22日晚，財政部和央行分別發(fā)布了有關房地產的調整政策。

　　業(yè)界普遍認為，此次政府救房市的力度和決心已經超出市場的預期，對樓市整體以正面影響為主，樓市成交量有望回暖，但近期房價可能還會持續(xù)下跌，房地產市場信心能否恢復還有待觀察。

　　影響1

　　短期會促使成交量逐步回暖

　　天相投顧房地產行業(yè)分析師張旭明給記者算了一筆賬，如果按照80萬總價的首套住房商業(yè)貸款40萬、公積金貸款20萬，均為20年來看，此次出臺新房貸政策后的月還款為3965.96元，而近期第一次降息(9月16日)前的月還款為4345.5元，月還款減少379.55元，降幅為8.73%。這些政策的積累效應相當于房價下降8%~10%。

　　申銀萬國地產分析師也表示，這一攬子政策出臺后，短期內可能會帶來成交量的回升。一方面，政策的出臺本身會刺激一部分購房者入市，特別是前期累積了部分住房需求者；另一方面，部分開發(fā)商也會借政策之機加大促銷力度，加速現(xiàn)金回流。

　　光大證券行業(yè)分析師趙強認為，本次放寬房貸利率下限的作用比想象中要大很多，相當于下調利率112個基點，比連續(xù)四次降息的作用還大。如果執(zhí)行下限利率和優(yōu)惠稅率，這次減稅及降息可以變相提高居民的月供支付能力大約23%。

　　影響2

　　房價仍將下行但空間不太大

　　財政部和央行的聯(lián)合救市能否阻止房價的進一步下跌？國金證券地產分析師稱，救市政策明確傳遞了政府刺激需求的態(tài)度，房價大幅波動的風險會降低。

　　但廣州一地產代理商對記者表示，老百姓真正關心的不是稅費的減免而是房價，而新調整后的計稅和貸款方式并未真正緩解房價虛高對于購房人的壓力，因此，預計短期內市場不會馬上走出觀望情緒。某地產公司營銷總監(jiān)也對記者表示，這些政策有利于提高購房者信心，但很難改變當前成交低迷的氣氛，因為目前的房價仍然普遍偏高，開發(fā)商可能還會進一步降價促銷。

　　而分析師張旭明也認為，市場最關心的房價還會繼續(xù)下調，主要原因是去年漲價太猛以及整體經濟景氣度下滑。不過，張旭明也表示，房價持續(xù)下降的空間可能不會太大，如果房屋交易量在政策刺激下出現(xiàn)回升，就很可能改變市場預期，阻止房價進一步下跌。

　　觀 點

　　“二套房貸”已模糊化

　　針對政府聯(lián)合救市，很多地產業(yè)內人士表示，政府支持的主要還是首次置業(yè)者，而目前最有效的購買力仍然被“二套房貸”政策所壓制。地產專家韓世同在接受本報記者采訪時認為，目前救市的關鍵就是給“二套房貸”松綁，而至今沒有看到官方證實二套房貸政策會有所改變。不過，張旭明有不同的觀點。

　　央行公告稱：“金融機構對客戶的貸款利率、首付款比例，應根據(jù)借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風險因素在下限以上區(qū)別確定；對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機構可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持�！�

　　張旭明指出，從央行公告的措辭中可以看出，對“二套房貸”的限制政策實際上已經變模糊了，決定權完全放到了銀行手中，變通的余地將會很大，這對于改善性需求的釋放將有顯著的正面影響。(張忠安）