北京自10月起 買房人入住前要辦“業主一卡通”

　　《北京市物業管理辦法》實施細則昨公布 自10月1日起———

　　10月1日以后，北京購房人收房前，將辦“業主一卡通”，入住時需在“業主一卡通”內預存最多不超過12個月的物業服務費；業主入住起，一直到全體業主和開發商完成物業共用部分交接前，都將由開發商提供前期物業服務，并不得向業主收取物業費，但業主大會遲遲不成立，如籌備組成立滿3個月都未召開首次業主大會會議時，開發商則可以收取物業費。《北京市物業管理辦法》將于下月1日起正式施行，市住建委昨天發布了實施該辦法的一些具體細則。

　　下月1日起申請商品房預售和現房銷售的住宅項目，都由開發商承擔前期物業的責任。開發商可以自行提供物業服務，也可以將全部專項服務委托給物業企業，或者委托給專業性服務企業，受委托的企業要符合相關的資質要求。前期物業的期限，則是指從首戶業主入住起，至全體業主與開發商完成物業共用部分交接為止。

　　市住建委相關負責人對此表示，下月1日起，申請辦理商品房預售許可或現房銷售的住宅項目，開發商都要在售房前確定物業服務事項和服務標準，并委托物業服務評估監理機構對服務費用進行測算，測算結果應當在售樓處等銷售場所公示，并寫入房屋買賣合同和前期物業服務合同。這意味著，將來業主買房時，就可以知道小區物業服務的標準和物業費標準。

　　昨天的實施細則中，雖然明確“完成物業共用部分交接前，開發商不得向業主收取物業服務費” ，即在成立業主大會，與開發商交接物業共用部分前，業主是不需要交物業費的。但同時也明確以下4種情形開發商可收前期物業費：籌備組成立滿3個月未召開首次業主大會會議的；首次業主大會會議未決定解除前期物業服務合同且未確定物業管理方式的；首次業主大會會議結束后，開發商向全體業主發出書面查驗通知之日起30日內未開始查驗的；物業共用部分經查驗符合相關標準，開發商向全體業主發出書面交接通知之日起30日內未完成交接的。也就是說，如果業主因為不想交物業費，“拖著”不成立業主大會也是不可以的。

　　昨天公布的細則中還確定，在交付房屋前，開發商應當向業主發放該套房屋的“業主一卡通”。業主入住前，應當與銀行、建設單位簽訂前期物業服務費托收協議，并按照房屋買賣合同和前期物業服務合同約定的費用標準，在“業主一卡通”內預存不超過12個月的物業服務費。

　　此外，上述市住建委負責人表示，在《北京市物業管理辦法》實施前，如果是分期開發建設的住宅項目，已有前期物業服務合同或者物業服務合同的，將按照合同約定執行。

　　政策解讀

　　-前期物業管理的期限是多少時間？

　　《通知》規定了前期物業管理期限為首戶業主入住至業主與建設單位完成物業共用部分交接。《北京市物業管理辦法》實施后申請辦理商品房預售許可或現房銷售的住宅物業項目，建設單位承擔前期物業服務責任。建設單位可以自行提供前期物業服務，也可以將全部專項服務委托給物業服務企業，或者將專項服務委托給專業性服務企業，受托的物業服務企業和專業性服務企業應當符合相關的資質要求。

　　-前期物業管理階段建設單位應當履行什么義務？

　　建設單位在銷售房屋前應當履行以下義務：

　　1.在銷售房屋前確定物業服務事項和服務標準；

　　2.委托物業服務評估監理機構對服務費用進行測算；

　　3.將測算結果在銷售場所進行公示；

　　4.將測算出的服務費用標準和服務標準寫入房屋買賣合同和前期物業服務合同；

　　5.按照合同約定的服務事項和服務標準提供服務；

　　6.在交付房屋前，向業主發放該套房屋的“業主一卡通”；

　　7.向業主收費前應當履行必要的通知義務，并將收費起始時間及前期物業服務合同約定的收費標準在物業管理區域內顯著位置公示。

　　-前期物業管理階段業主的權利和義務是什么？

　　在前期物業管理階段，業主應當積極成立業主大會。并規定了籌備組成立滿3個月未召開首次業主大會會議的，業主應當按照前期物業服務合同的約定向建設單位繳納物業服務費。以此推動業主積極成立業主大會。

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　　業主收房前要預存

　　根據規定，每套房屋將對應一張“業主一卡通”，“業主一卡通”除了“預存”物業服務費外，同時具備銀行端的金融功能和在北京市業主決定共同事項公共決策平臺的使用功能。

　　在交付房屋前，開發商應當向業主發放該套房屋的“業主一卡通”。業主入住前，要在“業主一卡通”內預存不超過12個月的物業服務費。如果發生了4種業主應當繳納物業費情形時，前期物業服務合同關于業主物業費標準及費用繳納的相關約定將即時生效，開發商可以根據約定通過銀行直接從“業主一卡通”中劃轉前期物業費。但建設單位向業主收費之前，應當履行必要的通知義務，將收費起始時間以及前期物業服務合同約定的收費標準在小區內顯著位置公示。

　　市住建委有關負責人還明確，目前，北京市業主決定共同事項公共決策平臺已開發完畢，并將于10月1日與《北京市物業管理辦法》施行同步上線。屆時，業主即可使用“業主一卡通”實現公共事項決策。(記者 余美英)