土地調(diào)控須嚴格“收回制度”

　　近期，“上海證大92億元出讓金無著落，外灘地王可能被收回”的事件成為業(yè)內(nèi)焦點。據(jù)了解，目前，上海證大尚有超過10億元的資金差距，而繳款的最后日期已過。顯然，嚴格意義上講，該地塊應(yīng)當屬于“被收回”之列，但經(jīng)過與地方政府的“勾兌”，上海證大將延期付款。

　　筆者認為，地王的誕生對哄抬區(qū)域房價影響很大，在樓市調(diào)控步入縱深之際，中央應(yīng)督促地方嚴格執(zhí)行土地市場調(diào)控，對到期不能繳清地價款的“地王”堅決收回。

　　自今年2月上海證大以92.2億元的總價、34148元/平方米的樓面地價拿下上海外灘“雙料地王”之后，其資金實力和開發(fā)能力一直受到業(yè)內(nèi)質(zhì)疑。而上海證大獲得土地后，也想引入更多主體共同參與該地塊的開發(fā)。5月13日，外灘地塊50%的土地款繳付，上海證大、復(fù)地集團、杭州綠城置業(yè)及上海磐石投資分別支付10億元、25.72億元、8.58億元及1.873億元，共計逾46億元。而剩下的50%土地款則要求在4個月內(nèi)支付，也就是9月13日之前。但截至昨日，外界仍未得到上海證大完全支付余款的消息。

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定，逾期未繳付土地出讓金，地方政府有權(quán)收回出讓地塊，并沒收保證金。不過，由于種種原因，部分地方政府對未按期繳付出讓金的土地仍然網(wǎng)開一面。這不僅會激發(fā)開發(fā)商的僥幸心理，也會使房地產(chǎn)調(diào)控的嚴肅性受到損害。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，在土地由地方政府壟斷供給模式和分稅制體系下，“賣地生財”成為地方政府財政收入的重要來源，而土地財政則滋生開發(fā)商與地方政府的“共謀”行為。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)中，地方政府往往會給予諸多“綠色通道”。而當開發(fā)商陷入資金危機之時，地方政府往往會伸出援手，幫助開發(fā)商渡過難關(guān)。

　　2007年8月，某地產(chǎn)公司以樓面單價6.7萬元/平方米、總價44.04億元的天價，競得上海市南京東路163號地塊，刷新了全國土地市場的成交紀錄。但在隨后的一年內(nèi)，該公司并沒有開發(fā)該地塊。2008年8月，該公司以“支持上海市重大工程——地鐵建設(shè)”為由，與上海市黃浦區(qū)房地局“友好協(xié)商”，將“燙手山芋”成功脫手，其先期支付的土地出讓款亦將獲全額退還。近期，上海證大則可能在某種“冠冕堂皇”的理由下，以支付利息的方式延期繳付余下的地價款。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商通過高價拿地推高區(qū)域房價，并分享房價上漲后的超額收益，但又無需承擔土地市場波動的風險，長此以往，房地產(chǎn)市場將不可能健康運行。

　　今年以來，在調(diào)控從嚴的背景下，北京、南京、溫州等地相繼有高價地塊被收回。2月，北京50.5億元“地王”——天竺22號地被收回，大龍地產(chǎn)2億元競買保證金被收回，對周邊市場影響巨大。專家認為，各地都應(yīng)嚴格執(zhí)行土地出讓制度，加強土地出讓金繳付的監(jiān)管，以經(jīng)濟手段和行政處罰提高開發(fā)商高價拿地的風險，讓土地調(diào)控落到實處。本報記者 林喆