土地作為一種稀缺資源，其價(jià)值長期以來并沒有得以體現(xiàn)，過低的土地要素價(jià)格也造成了土地浪費(fèi)嚴(yán)重。而隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，大量耕地的流失給我國糧食生產(chǎn)造成威脅。如何推動土地科學(xué)利用擺在了人們的面前，如何發(fā)揮土地的價(jià)格引導(dǎo)作用變得十分重要。

　　近日，上海長寧區(qū)西郊賓館旁一塊1.36萬平方米的土地，以24118元／平方米的高價(jià)成為上海住宅用地的“單價(jià)地王”。新“單價(jià)地王”的再次出現(xiàn)，給交易量下滑、日益冷清的上海，乃至全國的土地市場似乎帶來一股活力。在當(dāng)前我國房市交易低迷、房價(jià)面臨下行壓力、土地市場不斷遭遇“退地、流拍”的情況下，這一現(xiàn)象是否意味著土地市場會出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)？我國的土地市場究竟將走向何方？

　　土地作為一種稀缺資源，其價(jià)值長期以來并沒有得以體現(xiàn)，過低的土地要素價(jià)格也造成了土地浪費(fèi)嚴(yán)重。而隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，大量耕地的流失給我國糧食生產(chǎn)造成威脅。如何推動土地科學(xué)利用擺在了人們的面前，如何發(fā)揮土地的價(jià)格引導(dǎo)作用變得十分重要。

　　然而，前幾年隨著房價(jià)的不斷攀升，房地產(chǎn)商拿地的熱情和“大手筆”使得一些城市“地王”頻現(xiàn)，土地市場上出現(xiàn)了一種非理性的價(jià)格上漲。同時，房地產(chǎn)開發(fā)商的“囤地”行為也導(dǎo)致了大量閑置土地的出現(xiàn)。這些，都對我國土地市場以及房地產(chǎn)市場的健康運(yùn)行帶來了隱患。從去年年底以來，房地產(chǎn)市場走向低迷，我國的土地市場也從原來熱鬧的“競拍”變成了“流拍”，甚至出現(xiàn)了“地王”毀約退地的現(xiàn)象。根據(jù)來自國土資源部全國城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，上半年全國土地有接近一半都是以底價(jià)成交收場，更有10%左右的土地遭遇流拍流標(biāo)。如果說目前的房市依然在觀望中，開發(fā)商們堅(jiān)持不降價(jià)，那么土地市場早已經(jīng)遭遇了價(jià)格下行的寒流。

　　這種局面的出現(xiàn)與我國宏觀調(diào)控政策息息相關(guān)。在土地增量方面，我國政府嚴(yán)格控制開發(fā)區(qū)的建設(shè)和對建筑用地的審批，而在處理土地存量，也就是所謂“閑置土地”時，政府更是毫不手軟。畢竟土地閑置，有百害而無一利：一方面不利于土地的科學(xué)集約節(jié)約利用，造成資源浪費(fèi)；另一方面也無法真實(shí)反映土地市場的供需狀況。而對于“囤地”的企業(yè)來講，閑置土地更是占有企業(yè)的大量資金，一旦出現(xiàn)價(jià)格的波動，將會給企業(yè)帶來市場風(fēng)險(xiǎn)。因此，近年來我國政府不斷加大對閑置土地的處理力度。今年年初，《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》的出臺，更是為清查閑置土地設(shè)立了時間表。通知要求，2008年6月底前，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務(wù)院作出專題報(bào)告。而征收土地閑置費(fèi)這項(xiàng)政策的頒布，無疑是對開發(fā)商囤地行為的再一次重拳打擊。

　　信貸緊縮政策也是土地市場降溫的主因。近日，央行、銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理。其中，對國土資源部門認(rèn)定的建設(shè)用地閑置2年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目，禁止發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款或以此類項(xiàng)目建設(shè)用地作為抵押物的各類貸款(包括資產(chǎn)保全業(yè)務(wù))。這項(xiàng)措施，更是給囤地的房地產(chǎn)商從資金上收緊了“緊箍咒”。

　　除了宏觀調(diào)控政策對土地市場的影響之外，這輪土地市場降溫還有一個原因，那就是市場自行調(diào)節(jié)發(fā)揮了作用。從另一個角度來講，房地產(chǎn)市場對土地市場的影響也起到了重要的作用。前兩年房地產(chǎn)市場的火爆造成開發(fā)商囤積了大量的土地，而這些土地的消化則需要一個過程。尤其在當(dāng)前房地產(chǎn)市場交易量萎靡，再加上股市的低迷以及上市融資面臨諸多困難，許多開發(fā)商資金鏈面臨斷裂的危險(xiǎn)。在這種情況下，開發(fā)商對土地市場的興趣銳減，土地市場的需求減少造成了土地價(jià)格難以再現(xiàn)去年的輝煌，反而出現(xiàn)大量“流拍”現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)“退地”以減少損失的情況。供需的變化帶來土地市場的“寒潮”。

　　另外，土地財(cái)政是許多地方政府的收入來源。據(jù)國土資源部統(tǒng)計(jì)，去年全國招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地收入超過9000億元，其中大部分收入由地方政府支配。在現(xiàn)有的體制下，地方政府賣地的沖動難以根本遏制，一旦土地價(jià)格下降，地方政府只好靠增加數(shù)量來獲得收益。如果土地難以出讓，就囤積在地方政府手中。專家指出：“回歸理性取決于土地合理流通，即土地既不能囤在地方政府手里，也不能囤在開發(fā)商手里，任何一方囤地都會使得土地市場供求失衡。”而要解決這個問題，就必須從制度的改革入手。

　　從這些年來土地市場的起伏來看，我國的土地市場還存在許多不完善的地方。專家指出：“地價(jià)決定不了房價(jià)走勢，但房價(jià)對地價(jià)的影響是明顯的。因此，土地市場回歸理性的一個前提是房價(jià)回歸理性。”但是，目前我國房地產(chǎn)市場正處于調(diào)整時期，觀望氣氛濃厚，房地產(chǎn)商面臨著資金回收的壓力，房價(jià)下行的壓力不小。雖然經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和廉租房的建設(shè)在各地不斷推進(jìn)，但是房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)依然不合理。可以說，我國房地產(chǎn)市場的完善還有一個過程，與之息息相關(guān)的土地市場，也不可能在短期內(nèi)得以完善。

　　看來，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場低迷的情況下，個別“單價(jià)地王”的出現(xiàn)恐怕只是曇花一現(xiàn)，只能反映出某個地塊的優(yōu)勢，并不意味著遭遇寒流的土地市場出現(xiàn)根本的轉(zhuǎn)機(jī)。土地市場的完善還有很長的路要走。(記者 龐東梅)