10年囤地12億平方米？房企稱界定標(biāo)準(zhǔn)不明

　　“最近10年間，中國(guó)135家上市房企共囤地12億平方米，可供1.2億人居住。”近日，一則與囤地有關(guān)的新聞攪動(dòng)了市場(chǎng)的神經(jīng)。

　　該新聞列出了中國(guó)所有上市房企的囤地規(guī)模，其中，保利、萬(wàn)科分居“內(nèi)地上市房企囤地排名”前兩位。在房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，這一消息迅速引起輿論大嘩。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，“囤地”與土地儲(chǔ)備并非同一概念，看似龐大的囤地規(guī)模并不是市場(chǎng)的真實(shí)反映。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，在國(guó)土部對(duì)于延遲開(kāi)發(fā)的表述中，從未使用過(guò)“囤地”的說(shuō)法，而稱之為“閑置土地”。遍查國(guó)土部的所有文件，都不曾對(duì)“囤地”行為作出過(guò)明確界定。

　　“企業(yè)需要一定量土地儲(chǔ)備”

　　按照上述報(bào)道，保利地產(chǎn)以3369萬(wàn)平方米的儲(chǔ)備面積成為內(nèi)地上市房企中最大的“地主”，萬(wàn)科則以3268萬(wàn)平方米的儲(chǔ)備面積排名第二；在港上市的內(nèi)地房企“囤地”面積更大。

　　“(這篇報(bào)道)根本沒(méi)有區(qū)分‘囤地’與土地儲(chǔ)備的區(qū)別，不是所有的土地儲(chǔ)備都被界定為‘囤地’。”一位被列入這份名單的開(kāi)發(fā)商代表向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

　　記者發(fā)現(xiàn)，上述報(bào)道在計(jì)算中將土地儲(chǔ)備等同于囤地，作為制定“囤地排行榜”的依據(jù)。報(bào)道還稱，公報(bào)顯示的企業(yè)資金量減少，正是其大量拿地的結(jié)果。

　　值得注意的是，這一排名以規(guī)劃建筑面積為依據(jù)進(jìn)行計(jì)算，而在國(guó)家嚴(yán)格限制低密度住宅的情況下，規(guī)劃建筑面積往往遠(yuǎn)大于同一地塊的土地面積。

　　上述開(kāi)發(fā)商表示，房地產(chǎn)是資金和土地密集型行業(yè)，為保證持續(xù)開(kāi)發(fā)和供應(yīng)，企業(yè)必須擁有一定量的土地儲(chǔ)備。陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)副總裁范小沖曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，房企的土地儲(chǔ)備規(guī)模，以保證3~5年開(kāi)發(fā)為宜。

　　“在招拍掛為主的土地市場(chǎng)上，企業(yè)拿地面臨著很大的不確定性，如果開(kāi)發(fā)完一個(gè)項(xiàng)目后再去拿地，不僅不能保證企業(yè)的開(kāi)發(fā)規(guī)模和資金周轉(zhuǎn)，還會(huì)影響到市場(chǎng)供應(yīng)。”上述開(kāi)發(fā)商表示。

　　某分析師向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，土地與資金是房地產(chǎn)企業(yè)的命脈，企業(yè)的土地儲(chǔ)備面積通常與企業(yè)規(guī)模成正比。公告顯示，多數(shù)上市房企的土地儲(chǔ)備規(guī)模都在千萬(wàn)平方米以上。像萬(wàn)科、保利等大型房企，土地儲(chǔ)備規(guī)模則超過(guò)3000萬(wàn)平方米。

　　是否“囤地”難以界定

　　事實(shí)上，雖然“囤地”的字眼屢屢出現(xiàn)在新聞報(bào)道中，但在公開(kāi)的文件中，并不曾對(duì)“囤地”作出過(guò)明確界定。

　　根據(jù)1999年通過(guò)的《閑置土地處理辦法》規(guī)定，土地出讓合同中未規(guī)定開(kāi)工時(shí)間的，若超過(guò)合同生效期一年未動(dòng)工，則視為閑置土地。

　　同時(shí)，已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)，但開(kāi)發(fā)面積不足總面積1/3的，已投資額占總投資額不足25%的，或未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，同樣視為閑置土地。但媒體的報(bào)道通常將這類閑置土地視為“囤地”。

　　國(guó)土部土地利用管理司司長(zhǎng)廖永林曾表示，截至今年5月底，全國(guó)共上報(bào)閑置土地2815宗，面積16.95萬(wàn)畝。這一數(shù)據(jù)低于上述媒體披露的數(shù)據(jù)。

　　國(guó)土部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，土地閑置有多種原因，除企業(yè)刻意拖延開(kāi)工、以地牟利之外，“毛地”出讓拆遷難、調(diào)整規(guī)劃等政府和客觀原因造成的閑置占大多數(shù)。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)律，也往往給人造成“囤地”的錯(cuò)覺(jué)。上述開(kāi)發(fā)商向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在企業(yè)獲取大體量土地之后，往往存在分批開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象，如果開(kāi)發(fā)期限過(guò)長(zhǎng)，就容易造成“囤地”的現(xiàn)狀。

　　另一方面，企業(yè)從拿地到開(kāi)發(fā)，通常需要一定的時(shí)間，如果企業(yè)在這期間不進(jìn)行開(kāi)發(fā)，也容易讓外界有“囤地”的誤解。實(shí)際上，如果不超出土地出讓合同的約定，就不應(yīng)視為違約。

　　根據(jù)最新版的土地出讓合同，企業(yè)在簽訂土地出讓合同時(shí)，需約定開(kāi)工和竣工日期，超出這些日期的，就被視為違約，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。同時(shí)，國(guó)土部還醞釀在土地出讓合同中約定企業(yè)定時(shí)申報(bào)開(kāi)發(fā)進(jìn)度。

　　上述分析師表示，隨著土地出讓合同的完善，判斷“囤地”的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以是否違反合同約定作為判斷，而非開(kāi)發(fā)進(jìn)度。(記者 張敏)