中國人民銀行和銀監(jiān)會《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》(銀發(fā)［2007］359號)已于9月27日正式發(fā)布了。

　　鑒于美國次級按揭危機震動世界金融市場，在主要金融機構(包括政策性銀行、國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行)對房地產業(yè)貸款已占人民幣中長期貸款的15.1%(中國人民銀行：《2007年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》)的背景下，此舉對遏制房地產開發(fā)商和房地產投資者的過度投機傾向、抑制房地產信貸市場的潛在風險自有其積極意義。但在資本市場火爆、房地產又是其中最火爆板塊之一的今天，要調控房地產市場還必須對資本市場給予更多關注。

　　必須盯緊融資渠道

　　無疑，在房地產開發(fā)這個資本高度密集行業(yè)，要遏制其過熱和過度投機傾向，就必須從融資渠道下手，而調控的效力又取決于能否有效擊中房地產開發(fā)行業(yè)最主要的融資渠道。房地產融資渠道依其性質可劃分為債務融資和股權融資，依據(jù)其是否經(jīng)過金融中介可以劃分為直接融資和間接融資，依據(jù)融資方向可以劃分為買方融資(即購房者的預付款和按揭)和賣方融資(包括房地產開發(fā)信貸和房地產開發(fā)企業(yè)上市融資)。

　　自從問世至今，中國房地產開發(fā)行業(yè)融資渠道的主要特點是債務融資為主、間接融資為輔，以至于高負債率成為中國房地產行業(yè)的普遍特點。根據(jù)中國人民銀行房地產金融分析小組2005年8月5日發(fā)布的《2004年中國房地產金融報告》，我國房地產開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比率在70%以上；在房地產市場多年獨領中國內地之風騷的北京，2000年～2002年房地產開發(fā)企業(yè)平均資產負債率竟然高達81.2%。由于自有資本嚴重不足，多年來中國房地產開發(fā)企業(yè)高度依賴各類銀行融資。

　　然而，在2004年前后政府加大力度緊縮信貸以抑制房地產投資過熱，中國房地產企業(yè)普遍面臨資金緊張局面。在中國股市新一輪牛市啟動的背景下，房地產企業(yè)必然更多地轉向股權融資；房地產價格的持續(xù)上漲又使得房地產公司成為資本市場的寵兒。

　　根據(jù)已經(jīng)公布的上市公司中報不完全統(tǒng)計，上半年有38家A股和在香港上市的內地房地產公司通過增發(fā)等手段融資逾1100億元。與此相對應的是，上半年滬深兩市共有106家公司完成股市融資(其中45家公司完成新股首次發(fā)行)，籌資總額1879.57億元。而證監(jiān)會發(fā)行審核委員會2007年9月29日舉行的2007年第143次會議又審核通過了名流置業(yè)集團股份有限公司和億城集團股份有限公司的增發(fā)申請。

　　與此同時，國內貸款在房地產開發(fā)到位資金中的地位出現(xiàn)下降。今年上半年房地產開發(fā)到位資金15618 億元，同比增長27.8%，比去年同期下降1.3 個百分點；其中自籌資金和其他資金合計占比為76.1%，增速分別為28.4%和26.9%；國內貸款占比22.1%，增長25.9%，增幅比去年同期下降30.5 個百分點(中國人民銀行：《2007年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》)。

　　在房地產市場的買方，在擁有股市這條快速套現(xiàn)渠道的情況下，投資者有能力、也有意愿承受更高的房地產收購價格；在房地產市場的賣方，依靠從資本市場籌集的巨額資金，房地產上市公司不僅有了足夠的資金實施捂盤抬價策略，而且得以實施新的經(jīng)營模式，即“資本市場募集資金——高價拿地——利用高額土地儲備題材抬高股價——再融資——再拿地……”其結果是今年以來各地頻頻涌現(xiàn)天價“地王”，出現(xiàn)增量土地地塊樓板價逼近乃至超過區(qū)域房價的“面粉貴過面包”現(xiàn)象，媒體對此報道已經(jīng)相當充分。

　　會計準則助推房價

　　就總體而言，居住用地交易價格漲幅超過了同期房價漲幅，蘊藏著未來房價進一步加快上漲的壓力。

　　今年6月，70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.1%，其中新建商品住房銷售價格同比上漲7.4%(國家發(fā)改委：《2007年1—8月房地產市場運行情況》)；相比之下，2007年第二季度土地交易價格同比上漲13.5%，漲幅比一季度高3.7個百分點，其中居住用地交易價格上漲16.2個百分點，漲幅比一季度提高7.3個百分點之多(中國人民銀行研究局專題課題組：《當前價格與未來趨勢分析(2007年9月)》)。

　　令人擔憂的是，會計準則的調整可以提高房地產上市公司賬面凈資產和當期盈利，房地產公司完全有可能運用這項至今尚未運用的題材進一步延續(xù)其“資本市場募集資金——高價拿地——利用高額土地儲備題材抬高股價——再融資——再拿地……”模式。新的《企業(yè)會計準則——基本準則》已于2006年2月公布，自2007年1月1日起施行。新會計準則中規(guī)定會計報表中須單列“投資性房產”項目，其中《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產》第十條和第十一條規(guī)定，會計報表中須單列“投資性房產”項目，處理可以采用成本模式或者公允價值模式，在有活躍市場、能確定公允價值并能可靠計量的情況下可采用公允價值計量模式，這種模式下不計提折舊或減值準備，公允價值與原賬面值之間的差異計入當期損益。近幾年我國房地產升值幅度之大有目共睹，上市公司一旦采用公允價值法計量其前些年購入的投資性房產，必將大大提高其賬面凈資產和當期盈利；而在2006年年報中，只有極少數(shù)上市公司選擇公允價值模式計量投資性房地產，房地產行業(yè)上市公司并未采取公允價值計量投資性房地產。

　　在這種情況下，難道我們不應當投入更多力量限制房地產公司在境內外證券市場的融資行為嗎？(梅新育 作者為商務部研究員)