北京率先啟動(dòng)空置房調(diào)查 上海是否跟進(jìn)尚存疑

　　自4月17日新“國(guó)十條”頒布之后的4個(gè)多月來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控開(kāi)始向縱深延伸，其中便包括空置房的調(diào)查。國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門(mén)終于在上周表態(tài)，將啟動(dòng)住宅“空置率”調(diào)查，北京已率先對(duì)部分小區(qū)開(kāi)展空置房調(diào)查。無(wú)論上海是否將納入首批空置房調(diào)查的試點(diǎn)，但記者昨天在采訪中發(fā)現(xiàn)，關(guān)于空置率的調(diào)查仍有大量基礎(chǔ)問(wèn)題懸而未決，而關(guān)于上海商品住宅的空置率調(diào)查，坊間統(tǒng)計(jì)居然存在諸多版本。

　　【最大難點(diǎn)】

　　如何確認(rèn)“空置”

　　曾經(jīng)有消息稱，國(guó)家電網(wǎng)公司在全國(guó)660個(gè)城市的調(diào)查顯示，高達(dá)6540萬(wàn)套住宅的電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零。住房空置率問(wèn)題一時(shí)成為輿論的焦點(diǎn)。

　　盡管?chē)?guó)家電網(wǎng)已出面否認(rèn)“6540萬(wàn)套空置房”消息的真實(shí)性，但由于權(quán)威統(tǒng)計(jì)的缺位，民間試圖通過(guò)“讀水表”、“曬黑燈”、“數(shù)空調(diào)”、“查物業(yè)”來(lái)調(diào)查空置房真相的熱情卻越發(fā)高漲，而“空置率到底為多少”也被網(wǎng)友戲稱為“第一謎團(tuán)”。

　　北京此次決心空置房調(diào)查，開(kāi)了空置房調(diào)查的先河，也有利于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局研究建立空置住房調(diào)查方法。住房空置率問(wèn)題一直成為輿論的焦點(diǎn)，很顯然，此次北京空置房調(diào)查試圖將這本“糊涂賬”捋順。

　　然而，對(duì)于空置房面積，業(yè)內(nèi)一直存在著“可查”與“不可查”的爭(zhēng)論。統(tǒng)計(jì)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前沒(méi)有一個(gè)住房空置面積的明確概念，是阻礙其調(diào)查的主要原因之一。

　　還有專家將此次空置房調(diào)查，與坊間傳聞的空置稅開(kāi)征一事結(jié)合起來(lái)。在其看來(lái)，如何確認(rèn)“空置”，將是征收空置稅的一個(gè)很大的難點(diǎn)。“房屋空置稅不僅存在技術(shù)上的困難，而且一旦物業(yè)稅開(kāi)征、房產(chǎn)稅調(diào)

　　整，房屋空置稅的出現(xiàn)是否會(huì)引發(fā)重復(fù)征稅的問(wèn)題，這些都需要納入考慮的范疇。”

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，打擊空置房是打擊投機(jī)者的最好方式。理由是，打擊空置房基本上不影響開(kāi)發(fā)商自身利益，關(guān)鍵是也不會(huì)影響GDP，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響也比較小。

　　【空置房源于】

　　未征收房產(chǎn)稅

　　不管怎樣，房地產(chǎn)資源嚴(yán)重浪費(fèi)的問(wèn)題，已經(jīng)引起了包括政府高層在內(nèi)的整個(gè)社會(huì)的關(guān)注。

　　上周，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)馬建堂稱，盡管對(duì)空置標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定有不同看法，也有住戶可能不愿意提供真實(shí)信息等困難，但統(tǒng)計(jì)部門(mén)將在有關(guān)部門(mén)支持下，一是繼續(xù)統(tǒng)計(jì)和發(fā)布房地產(chǎn)待售率；二是充分利用這次人口普查，獲取用于了解住房空置情況的相關(guān)信息；三是在部分城市抽選一批住宅小區(qū)進(jìn)行空置房調(diào)查，以發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，積累經(jīng)驗(yàn)，驗(yàn)證方案，完善方法。

　　中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海在接受采訪時(shí)表示，“此次空置率的調(diào)查可能是由高層授意的。”

　　曹建海稱，當(dāng)前房屋空置情況非常嚴(yán)重，在房地產(chǎn)領(lǐng)域存在社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)。此次空置率的調(diào)查結(jié)果如果是客觀的，將驗(yàn)證房屋過(guò)剩的嚴(yán)重程度，從而堅(jiān)定高層調(diào)控房地產(chǎn)的決心。

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱在京發(fā)表演講時(shí)表示，之所以出現(xiàn)一批空置房，是因?yàn)橹袊?guó)沒(méi)有征收房產(chǎn)稅。“世界上有兩個(gè)國(guó)家沒(méi)有征收房產(chǎn)稅，結(jié)果出現(xiàn)一批空置房。”他所指的這兩個(gè)國(guó)家分別是澳大利亞和中國(guó)。樊綱表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，應(yīng)該借此次調(diào)控進(jìn)行改革。改革要從兩方面入手。首先從需求角度，需求方最大的制度缺陷是沒(méi)有房產(chǎn)稅。其次從供給來(lái)看，應(yīng)該提高土地利用率、提高土地容積率。

　　【空置率】

　　滬樓盤(pán)最高30%

　　按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡；空置率在10%-20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷(xiāo)售的力度；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

　　德佑地產(chǎn)市場(chǎng)中心研究經(jīng)理蔣旭昨天向記者表示，上海高端住宅的空置率約為5%，其中2%為長(zhǎng)期空置，3%為季節(jié)性空置 (包括待租和臨時(shí)性空置)。由蔣旭提供的另一份數(shù)據(jù)顯示，上海高端住宅小區(qū)的平均自住率達(dá)到65.5%，其中靜安區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)最高，達(dá)到80%以上。

　　此前，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭估算，上海樓盤(pán)的整體空置率應(yīng)該在20%-30%之間。

　　華東師范大學(xué)商學(xué)院房地產(chǎn)系主任華偉向記者坦言，對(duì)于空置率，目前全國(guó)確實(shí)還沒(méi)有一個(gè)空置率的統(tǒng)一概念。同時(shí)，上海空置率現(xiàn)在也同樣沒(méi)有權(quán)威和合理的數(shù)據(jù)。“在中國(guó)房產(chǎn)的交易現(xiàn)狀下，樓市發(fā)展中存在空置率是正常現(xiàn)象，在上海房產(chǎn)市場(chǎng)上，若有6-8個(gè)月的空置是很正常的。”

　　中房信分析師薛建雄亦認(rèn)為，從一些新盤(pán)來(lái)說(shuō)，交房的前2年空置是正常的，需要一個(gè)裝修的過(guò)程。如果是一些新興板塊和新城的話，可能前期一些樓盤(pán)交房2-3年都沒(méi)法入住，因?yàn)橹苓吷�活配套有可能沒(méi)有及時(shí)跟進(jìn)。所以，新房一定量的空置是正常的市場(chǎng)現(xiàn)象。

　　“不過(guò)，只有國(guó)家住建部給出住房的空置率定義，我們根據(jù)這個(gè)定義確認(rèn)空置率情況是否真的嚴(yán)重后，才能對(duì)癥下藥。”華偉說(shuō)。記者 楊冬 報(bào)道