高達幾千億元的存貨已成為積壓在地產商心中的一個巨大包袱。化解高存貨之殤，取得多方共贏，信托業拋出了橄欖枝。

　　12月初，在中國住交會房地產金融融資論壇上，中誠信托首席風險控制官湯淑梅說：“盤活存量資產，結構型信托融資將大有所為。”

　　今年房地產信托數量和金額的大幅攀升也使得信托業正被越來越多的房地產企業所接受。據用益信托工作室統計數據顯示，截至今年10月份，國內總共發行552只集合信托產品，規模達到759.73億元。

　　房地產信托能否扛起化解高存貨的重任？

　　渤海證券房地產行業分析師周戶說：“信托融資是解決高存貨的一個有益探索，但受制于其自身規模的一些限制，尚不是最佳渠道。”

　　　　高存貨之壓

　　“房企的高存貨主要是由銷售遇冷和去年大規模購地及項目投資雙重擠壓造成的。”周戶解釋道。

　　數據顯示，86家A股非ST房地產上市公司三季度末的存貨合計達4015.2億元，同比增加了59.35%。與2007年年末相比，三季度末的存貨也增加了1002.91億元，增幅達33.3%。

　　與不斷飆升的存貨相對應的則是隨著房地產市場的持續調整，上市公司的預售賬款下滑，大部分企業年初制定的銷售目標僅完成不足50%。

　　金融街(000031.SZ)前三季度存貨期末值達到45.58億元，較2008年中報的16.47億元增長177%，而同期其預收賬款為4.11億元，較2008年中期僅增長9.61%。

　　房企不斷攀升的資產負債率也印證了一點。數據顯示，存貨和負債的環比增長率高峰出現在去年3季度。彼時，房地產企業被資本市場的巨大財富效應所吸引，一方面在土地市場競相搶購“地王”；另一方面看著銷售價格的節節高，出現捂盤惜售現象。

　　而當調整來臨的時候，大部分企業又缺乏對市場變化的深刻認知，依然延續牛市思維，大規模開工項目以及購地款開支使得存貨和負債日益增長，造成與現金流及銷售狀況的不匹配。

　　按照三季報的數據顯示， 86家A股非ST房地產上市公司不足400億元/季度的銷售速度，消化固有存貨仍需1～2年的時間。高存貨已成為房地產企業不能承受之重。

　　　　信托紓困

　　“信托介入房地產業主要有三種方式：債權融資、股權融資和結構融資形式。目前，債權方式比較常見，而未來盤活資產則將依賴于結構型信托。”湯淑梅介紹道。

　　據了解，目前市場上已有部分信托產品在盤活資產方面做出了探索。近期中誠信托銷售中的天津星鴻吉利名致酒店公寓貸款項目集合資金信托計劃，即是以天津星鴻酒店管理有限公司擁有的位于天津市吉利花園2棟物業作為抵押，募集7000萬元用于該公司支付酒店公寓項目部分購房款、以及用于裝修和補充流動資金。

　　而杭州工商信托發行的“蘇州新湖信貸資產受讓項目”集合信托計劃則更具代表性。該計劃通過購入蘇州新湖置業有限公司信貸資產，并以蘇州新湖持有的土地使用權作為抵押，募集資金2.5億元，預期信托年收益率達到14.75%，實現了多方共贏。

　　“結構型信托融資不受企業整體經營狀況影響，只要有穩定的現金流，房地產企業就可以用優質資產融資。對于存量房面積較大的房企，結構融資形式可以有效地盤活資產。”湯淑梅說。

　　但某信托業資深人士對這種看法尚持保留態度。他說：“信托融資的優勢很明顯，但是其受到的約束條件也比較多，對大部分房地產企業未必適用。”

　　他認為，一方面信托融資的金額一般都不大，很難滿足成規模批量處置存貨資產。

　　此外，房地產信托融資受市場和政策影響比較大。今年房地產信托火爆的很大原因與資本市場持續下跌和銀行信貸收緊有關，而近期銀監會265號文件更是對房地產信托進行了嚴格限制。

　　“盤活過大存貨依靠外在輸血很難為繼，更好的辦法還是要靠房地產企業把握近期市場回暖的機會，積極降價配合銷售和壓縮既有投資來實現。”周戶說。