天津樓市：新盤低價入市 滿足剛性需求

　　樓市進入“金九”時節，雖然市場上大規模的降價并未出現，但以知名開發商為首的各種促銷活動越來越密集，拉動了天津市新房成交量反彈。在成交較好的中小戶型中，炒房客的身影寥寥，剛性需求的買房人成為市場的主力。

　　升溫：低價樓盤入市+開發商促銷活動

　　搜房網數據監控中心統計數據顯示，9月份全市34個項目計劃開盤，計劃開盤的項目數量較8月份相比增加了2個，較去年9月份相比大幅增加了21個。戶型一般集中為90平方米以下的小戶型，以及90至120平方米的兩室、三室經濟型戶型。記者近日從本市多家售樓處獲悉，隨著新盤陸續亮相，各家推出的優惠力度也明顯增多。在東麗區津濱大道附近的某大型項目計劃月底開盤，開發商已明確表示項目將采取低價入市方式。在津南區天嘉湖附近的一處即將開盤的大型房企的精裝修樓盤，開盤價定為每平方米8000元左右，還贈送太陽能熱水器和名牌家居設備，已經給周邊一些在售項目造成了明顯的競爭壓力。在位于南開區的一處知名樓盤售樓處內，據銷售人員介紹，新亮相的70平方米的小戶型精裝修房還贈送20平方米的使用面積。與以往交訂金排號不同，這里不收訂金，只要買房人驗資3萬元，就可在開盤時額外獲得兩個點的優惠。此外，記者獲悉，環城四區和濱海新區的一些樓盤的優惠力度已經達到了10個點以上，贈送小院和露臺的促銷舉措也為平常之舉。不過據業內人士介紹，目前市場的主力交易人群仍為“剛需”客戶，總價較低的中小戶型較熱銷，而炒房者因成本較高及市場預期等因素，出手已經相當慎重了。

　　前景： 市區百平方米房仍有壓力

　　據中國指數研究院、中原地產(天津)投資顧問部專業人士分析，上月本市中心城區的新建商品住宅成交均價為15210元/平方米，環城四區的成交均價為10091元/平方米。濱海新區新房成交均價為9157元/平方米，環比下降了17.6%。部分開發商為促進銷售增大了優惠的力度。目前一手房成交量仍主要集中于環城四區和濱海新區，主要原因是由于近期成交的客戶主要是剛需型客戶，因此價格相對較低的環城及濱海成為客戶置業優先考慮的區域。特別是市區超過15000元/平方米的均價水平已使得許多普通購房者望而卻步。舉例說，以市區一套商品房按均價15000元/平方米計算。1套100平方米的住宅首付30%，總房款為150萬元，首付三成，貸款105萬元，以等額本息還款法貸款30年，按首套房享受8.5折優惠利率計算，月供額將達到5668.11元。以銀行審貸時按每月還款額上限為月收入的55%反推，貸款人的月收入至少要10305元。若該套房為貸款人家庭的“第二套”房，150萬元的總房款，首付就要四成近60萬元。貸款額為90萬元，利率上浮10%，貸款30年的每月還貸額為5708.75元。這要求貸款人月收入要達到10380元以上。這對一些剛性需求客戶而言是難以逾越的條件。此外，購買多套房的炒房者的資金壓力更大。

　　一些業內人士還指出，即將出臺的物業稅(或房產稅)對炒房者的心理預期影響也是巨大的，樓市全面漲價的局面很難出現。此外，本市已經加大了對開發商囤房囤地行為的查處。在嚴格的市場監管下，住房市場的供應量將加大。業內人士建議供應量集中地區的開發商采取“以價換量”策略，在“金九銀十”時節，“薄利多銷”形成快速銷售回籠資金的局面，這是市場各方期待看到的。