剛性需求推動二手房量價齊升

　　中原指數系統數據顯示,截止8月,北京、上海、廣州、深圳、天津五大城市二手住宅成交面積較5月份低谷增加約100%-250%不等。其中,廣州、深圳和天津的8月二手住宅成交量已經接近2009年的月均水平。

　　深圳成交量的大幅回升,一方面由于其房價的跌幅最大,另一方面與該市9月1日執行的打擊陰陽合同的新政有關。廣州和天津在新政出臺后成交量的跌幅并不大,需求一直較為穩定。北京和上海8月份二手住宅成交量分別僅相當于2009年月均水平的50%和59%。可見,北京和上海受此次調控的打擊最大,目前政策執行較為嚴格,因而成交量的反彈幅度相對較小。

　　由于政策并未有任何松動,目前市場成交量的快速回升,主要是由首次置業所拉動,這類需求相對剛性。以深圳為例,8月份成交案例中,約有60%為年齡在26-35歲之間的首次置業者。目前二手房成交量較5月最低谷已有大幅回升,新增客源量也在穩步增長中。雖然近期政策不斷釋放出從緊信號,但尚無具體措施出臺,因此自住需求仍將逐漸入市,預計9月份各地二手住宅成交量將依然保持活躍。

　　政策出臺三個月來,樓價下調不明顯,下半年銷售旺季又至,剛性需求買家已無耐心和信心繼續觀望。進入8月份,市場好轉,回暖的勢頭逐漸明顯,各片區的新收客量、看樓量普遍增加；根據相關數據估算,8月廣州二手住宅成交大幅增長了46%,達到今年的最高水平；成交量已與2009年旺市的水平看齊,甚至高于2009年同期的水平。

　　市場成交氛圍好轉,不僅首次置業的剛性需求入市積極,二次置業者也開始入市；長線投資客重現,但所占比重暫時還小；業主信心回升,又開始反價甚至惜售；買家大多已經不再刻意壓價,但市場環境變化快,業主重新強勢,買家還來不及適應。

　　在中原地產相關分析人士看來,一旦后市回暖過快,政府將極有可能采取更嚴厲的調控政策來嚴控市場,從而導致房地產市場再度陷入調整。由于國務院副總理李克強于8月中旬兩次發表講話,表示要鞏固調控成果,保持市場平穩發展,充分顯示出中央政府對于調控從嚴不變的決心。其中對于二手市場至關重要的信貸政策,短期內也不會有放松的可能。因此,后市市場的回暖持續性尚不容樂觀。李廣軍