房企三季度報藏憂 二三線龍頭挾城鎮化之勢突圍

　　不出預料，在2009年中至2010年初這波快速爆發的地產牛市中所確認的預售收入，確保上市房企今年三季度仍交出了一份穩步增長的財報。

　　而頗含隱憂的是，在嚴厲調控新政策的持續作用、企業項目竣工放緩致使結轉收入減少等因素影響下，瀏覽單季數據卻可發現房企面臨同比、環比雙降的經營窘境——這在今年前兩份財報中還不曾出現。但另一方面，隨著城鎮化進程的加速推進，在調控新政的相對“盲點”——二、三線城市龍頭房企仍存在高速成長的機會，尤其是在目前本幣升值致熱錢頻密流入內地樓市的宏觀背景下。

　　前三季業績穩步增長

　　單季數據隱憂畢現

　　據統計，截至10月28日，兩市共有99家以地產為主業的上市公司公布2010年三季報，前三季度營業總收入合計為1661億元，同比上漲22%；歸屬于母公司股東的凈利潤合計為204億元，同比上漲17.6%。

　　明細來看，99家房企中有65家實現營業收入正向增長，而34家營業收入負增長。其中，剔出ST類公司，前三季度營業收入增幅排位在前的均為二、三線龍頭房企，如廣宇發展同比增3.22倍；津濱發展同比增1.56倍；嘉凱城同比增1.47倍。同時，上述三公司分別實現凈利潤增幅3.95倍、3.89倍、3.38倍，也是目前房企中凈利增幅最大的三家企業。

　　然而，若瀏覽單季數據，則可發現不少上市房企盈利情況在悄然倒退。據統計，99家公司第三季度營業總收入合計為501億元，同比增7.7%，但環比二季度卻下降15.7%；三季度歸屬于母公司股東的凈利潤合計為61.4億元，同比略降6.2%，環比二季度則大降30.5%。

　　此外，更有多達38家房企出現凈利潤同比、環比雙降的經營窘境。

　　“招保萬金”

　　三季度業績分化明顯

　　上述經營境況在四大龍頭“招保萬金”身上均有體現。據統計，“招保萬金”前三季度共計實現營業總收入597億元，同比增長15.9%；實現凈利潤合計83.3億元，同比增長28.7%。

　　雖然“招保萬金”前三季度凈利潤增長明顯，但第三季度業績則呈現分化之勢。其中，萬科第三季度營業收入下跌27%，而凈利潤卻同比上升6%；保利地產實現凈利潤6.63億元，同比增長69.87%；招商地產實現營業收入同比增加7.96%，但單季凈利潤卻下滑達20.54%。

　　金地集團業績可謂最為“慘淡”，不僅單季凈利潤下滑幅度最大，且營業收入也呈現同比微幅下滑態勢。第三季度，該公司實現營業收入16.8億元，同比下降約1.8%，而凈利潤大跌76.75%。

　　業內人士分析，第三季度業績出現下滑，主要是調控新政直接導致三季度樓市成交清淡，同時間接導致開發商土地收儲力度減緩、項目竣工速度放緩等防御型經營戰略。當然，也不排除部分開發商保留部分收入至四季度結算以拉高年尾業績。

　　另一方面，四大龍頭巨大的單季業績差別可能與各公司的推盤節奏不同有關。

　　二、三線龍頭慣性成長

　　本幣升值或最受益

　　自去年底國家推動城鎮化加速的施政趨向明確以來，部分二、三線龍頭企業便呈現高速增長勢頭，這在今年的三季報中愈發有所體現。

　　如河北房企龍頭榮盛發展今年三季度繼續實現快速成長。該公司項目多集中于三線城市，由于可結算面積增加，以及結算價格上漲，前三季度營業收入達到45.79億元，同比增長110%，凈利潤6.07億元，同比增長58.5%。公司還預計2010年度凈利潤較上年同期增長50%-70%。

　　目前已有諸多數據顯示，今年4月起陸續出臺的地產調控政策，主要打擊了一、二線城市的投機性購房，對于城鎮化新政利好下的三、四線自住性購房不僅沒有影響，而且還會因為資金分流而增加需求。

　　同時，2010年6月啟動的“二次匯改”，最近4個月人民幣升值幅度明顯。由此，有很多分析人士認為，這將促使更多熱錢進入中國樓市，尤其是二、三線市場。

　　據統計，目前已有近20家地產公司對2010年度業績進行預告，其中半數公司預喜，包括津濱發展、華麗家族、濱江集團、榮盛發展、合肥城建、廣宇集團等，均屬于二、三線市場龍頭房企。(記者 郭成林)