專家建議精確調控增加有效供給

　　“我真的很想買房子，但漲的實在太厲害了，短短幾個月時間，年初才每平方米一萬一千元左右的房子，現在同一位置的新開盤價已經漲到了一萬四千元，原本打算等著房價降，可誰知道會漲得這么快，早知道這樣還不如早買了。”在北京東四環某樓盤前來看房的楊先生如此向記者抱怨道。

　　近一段時間以來，隨著京城房價的不斷走高和加息步伐的不斷加快，樓市里消費者購房分歧愈發明顯，即一部分消費者選擇繼續觀望；而另一部分消費者因擔心房價繼續上漲，加快了購房的步伐。對此，接受記者采訪的專家認為，目前北京的房價已進入新一輪快速上漲通道，他們建議精確調控增加有效供給。

　　北京部分樓盤：銷售火爆價格不菲

　　“我想在離我工作單位較近的地方買房，這幾天一直關注朝陽區楊閘環島附近的一個樓盤，23號樓這個月才剛剛開的盤，這幾天再去咨詢，每個戶型就只剩余幾套了，賣得實在太快了！”剛剛參加工作的紀小姐感慨現在北京新開盤的樓房太搶手。

　　記者了解到，坐落于北京朝陽區管莊楊閘環島附近的這一樓盤，三期均價是8300元/平方米，該樓盤的20號樓于今年7月初開盤，開盤價8800多元每平方米，剛開盤時就已銷售大半，短短幾天就幾乎銷售一空。紀小姐提到的23號樓是2007年8月11日開盤，戶型以兩居和三居為主，開盤均價9900元/平方米，開盤當天就已銷售出60%。

　　銷售火爆的現象并不僅僅是這一家，地處北京海淀北青路北航天城西的一處樓盤也同樣銷售火爆。該樓盤銷售人員告訴記者，該樓盤于今年7月中旬開盤，均價11200元/平方米。戶型以210至250平方米的躍層為主，開盤后銷售火熱，到目前為止，只剩下二套平層。這位銷售人員透露，開發商計劃近期推出新樓盤。

　　正是在北京部分樓盤火爆銷售的帶動下，北京的房價也一再攀升。根據據國家發展改革委、國家統計局最新調查顯示，2007年7月，全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲8.1%，其中，北京漲幅高達11.6%。二季度北京新建商品住房銷售價格漲幅也高達10.3%。北京房產中介信一天市場部董學易說，一系列統計數據和市場動向均表明，北京的房價已進入新一輪快速上漲通道，并且上漲幅度有明顯加快趨勢。

　　部分消費者：在買與不買之間猶豫不決

　　隨著北京房價的不斷走高和加息步伐的不斷加快，記者調查發現，樓市里消費者購房分歧愈加明顯，其中，一部分消費者明確表示暫時放棄購房選擇觀望，還有一部分消費者因為擔心房價繼續走高進而加快了購房的步伐，剩余的一小部分消費者則在買與不買之間猶豫不決。

　　根據新浪網與北京房產中介“鏈家地產”聯合進行的“年內第四次加息是否會影響您的購房計劃”的網上調查顯示，有54.1%的消費者因為屢次加息而有暫緩購房的考慮。其中，有26.7%的消費者選擇“推遲一年買房”，有6.7%的消費者選擇“推遲半年買房”，有20.7%的消費者選擇“取消買房計劃”。

　　在對“如果您現在購房，其購房的用途”調查中，“結婚自住”的需求占到了39.8%，位居購房需求首位，“小房換大房”的升級置業需求位居第二，比例為22.7%，另外“給父母或子女居住”和“拆遷購房”等自住性購房需求也分別占到了11.8%和1.7%；同時，“投資用于出租”和“投資用于儲蓄”等投資性需求分別占到了9.6%、9.1%，“其他用途”占到了5.3%。

　　盡管一部分消費者明確表示選擇觀望一段時間，但預期房價仍將上漲，打算近期抓緊購房的消費者也不在少數。在某公司工作的李小姐接受記者采訪時說，來北京幾年了，目前我和哥哥住在一起，本來今年初就打算買一套房子，但當時覺得價格有點貴，想等價格稍微降一點再買，可沒想到價格越來越高。“如果現在再不抓緊買一套，恐怕現在手里的錢連小戶型的首付款都不夠了！”李小姐感慨地說。

　　業內專家：建議精確調控增加有效供給

　　針對撲朔迷離的北京房地產市場走勢，記者深入采訪了有關業內人士和專家為當前的樓市“把脈”。董學易認為，有效供給不足、地價飛漲、人為炒作哄抬房價等因素是有關調控政策頻出，但還不能有效遏制房價高漲的重要原因。

　　董學易說，與絕對供給不足相對的，還存在有效供給失衡的問題。盡管北京整體供需基本平衡在1：2.5左右，但有效供給結構性不平衡問題仍然存在，即老百姓真正能夠承受的新增優質房源——如距離中心城區不遠、地鐵附近交通便捷、低總價的中小戶型房，供應不足。北京樓市價格的持續增長，正是源于三環附近區域新房供應不足，特別是市場對該區域優質新房的剛性需求，使優質樓盤時常出現排隊搶房，瘋狂的漲價行為也主要出現在這一區域。

　　與此同時，人為因素助推也是房價節節走高的重要原因。董學易告訴記者，人為助推因素主要表現在兩個方面，一方面是一些樓盤已達預售標準但就是不申請預售，即便已取得預售許可證也遲遲不開盤；或者已開盤，但拒絕對外銷售，以虛擬預訂、預售合同或掛牌價格高等方式捂盤。至于縱容銷售人員利用職業便利炒作房價，制造虛假銷售表、人為組織排隊等方式哄抬房價。另一方面是一些投資性的購房者們，他們買到房子以后通常選擇一段時期的蟄伏，在利益達到最大化的時候再將房子出售。這就進一步烘托、放大了供求緊張狀況，為房價上漲火上澆油，“炒房”是房價上漲的一個重要助推器。

　　中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞接受記者采訪時指出，增加有效供給這是解決房價增長過快的釜底抽薪之策。其他控制房價的措施都是屬于第二位的，打擊人為炒作、整頓交易秩序等可以作為輔助手段，如果離開增加有效供給這一點，政策要么達不到目的，要么需要支付極高的執行成本，這都是不可取的。

　　對此，董學易表示贊同。他說，北京開發商之所以有“誰捂(盤)到最后，誰受益最多”的共同預期，就是因為他們瞅準了有效供給不足的“軟肋”。要解決這個問題，既要打擊捂盤，以釋放潛在供應量；又要強力推進中小戶型普通住房新增量的有效供給并開發二、三級市場，讓存量房流入二、三級市場，調劑房地產市場的不同層次需求，同時應輔以廉租房等住房保障措施協同推進。(李佳鵬 洛濤 商艷青)