如何構建政府主導的保障性住房政策體系

　　為了保障中低收入家庭基本住房需要，實現“住有所居”，要通過協調引導普通居民合理住房消費，調控住房市場需求，促進房地產市場和經濟的健康協調發展，促進和諧社會建設。

　　調整建立以租賃為主的政府住房保障體系

　　一是合并保障住房類型。針對保障對象收入水平不斷變化的實際情況，可考慮取消現行經濟適用房、限價房政策，合并廉租房和公共租賃房政策，在政府主導的保障房建設環節建立單一的以公共租賃房為主的新的廉租住房保障體系。

　　二是分類確定保障水平。在單一租賃性保障住房范圍內，按照“以人定房”、“以人定租”的原則，以家庭總收入、家庭資產、家庭人居住房面積等指標，在政府主導的保障房分配環節實施保障家庭的分類保障，確定不同的租金補貼或減免政策標準。同時，通過定期審核，實現“以人定租”的動態管理。

　　三是擴大保障對象范圍。要進一步加大政府投入力度，建設收購能夠起到保障和調控作用的一定規模“新廉租房”房源，只有具有足夠規模的房源，才能為居民提供更多樣化的選擇，才能影響并引導社會住房消費傾向。

　　四是引導建立租賃市場。新的保障性住房制度要有利于引導建立全社會的多層次的租賃市場。首先，“新廉租房”標準租金要參考區域市場租金水平，相互銜接，一般應在無政府補貼情況下低于市場租金的20%-30%，以避免過低的租金引發以公租房謀利等一系列道德風險，也有利于支持商品房市場的健康發展；其次，政府的“新廉租房”要考慮實際情況進行差異化建設，在面積、設施等多方面與市場應有所不同，以保持適宜的保障水平；再其次，鼓勵居民利用閑置住房資源出租獲利，降低商品房空置率；最后引導社會單位投資集中建設租賃使用的住房。

　　政府主導下的保障性住房提供模式

　　事實表明,不同的住房發展階段會影響住房保障具體方式的選擇。在住房嚴重短缺時期，住房價格與城鎮居民家庭平均的住房支付能力差距會擴大,需要政府保障的范圍相對較大。因此這一階段，政府一方面應當采用政府直接建房方式在短期內增加供給，分流部分市場需求；另一方面應采取房租補貼的方式,調動更多社會資原提供保障住房，房租補貼此方式對住房困難家庭應更具有選擇性,在管理上不但可以有效避免實物配租形式在退出機制上的執行困難,防止福利固化,而且有利于減輕保障房建設資金的支出負擔。在住房供求關系相對緩和時期,市場價格波動不大，因此政府可以考慮在價格較低或價格下降幅度較大的區域購置儲備部分保障性住房，以增強保障能力。