平抑房價關鍵在于按住信貸擴張

　　導致中國房價持續上漲的因素很多，如：住房制度改革導致壓抑的住房需求被迅速釋放、城市化導致人口向城市集中增加了住房的需求、分稅制使地方政府有推高土地價格的沖動等，這些因素無疑都對房價的上漲起到了重要的推動作用。其實，所有的刺激房地產價格的因素歸根結底是貨幣的增加所致，如果一個人想擁有住房但沒有相應的資金實力的話，他的需求只能是潛在的需求，上述這些因素基本上都屬于住房的潛在需求，沒有貨幣與信貸的配合，這些因素對住房價都不會構成實質性的影響。

　　貨幣與信貸是兩個相互關聯的金融變量。信貸是商業銀行的信用創造，是商業銀行新創造出來的貨幣，信貸擴張會增加貨幣總量。信貸擴張是增加貨幣供應的主要渠道之一。貨幣供應增加是信貸增加的前提條件，沒有貨幣商業銀行就沒有能力創造信貸。

　　2009年的房地產市場走勢多少讓人有些意外：在全球金融危機的背景下中國的房價出現了大幅度的上漲。以北京為例，不少樓盤在2009年度里，價格上漲了一倍。主要市場中介機構及研究機構公布的房地產價格漲幅都在25%左右，中心城市的房價漲幅更是相當驚人的。

　　導致2009年房價出現大幅度上漲的最主要因素是信貸的超常規增長。從2008年的信貸情況看，月度信貸規模平均在3500億至4500億之間，但為了應對全球金融危機，我國從2008年11月份開始實施適度寬松的貨幣政策，信貸增長情況出現了井噴：2008年11月份的新增信貸為4700多億元，12月份為7600多億元，至2009年第一季度月均信貸增加到1.52萬億，2009年第二季度月均信貸為9279億元，2009年上半年信貸增長7.37萬億元，月均超過1萬億元，是正常年份的三倍。從2009年7月份開始信貸增速有所放緩，但還是超過正常的水平。從官方公布的統計數據看，2009年全年信貸增長9.5萬億元，如果加上表外信貸數據，則實際信貸總量應該在12萬億以上。

　　信貸的超常規增長從幾個方面影響樓市價格：

　　首先，信貸的超常規增長通過供給與需求兩個方面影響房價。

　　從供給的因素看，寬松的信貸政策助長了開發商捂盤惜售的行為。2008年初之所以出現以萬科為代表的房地產開發企業大幅度降價促銷行為，主要原因是這些企業存貨多、資金周轉出現問題。自2008年11月份中央開始實施適度寬松的貨幣政策以來，房地產開發商的資金緊張情況很快得到了緩解，使不少大型開發商捂盤惜售。在房地產市場，開發商是主動定價者，買房者是價格的被動接受者，當開發商有了信貸資金的支持，在市場定價過程中處于更加有利的地位，樓市價格必然上升。

　　開發商有了資金的支持，在樓價上漲的刺激下出現了囤積土地的沖動，截至2010年6月底，土地儲備前10位的公司中，有7家公司土地儲備超過3000萬平方米，排名第一的公司擁有5000多萬平方米土地儲備。土地閑置增加了樓市的供求矛盾，刺激樓價上漲。

　　土地的供給同樣與信貸政策有關。在寬松的信貸政策刺激下，商業銀行與地方政府形成融資默契：將各種國有資產打包成融資平臺，從資產總量看，這些融資平臺數量巨大，從財務指標看基本符合商業銀行的貸款條件，加上各地方財政的隱性擔保，商業銀行愿意將巨額的資金貸給這些融資平臺，根據有關部門的統計，在2009年新增加的9.5萬億貸款中，有5萬多億貸給了地方政府的融資平臺。地方政府由于有融資的便利，地方財政對土地出讓金的依賴程度降低。于是，我們看到一個反常的現象，在樓市火爆的2009年，全國的土地出讓面積下降了18%，有些城市的土地出讓面積只完成年初計劃的50%左右。由于土地需求增加而供應減少，使土地價格迅速上升，各地都出現了所謂的“地王”現象。而土地價格的上升必然助漲房價的上升。

　　從需求的角度看，寬松的貨幣政策增加了住房的需求，尤其是按揭貸款的優惠利率下調到歷史最低水平時，買房者的還款負擔大大降低。