“社區無小事”，隨著城市生活的話題中心日益向社區轉移，以及《物權法》的正式實施，發生在社區里的“小事”也越來越受到關注。2004年11月生效的《上海市住宅物業管理規定》(以下簡稱“規定”)，作為規范物業管理行業行為的主要地方法規，有時難以應對社區中出現的新情況。昨天，在兩會現場，就有代表就社區內的各種疑難雜癥“開方”。

　　“規定”是指導和規范物業管理活動的法律依據，由于目前部分內容上的“落伍”，在規范這些新問題的時候卻有些力不從心。為此，市人大代表錢麗萍在經過詳細調研后提出了《關于修改〈上海市住宅物業管理規定〉的議案》，為制止群租、規范業委會以及管理車位等幾大問題尋求解決之道。

　　制止群租、“居改非”可考慮“代執行”

　　指向問題：據統計，去年全市整治群租5300多戶，整治率超過了50%。雖然政府部門不斷加強力度，但對于防止群租返潮以及如何根治等問題，政府主管部門往往面臨“人手少，來不及執法”的難題。

　　對于這一問題，錢麗萍表示，可以考慮引入國外的“代執行”制度。

　　也就是說，先由行政主管部門進行認定，業主不復議、不訴訟或是復議、訴訟后被駁回，政府主管部門可以委托物業公司或其他專業工程公司代為執行，相應的費用由該戶業主自行承擔，“代執行”的執行機關不一定是物業公司，也可以是政府認可的其他公司，比如施工單位。與此同時，對行政執法規定“有效期”，避免“懶政”情況的出現。

　　“目前小區出現的群租問題已有一定普遍性。”而對于群租等違反業主(臨時)公約的現象，應對物業管理公司可以提出訴訟作出相應規定，以便在業委會、業主大會尚不能有效發揮作用的情況下，有效制止群租。

　　[相關部門看議案]

　　-市規劃局有關負責人：其實，在《物權法》出臺后，解決群租問題可憑侵犯相鄰權提起民事訴訟。

　　成立業委會可引入“第三方”

　　指向問題：部分小區業委會誕生時的先天不足，往往為日后衍生出重重問題埋下隱患。比如由于個別人員操縱從而導致業委會、業主大會成立過程中的不公正、不公開的情況；業主大會表決事項往往不能送達業主，從而導致決議無法通過等情況。

　　對于上述問題，錢麗萍在議案中提出“可以引入第三方，通過社會中介組織來協助業委會的成立”，比如聘請專業公司或律師，以便在成立過程中及時“借腦”。

　　另外，為便于聯系，物業管理條例應該規定業主在購房時向開發商或物業公司明確自己的詳細通信地址，同時作為配合條款，還可賦予業委會采用網絡、報紙、電視、小區公告等多種形式進行送達，對于送達后仍不表態的業主，可視為同意或同意大多數業主的意見。

　　[相關部門看議案]

　　-市人大代表、普陀區房屋土地管理局曹楊新村房地辦事處主任鮑吾英：引入“第三方”將面臨成本和責任的承擔問題。業委會的成立仍需要一級政府部門來監督指導，而一些專業性比較強的事項，比如維修資金的審計，可以求助于第三方。 (記者吳飛 周夏瑩)