預售款新政即將出臺 京城周邊預演二次調控

　　房地產調控正進入到一個尷尬局面，金九銀十之際，房價在調控之下竟有全面回暖跡象；隨著房價8月回暖，燕郊等北京周邊出現了更加嚴厲的房貸政策，不排除是房地產市場下一波調控的預演

　　《華夏時報》記者從可靠渠道獲悉，北京正在醞釀的商品房預售款監管新政征求意見階段已結束，有望近日出臺。

　　這份名為《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》(下稱《暫行辦法》)的核心是“預售資金將由購房人直接存入監管賬戶，房企不能直接收存”。記者查閱資料發現，這份京版“預收款監管新政”早在今年4月出臺“北京樓市調控政策”時就已有涉及，只是不夠細化。

　　預收款對開發商而言至關重要，在房地產開發企業資金來源一項中占有1/3的比重。北京商品房的這筆“預售資金”，一旦被銀行、國土部和房管部門三方共同嚴格限制，房地產調控將進入深化階段。

　　京版雙模式

　　一般而言，開發商對預收款的依賴程度大于貸款數額，國家統計局1-7月的統計數據可以佐證：在全國房地產開發企業的本年資金來源中，定金及預售款9356億元，增長30.3%，貸款總額7539億元，增長29.3%。

　　4月中旬，樓市新“國十條”出臺后，住建部出臺《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》明確規定：各地要加快完善商品住房預售資金監管制度，但需要地方出臺細則。

　　記者了解的情況是，北京的《暫行辦法》將由中國人民銀行營業管理部和北京市住建委、北京銀監局等聯合擬定，核心內容便是開發商不得直接收存預售資金，而是由購房者直接將其打入監管賬戶。

　　“北京預收款分為兩個模式，即全額資金監管和重點資金監管。”9月9日，北京住建委的一位相關人士向記者透露。

　　本報此前曾報道過北京商品房預售資金監督新政的核心內容：一是，房地產企業申報的項目總投資(即重點監管資金)、用款計劃及監管銀行，將成為建委核發銷售證的前提條件；二是，由購房人到監管銀行付款或轉入監管賬戶；三是，開發商對預售款的使用分為上述四個資金使用節點，嚴格分配每個節點用款額度。

　　開發商有關商品房項目預售款用款計劃需經施工單位、監理單位加以確認，分為基礎完成、結構封頂、竣工驗收、登記申請4個資金使用節點，每個節點用款額度作出明文規定。

　　據上述人士介紹，即將出臺的《暫行辦法》對資金使用節點規定的一個細節是，在發預售許可證時，可以支付資金30%；備案竣工后支付30%；質量合格支付30%；業主入住后支付剩余的10%。

　　“如此一來，把開發商原來的‘活錢’變為‘死錢’了。”中國房地產聯盟秘書長陳云峰表示，此舉杜絕了開發商把這些預售資金用于購地、開發新的樓盤。