新政卡住二套房購買人 評估者"幫忙"房價做高百萬(3)

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　　評估一套房產(chǎn)主要依據(jù)什么

　　據(jù)一家設(shè)在黃浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心的評估機(jī)構(gòu)透露，“對于一套二手房的評估，有政府?dāng)?shù)據(jù)庫，我們根據(jù)以往的記錄得出市場估價”。當(dāng)記者追問，“估價會涉及哪些具體指標(biāo)，有沒有參數(shù)”時，工作人員解釋說，一般會采用市場比較法對具體房源進(jìn)行評估，成交時間、地段、房齡、戶型都會影響評估結(jié)果。

　　但事實上，這些影響房價的修正參數(shù)是相當(dāng)復(fù)雜：包括所處地段繁華程度、交通便捷程度等等。據(jù)一位的房產(chǎn)估價師透露，目前一般的估價師要對二手房進(jìn)行“市場比較法”估價，交易中心是不提供二手房成交信息的。即便是與房產(chǎn)交易中心有合作關(guān)系，可以查看到該區(qū)域內(nèi)二手房成交的價格信息，也僅能以近期同一小區(qū)、相似房源的成交價格作為參考，確定一個“合理”的價格區(qū)域，作出大致判斷。

　　專家提醒

　　簽署“陰陽合同”對買家而言是暫時便宜換大虧

　　做低房價可避稅、做高房價能騙貸，看似完美的陰陽合同真像房屋中介說的那樣美好嗎？專家提醒，簽署“陰陽合同”是暫時便宜換大虧，事實上對于買賣雙方而言，蘊(yùn)藏著極大風(fēng)險。對二手房的賣家而言，有可能遭遇一部分房款收不回來的風(fēng)險；而對買家而言，暫時的“獲利”會給今后這套房子的再交易埋下后患，會因此面臨交納高額個人所得稅的問題。

　　“雙方簽訂的合同只有得到法律確認(rèn)才能被認(rèn)定為有效，才能受到法律保護(hù)。如果合同效力有瑕疵，那么當(dāng)事人的權(quán)利就處于一種不確定狀態(tài)，也不會受到法律的嚴(yán)密保護(hù)。”同時，法律界人士指出，如果雙方因交易發(fā)生訴訟，法院就要對陰陽合同的訂立情況及其效力進(jìn)行審查。一旦合同被認(rèn)定為無效，那么基于陽合同辦理的過戶手續(xù)有可能因登記不實而被撤銷。

　　同樣，作為“陰陽合同”的策劃人——房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)一樣面臨風(fēng)險。一旦“陰陽合同”中的任意一方毀約，由于其合同的合法性不受保護(hù)，因此對于中介而言，到手的中介費(fèi)就飛了。尤其是在做低房價的合同中，中介很可能拿不到事先“約定”的服務(wù)費(fèi)。

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　　房管部門將加強(qiáng)對中介監(jiān)管明確禁止陰陽合同

　　針對一些房產(chǎn)中介的不規(guī)范做法，記者從市房管局獲悉，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法原則上已經(jīng)通過，很快就會對外公布。管理辦法設(shè)定了5項制度，并明確禁止“陰陽合同”行為。

　　而在“9·29”的樓市新政中，住建部等部委也首次強(qiáng)調(diào)，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。“有的違法違規(guī)賺取房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)以外的收入，有的違反了國家的稅收制度，協(xié)助交易當(dāng)事人簽訂陰陽合同，幫助客戶逃稅，這都是違法的。”專家表示。　　本報記者 顧卓敏 見習(xí) 記者 陳弋