和現售商品住宅存量兩部分構成，其中現售住宅存量較為穩定，2010年一直在3.1萬左右，而隨著預售商品住宅的不斷入市，預售住宅存量不斷增長，目前已經達到6.7萬的庫存量。

　　“鏈家地產”市場研究部認為，新建商品住宅存量反映了市場的供需狀況，適當的存量才能保證市場的良性運作，新建商品住宅存量增大，一定程度上給開發商施加了壓力，新項目只有以一個具有競爭力的價格開盤才能帶來樓盤的熱銷。