精明購房者自減房貸利息（圖）

　　雖然央行還沒有調整基準利率，但購房優惠利率退出已是不爭的事實，即便是首次購房者也很難享受7折利率，而多套房購房者更不得不“享受”懲罰性利率。一些精明的購房者想出應對招數，自己為房貸減息。

　　　　招數一：用足公積金政策

　　購房者D先生，購買第一套房產時用了組合貸款，目前尚有10萬元的公積金貸款沒有還清，準備為孩子購買一套學區房，需要貸款100萬元左右。因為購買的是二套房，商業性貸款利率要“享受”基準利率1.1倍(6.53%)。貸款20年，利息總支出約為79.4萬元。

　　減息方案：先向父母借款10萬元還清公積金貸款，然后申請組合貸款，按照D先生夫婦的公積金繳交情況，第二次使用公積金貸款可以申請60萬元公積金貸款，這樣只要再申請40萬元的商業性貸款即可。因為公積金貸款的利率不受使用次數的影響，他們的利息總支出可以下降到約58萬元 (其中公積金部分約為26.2779萬元，商業性貸款部分約為31.7673萬元)，自己為房貸降息約20萬元。至于父母的借款，可以等新買的房產交房后，再申請公積金裝修貸款歸還。這樣，總的負債額度沒有變化，但利息支出可以大大降低。

　　注意事項：公積金貸款的額度受到貸款次數及儲存賬戶余額的限制，購房者如果前一次貸款辦理了沖還貸，再次購房前最好提前終止，攢足余額，以用足再次貸款的上限。另外，新房交房后不要忘記辦理公積金裝修貸款(目前該項貸款暫時停辦，不久后應該可以恢復)。如此，購房時不必預留裝修費用，可以盡量多付首付款少貸款，也能起到少付利息的效果。

　　　　招數二：巧選房貸理財產品

　　購房者W小姐經營一家網絡紅酒公司，目前準備購買婚房。由于父母購房時參與貸款，按目前的政策不能享受首次購房優惠利率，需要貸款150萬元。

　　減息方案：將房貸和自己的流動資金賬戶關聯起來，辦理理財型房貸產品，如深圳發展銀行的“存抵貸”業務。由于W小姐經營需要保留一定金額的備貨資金，這部分資金以前只能獲取活期利息。辦理了“存抵貸”業務，W小姐就可以把這部分時常閑置的資金劃入房貸還款賬戶，銀行將按照一定的比例視作提前還貸，并將節省的貸款利息作為理財收益返還給W小姐。

　　注意事項：按“存抵貸”業務的規定，并不是全部的存款都能被抵扣，而是按照一定的比例計算，比如10萬元存款的抵扣比例為85%，按貸款基準利率計算，客戶的理財收益率可達到2.73%。另外，還款賬戶中的金額必須超過5萬元才能抵扣。因此，這種房貸業務比較適合常有大額現金流的個人經營戶，普通工薪購房者辦理后起到減息的效果則不明顯。

　　　　招數三：調用已有產權房

　　購房者H先生，打算乘樓市調整投資一套市中心小房型，但有過多次貸款紀錄的他遭遇三套房停貸政策。中介告訴他，即便個別銀行能夠辦理，也要他承擔基準利率1.2倍(7.13%)的高利率。按照貸款額100萬元計算，20年貸款期的利息總額約88萬元。

　　減息方案：將自己手中持有的無貸款產權房抵押，辦理房屋抵押消費貸款，視H先生的資信情況及貸款額度，銀行可能給予他基準利率1.15倍甚至1.1倍的利率。如果按照1.1倍利率(6.53%)計算，大約能節省9萬元的利息。

　　注意事項：辦理房屋抵押貸款必須是已經還清貸款的產權房。此外，銀行對房產本身的價值、房齡以及借款的額度都有一定的要求，借款人此前的信用記錄及職業背景等對貸款的最終利率確定也會起到很大的作用。

　　　　招數四：先買房后領結婚證

　　購房者L先生和T小姐，準備近期領取結婚證，然后共同出資購買婚房，由于L先生曾經有過貸款紀錄，共同貸款購房不能享受首套房利率，組合貸款中商業性貸款部分要承擔1.1倍利率。

　　減息方案：先用沒有貸款紀錄的T小姐一個人的名字購房，買房后再領結婚證，然后在產證上增加L先生的名字。目前，首次購房者最低能夠享受基準利率75折 (4.46%)的優惠，相比1.1倍利率要相差2個百分點。而按照目前房產稅收的相關規定，產證上增加配偶的名字將按照贈與方式計稅，以贈與的份額按3%繳納契稅。按L先生和T小姐準備購置200萬元房產，每人占一半份額計算，他們需要繳納3萬元的稅款，加上其他一些公證、登記費用，最多不超過4萬元。而如果按照150萬元的貸款額計算，首套房和二套房貸款相比，20年還款期利息的總差額將達到42萬元之巨。

　　注意事項：在沒有確定夫妻關系的情況下共同出資購房，可能蘊含一定的風險，當然，這可以通過協議規避。采用上述方法還要考慮一個人的收入水平是否會影響總的貸款額度。另外，公積金貸款以夫妻雙方名義申請的額度要大于以單人申請，所以還要綜合考慮雙方公積金貸款的可貸額度。 (文中房貸計算數字僅供參考，具體以銀行計算為準)記者沈忠民