據《新京報》報道，日前，200多名北京市通州區梨園“本岸”業主來到樓盤現場觀察施工進度，發現樓盤進度未達預期，100多名業主爬上11層高的7號樓樓頂，揚言要跳樓維權。據介紹，自2004年以來，該樓盤多次延期交房。業主見工程進展仍然緩慢，開發商承諾的交房期限難以兌現，遂登樓維權，他們情緒很不穩定，還有人暈倒在地，而樓下的消防隊員則忙著鋪設巨大氣墊，嚴陣以待。

　　如果留心一下就會發現，類似的這種案例還有很多，這些事件幾乎都是由商品房預售制度引起的。在這些糾紛背后，首先暴露出來的是我國商品房預售比例過高的弊端。目前，全國各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達到90%以上。而在美國等西方發達國家商品房預售比例非常小，美國不少州甚至限制商品房預售行為，因為在這些州，商品房倘若沒有形成真正法律意義上的不動產就沒有交易的資格。

　　這些糾紛暴露出來的另外一個問題是我國商品房預售制度監管的缺位。盡管一些西方發達國家允許商品房預售的存在，但是，他們對預售有著較健全與完善的法律和監管制度，這種監管在預售資金的使用方面反映得最為明顯。比如，房屋預售款并不直接交給開發商，而是由一個中立的第三方來保管，開發商無權支配。如果買房者改變了購房意愿，這部分由第三方保管的訂金就可以無條件退回給購房者，既能有效避免處于相對弱勢地位的開發商利用制度漏洞侵害購房者利益，也能避免開發商攜預售款潛逃的事件發生，使購房糾紛數量大幅降低。

　　但是，從1995年1月1日起正式施行的《城市房地產管理法》，在確立商品房預售制度的時候，不僅未能建立起針對商品房預售模式的監管制度，甚至對預售制度的懲戒規定也由行政部門而非司法部門來執法，因此，我們至今仍很少見到因違規預售商品房而遭受處罰的案例。這是商品房預售制度導致的糾紛呈上升勢頭的重要原因之一。

　　解決這一問題有兩個途徑，第一個辦法是直接取消商品房預售制度。近年來，有關這一呼聲日漸高漲。全國人大代表、中建三局原局長洪可柱教授多次建議取消商品房預售制度。中國社會科學院法學所所長助理劉俊海強烈主張廢除預售制度，認為只要房屋預售制度存在一天，消費者必然處于受掠奪與打壓的被動地位，同時引發金融、倫理等多重可預見風險。但是，由于建設部及相關開發商利益集團的反對，取消預售制度的難度非常大，目前可行性仍比較差。

　　第二個辦法建立起類似于美國的監管機制，不讓開發商拿到預售款，這樣一來，相關糾紛就可以避免。但是，預售制度對于開發商等既得利益集團的誘惑性就在于對預售款的使用，這種低廉的融資功能既解決了他們的資金之困，也等于把絕大部分甚至全部風險轉嫁到了購房者身上，遭到的阻力依然會很大。但是，應該認識到，倘若不這樣做，監管就難以真正產生效果。

　　提出類似建議的學者和官員也非常多。中國人民銀行金融市場司房地產金融處處長程建勝曾撰文指出，完善我國商品房預售制度，取消預售的融資功能。目前，一些地方已經進行了有益的探索和嘗試，像南京市就在今年6月份就表示，將會同人民銀行制定《南京商品房預售監管辦法》，對開發商的商品房預售資金實行專戶監管，即把開發商在預售階段取得的房款統一存入一個銀行賬戶，開發商不得隨意支取、使用，只能在金融監管部門的審核后提取用于本項目工程建設等所需的費用支出。

　　但我認為，這種制度仍有被開發商鉆空子的可能性，最好的措施還是取消商品房預售制度，或者借鑒美國的做法，規定預售款由第三方保管，開發商不得支配，只有等工程完工后才可以從第三方那里拿到全部預售款，這樣，因預售制度引發的糾紛就能大大減少。(周金海)