北京樓市供需比成交量雙跌 房價下行可能性大增

　　中央對樓市二次調(diào)控政策出臺后，新房、二手房市場的交易量出現(xiàn)雙降，但房價并未出現(xiàn)明顯變化。很顯然，各地紛紛推出的“限購令”使樓市陷入新一輪觀望，同時也令投資投機者以及改善住房的需求者放慢了入市的腳步。據(jù)有關(guān)消息，央行將對6大銀行存款準備金率上調(diào)50個基點，期限2個月，并明確要求于本周內(nèi)繳款。在市場資金流動性受到進一步遏制的情況下，盡管很多人仍對中遠期樓市抱以良好的預(yù)期，但對近期政策頻出壓力下的樓市多判斷將有價格下降的可能性。

　　有數(shù)據(jù)表明，9月下旬北京市的商品住房庫存在21日一天就增加了3000套，預(yù)售房再次達到10萬套。而且?guī)齑媪窟�在逐漸上漲。9月21-23日，合計16個項目辦理預(yù)售，總銷售面積高達60萬平方米。到9月25日的庫存達到了10085套，相比上月同期上漲3.5%。而10月計劃開盤項目大增，預(yù)計開盤項目達43個。根據(jù)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截止到目前，北京包括經(jīng)濟適用房及兩限房在內(nèi)的供應(yīng)在新政后達到了14個項目，總面積為106.7萬平方米，相比4月新政前，新政后的經(jīng)限房合計供應(yīng)明顯有所增加，項目數(shù)分別上漲55.6%及88.9%。在商品住房供量不斷增加、保障性住房建設(shè)速度加快、限購政策等二次調(diào)控措施力度加大幾方面壓力之下，供大于求已難逆轉(zhuǎn)。

　　據(jù)報道，剛剛發(fā)布推出的央行提高6家銀行存款準備金率的舉措，又進一步抽緊了一向以資金為王的房地產(chǎn)市場的流動來源。據(jù)估算，此次凍結(jié)的資金規(guī)模約2800億元至3000億元。這將間接降低人們?yōu)橥顿Y避險盲目進入房地產(chǎn)投資的沖動。

　　北京中原分析人士認為，持續(xù)5個多月的樓市調(diào)控已進入最關(guān)鍵時期，也是各方面博弈最激烈的時候。北京樓市目前呈現(xiàn)“二八”現(xiàn)象，即80%的購房人只是在買市場上相對價格較低的20%樓盤里的房子。眼下北京高端樓盤在10月準備開盤的項目四成難于定價，即使部分之前已經(jīng)公布售價的項目也將在10月有可能改價。

　　在過去的三年半時間里二手房價已表現(xiàn)出“易漲難跌”的特性。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部的數(shù)據(jù)，2009年以后，二手房成交量有了質(zhì)的增長，價格攀升也同樣驚人。2010年第三季度北京二手房價同比上漲27.4%，環(huán)比下跌6.4%。9月底價格基本與2010年3月上旬價格水平相當。鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認為，9月份樓市價格出現(xiàn)上漲苗頭，第二輪調(diào)控政策適時而出，讓價格上漲趨勢戛然而止，且供需比及成交量出現(xiàn)雙跌，房價再次下跌可能性增加，預(yù)計二次調(diào)控效果年底會顯現(xiàn)。

　　林倩認為，10月份以后至年底，二手房單月成交量很難突破12000套，將為今年3月份以后的一個冰點，供需比支撐價格上漲動力幾乎不存在。同時隨著調(diào)控的深入，當前期房開盤價格平抑明顯，7月至今新開期房均價21027元/平方米，與二手房差距已縮小至14.5%左右。二手房價格下行壓力相當大。年底前二手房房價出現(xiàn)再次下跌的可能性大增。(記者 陸昀)