開發商房價"假摔"肯定難過關 下半年調控將更嚴(2)

　　房價降40%房貸仍能盈利

　　有“大炮”之稱的任志強在高呼“從了”之后，不忘通過博客和潘石屹打個小賭：潘石屹認為房價將下跌30%，任志強認為房價的降幅絕對不會那么大，如果他對了，那么潘石屹就請100多萬名博客粉絲們吃頓飯。

　　對普通購房者來說，哪怕是請100多萬人吃一頓盒飯，花費已經足夠買一套中意的住宅了。沒有那份超級富豪的底氣，所以大眾更糾結于房價的降幅究竟會有多少？或者用更直白的說法，什么時候是入場的最佳時機？

　　鑒于現階段房價的水平，5%甚至10%的降價幅度，都不是一個令人滿意的區間，但市場走向并不以個人的意志為轉移，所謂的預測在沒有驗證之前，都只是一個空談。對并不具備專業金融知識的升斗小民而言，尤其如此，但面對房價高企，受到壓力和傷害最重的又恰恰是這個人群。

　　一個數據也許有助于民眾對房價的跌幅做一個心理期望值的正確評估。銀監會日前對銀行業內部要求進行房地產信貸的壓力測試，民生銀行授信評審部總經理石杰在8月的一個業績說明會上披露，此次壓力測試銀監會要求的是4個指標：房產價格降低30%、利率上升1.62個百分點、信貸規模壓縮40%、經濟增速下降1.5個百分點。民生銀行的測試結果是，即便房產價格降低40%，房貸業務仍能保持盈利。

　　下半年資金調控將會更嚴

　　為提高商業銀行對信貸風險的管控能力，銀監會近日出臺“三個辦法一個指引”，對房產開發商手頭的活錢進行了限制；證監會自今年初以來就對上市房企的融資申請設了關卡；住建部新近出臺的措施，又對房地產商的預售款項進行了限制……一系列措施，無疑表明資金已成為下半年調控的重要對象。

　　年初還在滿世界嚷嚷“不差錢”的房企，如今手頭開始緊了。已公布中期業績的112家A股上市房地產公司中，有80多家公司經營性現金流為負值，比2009年末的35家增加了一倍多。資金吃緊的同時，上市房企的負債率更讓人捏一把汗，號稱該板塊四大王牌的萬科、保利、招商、金地負債總額為2779.45億元，A股上市房企上半年負債總額達到9986億元，較去年末增加了1585億元，行業總體資產負債率升至67.79%。

　　東興證券房地產行業分析師鄭閔鋼在其研報中預計，今年四季度開發商的資金將明顯趨緊，一方面將迫使他們加大促銷力度；另一方面也將大大減弱他們提高房價的期望；接下來的4個月，商品房銷售活躍度將加大，銷售價格波動也將加大，9月和10月銷售價格的變化將對后市產生很大的影響。本報記者 羅震光