全市優質房源可售量大幅下滑，是導致7月以來成交量下滑的主要原因。至今，開發商漲價的勢頭并未見停止，抬高的報價還將于未來一段時間在成交數據上體現出來

　　佑威&天天房展網研究中心的數據表明，7月以來的成交量持續下滑，“高燒”了一個春季的樓市已現乏力之勢。

　　統計數據顯示，本周(7月5日~11日)上海共成交商品房(不記動遷、配套房，下同)63.85萬平方米，在上周下滑4.8%的基礎上，本周又下滑了10.2%，但還是遠高于今年以來的每周平均水平。外環外優質房源經過6月的熱銷之后，全市優質房源可售量大幅下滑，是導致7月以來成交量下滑的主要原因。

　　房價相對低廉的外環外成交量下滑。低價房源成交比重的下降是平均房價上升的主要原因，但今年普遍出現的開發商上調報價，且逐步在成交數據上的體現也是不可忽視的原因之一。至今，開發商漲價的勢頭并未見停止，抬高的報價還將于未來一段時間在成交數據上體現出來。

　　其中，最受市民關注的商品住宅市場表現得更為劇烈。本周，商品住宅成交量下滑到52.6萬平方米，且在這批成交房源中，很難看到新盤的身影，而是原先熱銷樓盤的后續房源支持了大量需求。如此數據不得不令人擔憂未來房價的走勢。

　　從市調數據來看，大部分項目都把開盤日期推到9、10月份。這可能會加劇7、8月份優質房源的緊缺度，使得樓市的總成交量進一步下滑，到9、10月這些房源和“90/70”房源一起大量上市的時候，將重新激活市場。

　　對于廣受市場期待的“90/70”房源，人們已經看到第一個項目“上海奧林匹克花園”的熱銷。但是我們知道，敢于在“90/70”政策后開發新項目的主要是萬科、華潤、合生創展這樣的大開發商，他們的產品在市場上一直很受歡迎。所以這些樓盤熱銷的原因，可能更多的要歸功于開發商品牌，而不是小戶型。

　　近一周的成交數據顯示，6000元/平方米以下的成交房源中平均戶型面積為114平方米，6000~10000元/平方米的為109.6平方米，10000~16000元/平方米的為121.3平方米，16000~22000元/平方米的為129.6平方米，22000元/平方米以上的高價房套均面積則接近150平方米。

　　其中，6000~10000元/平方米價格段的成交量最大，套均面積最小，其對應的是購買力為總價80萬元左右的主力購房群體。如果要主力購房群體放棄109.6平方米的房型，去購買“90/70”規劃的小戶型房源，單從價格上考慮，房價可能要上調到每平方米10000~12000的價格區間，這與目前的價格還有20%以上的差距。

　　從目前熱銷的一些個案也可以看出這一跡象。位于三林的萬科金色國際公寓，主力戶型就是87~99平方米的二房，其平均成交價格就高達13769元/平方米；即將推出的萬科新里程新一批房源，也是按“90/70”規劃開發的小戶型，預計售價將達14000元/平方米，比原先該案非“90/70”規劃的房源11000元/平方米的價格也要高出20%以上。

　　年初以來報價為8000元/平方米的上海奧林匹克花園，已經算是九亭最貴的樓盤之一，但是其7月7日推出的按“90/70”規劃建設的三期房源，報價竟高達9000元/平方米，且推盤不到一周就售出266套房源的一半以上。可見市場對這批房源價格的接受程度之高。(薛建雄 作者系佑威房地產究中心主任)