剛剛過去的10月和11月，讓武漢人感受到了樓市“高燒”減退的跡象。

　　據(jù)外地媒體報道，深圳、廣州等地房價已經(jīng)開始下降，樓市“拐點”開始到來。那么，武漢樓市是否也開始進入冬天？

　　現(xiàn)狀：房價有松動跡象

　　武漢10月新房銷售總套數(shù)為9381套，比9月減少916套。11月份每周的銷量也在持續(xù)下降。價格上漲幅度也開始縮小。11月份，樓盤每周漲幅不超過1%。

　　二手房同樣如此，21世紀不動產(chǎn)武漢分部介紹，10月和11月二手房成交量下降均超過10%。一些大戶型的房子，報價也有所松動。

　　另外，11月部分新開盤的樓盤，價格比之前預(yù)計的要低一些。光谷某樓盤開盤前，根據(jù)此前該區(qū)域樓盤定價情況，市場普遍預(yù)計均價不低于6500元/平方米，但開盤均價為5500元/平方米；江岸某樓盤定價也比周邊樓盤每平方米低了千元；漢口某樓盤上月底開盤時，出現(xiàn)了多時不見的“一次性付款97折”的優(yōu)惠。

　　這更讓購房者有了觀望的理由。目前一些均價在7000元/平方米以上的樓盤，開始感受到了銷售壓力，不少樓盤售樓部門可羅雀。

　　原因：漲價太猛 調(diào)控密集

　　引起購房者觀望情緒彌漫的大背景有兩個：一是今年武漢樓市價格漲幅驚人，二是頻頻出臺的調(diào)控政策。“這一年漲了兩三年的價。”某樓盤營銷經(jīng)理介紹。他們2004年的樓盤價格為2700元/平方米，2004年被稱為房價漲幅最快的一年，當(dāng)年漲價幅度也不到400元/平方米。而今年截至上月中旬，武漢市均價已經(jīng)到了5572元/平方米，較年初上漲了1700元/平方米。

　　今年7月份開始，不少樓盤漲價速度驚人。光谷一樓盤，甚至出現(xiàn)了一天調(diào)一次價的現(xiàn)象，每天調(diào)價10元，一個月調(diào)了300元/平方米；南湖的一個樓盤，哪種戶型好賣就調(diào)哪種，一周調(diào)50元，周周如此……不少樓盤在9月底、10月初，短短幾天就調(diào)價500-1000元，就是因為十一黃金周期間外地購房者來得多，房子賣得俏。

　　除中心城區(qū)樓盤外，近郊樓盤也緊跟上漲步伐。

　　這種上漲態(tài)勢，讓本地普通購房者望而卻步，在追漲一段時間后，他們開始觀望起來。

　　與高歌猛進的房價相比，今年的5次加息還有不到一個月就要“算總賬”，明年起還貸壓力大增；第二套房首付、利率均提高；限制外資進入房地產(chǎn)市場等等調(diào)控政策，在出臺一段時間后，開始進入政策執(zhí)行期，其效應(yīng)會集中顯現(xiàn)，這也是購房者選擇觀望、暫緩出手的重要原因。中南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所張東教授如是認為。

　　開發(fā)商：“不著急，慢慢賣”

　　盡管外地頻頻出現(xiàn)房價“拐點”到來的消息，本地消費者也開始觀望，但開發(fā)商顯然并不著急。記者從多個地產(chǎn)研究機構(gòu)了解到，經(jīng)過對近一個月來的市場跟蹤發(fā)現(xiàn)，目前還沒有開發(fā)商采取明確的降價措施來拉動銷售，連往年喜歡在價格上做文章的遠郊樓盤，也顯得比較平靜。

　　解放大道一樓盤，一期5月底開盤時均價6500元/平方米，不到兩天賣光。二期9月底開盤價格躍過9000元/平方米，銷售速度立刻慢下來。現(xiàn)在價格已經(jīng)突破萬元大關(guān)，仍舊慢慢賣，價格沒有松動的跡象。

　　“從今年年初到現(xiàn)在，武漢房地產(chǎn)市場的火爆遠遠超出房地產(chǎn)商的預(yù)期，他們今年的銷售任務(wù)都已提前完成，利潤更是翻番。目前的觀望氣氛他們并不著急，更不可能輕易在價格上做文章。房子屬于‘買漲不買跌’的產(chǎn)品，反正利潤已經(jīng)到手了，剩下的慢慢賣也不著急。”中國指數(shù)研究院李國政認為。

　　不過一些投資者套利變現(xiàn)也初現(xiàn)端倪。一些投資者加快了套現(xiàn)的步伐，在二手房市場上，今年才銷售的次新房比例明顯有所增加(本報曾報道)。

　　在互聯(lián)網(wǎng)上，投資客也分成了兩派。一派認為房價已到高位，再不出手很難找到下家接盤，賣了獲利最實在；而另一派則認為，房價還有上漲空間，特別是缺少其它穩(wěn)定投資渠道的時候，還是持有房子劃得來。

　　專家：談“拐點”為時尚早

　　“目前房地產(chǎn)市場到了高位，出現(xiàn)波動或小幅回落很正常。但不能立即下結(jié)論說房價要掉頭向下了。”張東教授認為。在漲得過快的情況下，遭遇密集的宏觀調(diào)控政策，房價肯定有一個調(diào)整期。

　　他認為，房地產(chǎn)市場區(qū)域性很強，外地一線城市有風(fēng)向標的作用，但房價走勢主要還受當(dāng)?shù)匦蝿萦绊憽Ｄ壳皝砜矗�房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了普漲局面，這是不太合理的。在這一波漲價中，無論是品質(zhì)好、地段好，還是品質(zhì)一般、地段一般的房子，都一哄而上了。今后這種局面很難持續(xù)下去，價格會有區(qū)分。比如中小戶型，國家要求數(shù)量占到70%以上，但目前供應(yīng)量顯然未達到，導(dǎo)致這類房子供需緊張，短期內(nèi)價格回落很困難。

　　去年底至今年初，武漢房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)過一波觀望行情，但幾個月后，房價便開始“報復(fù)性”猛漲，讓不少人目瞪口呆。今冬的觀望期過后，明年會否迎來一波猛漲行情？

　　“今年很多項目已經(jīng)預(yù)支了明年的上漲空間，很難再出現(xiàn)這種行情了。”李國政認為。今年一個普遍的特點是，土地價格對房價的影響很大。在漢口城區(qū)，連續(xù)幾次拍出的高地價，讓周圍的地產(chǎn)項目立刻大幅漲價。比如9月份京漢大道一宗地塊，樓面地價超過6000元/平方米，預(yù)計其未來房子的售價可能接近萬元。隨后，周邊幾個項目立刻調(diào)價，單價直逼或超過萬元大關(guān)。這就把明年甚至后年的漲價空間都利用了，已經(jīng)遠遠超出絕大部分人的購買力，以后可能再難有這樣的漲幅了。(黃振琳 董俐）