4月以來，房地產(chǎn)調(diào)控為住宅罩上了愁云慘霧，卻為商業(yè)地產(chǎn)帶來了契機(jī)。

　　近日，住宅行業(yè)的老大萬科傳出欲收購北京贏嘉中心，及已納入西安國際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)、東莞市長安鎮(zhèn)第一地標(biāo)等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目等消息，保利、首創(chuàng)、上海綠地、合生創(chuàng)展、復(fù)星集團(tuán)等知名住宅開發(fā)商也紛紛展示商業(yè)地產(chǎn)宏圖。與此同時(shí)，各地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的一季度分析報(bào)告也顯示出以北京、上海為代表的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)明顯回暖跡象。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在住宅市場遭到調(diào)控，大量資金急需尋找新的投資渠道時(shí)，正在復(fù)蘇上升期的商業(yè)地產(chǎn)勢必成為最佳選擇之一，可以預(yù)見的是，熱點(diǎn)區(qū)域和地鐵沿線的商業(yè)將率先迎來春天。

　　房企扎堆轉(zhuǎn)商業(yè)

　　近期，以萬科為首的各大傳統(tǒng)住宅主業(yè)房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的消息此起彼伏。

　　4月初，市場傳出消息稱，北京萬科即將從中信地產(chǎn)手中接手位于CBD核心區(qū)贏嘉中心。這已經(jīng)是半個(gè)月來萬科傳出的第三個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。3月26日，萬科在東莞長安拿下一個(gè)總建筑面積為25萬平方米的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，其中包括一座約60層的地標(biāo)性商業(yè)建筑。4月8日，西安市曲江新區(qū)管委會(huì)宣稱，萬科將在曲江開發(fā)總投資額80億元，建設(shè)占地4872畝的集商務(wù)辦公、酒店公寓、現(xiàn)代物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為特征的國際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　萬科的舉動(dòng)只是近期以住宅為主業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的案例之一。

　　4月13日，保利房地產(chǎn)集團(tuán)營銷總監(jiān)胡在新表示，保利將全力沖刺商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。“未來的3~5年間，將持有性商用物業(yè)的投資比例逐漸增大到全部投資的30%。”

　　3月22日，首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光表示，未來3年內(nèi)，首創(chuàng)置業(yè)預(yù)計(jì)投資300億元，走與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的住宅產(chǎn)業(yè)綜合體道路。未來5-10年，首創(chuàng)置業(yè)全國的奧特萊斯規(guī)模爭取增加至30家。

　　日前，金地集團(tuán)董事長凌克和總裁張華綱也表示，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)作將成為未來金地的一個(gè)重要戰(zhàn)略規(guī)劃。據(jù)悉，金地今年土地投入的計(jì)劃中，就有20%的資金會(huì)投向商業(yè)項(xiàng)目。

　　商業(yè)地產(chǎn)明顯回暖

　　據(jù)仲量聯(lián)行、戴德梁行等房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)近日發(fā)布的第一季度調(diào)研報(bào)告顯示，經(jīng)過6個(gè)季度的低迷之后，北京商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了全面回暖的跡象，各種需求復(fù)蘇，租賃成交活躍，租金首次出現(xiàn)增長，雖然漲幅微小，但意義深遠(yuǎn)。

　　據(jù)仲量聯(lián)行調(diào)查，隨著北京經(jīng)濟(jì)的持續(xù)恢復(fù)，商鋪市場需求開始逐漸回暖。一季度，超市業(yè)繼續(xù)快速開店，尤其是精品超市。如華聯(lián)BHG Market Place 在三里屯和環(huán)球貿(mào)易中心以及樂城國際中心連開三店。華潤旗下的Ole 超市也在北京不斷地?cái)U(kuò)張，在去年于世貿(mào)天階開店之后，又簽約國貿(mào)三期和華熙樂茂。

　　同時(shí)，化妝和個(gè)人護(hù)理連鎖品牌也在不斷地?cái)U(kuò)張，例如萬寧、屈臣氏、絲芙蘭等品牌在華聯(lián)萬柳購物中心開業(yè)。早期進(jìn)入市場的快速時(shí)尚品牌依然保持著擴(kuò)張態(tài)勢，例如H&M、Oasis 在華聯(lián)萬柳購物中心簽約，Calvin Klein 和MNG等品牌也高調(diào)宣布其在京的擴(kuò)張計(jì)劃。珠寶品牌活躍并尋求新的擴(kuò)張地點(diǎn)，如景福珠寶簽約三里屯北區(qū)，翡翠珠寶昭儀翠屋在華貿(mào)商業(yè)街開了旗艦店。

　　在消費(fèi)市場迅速復(fù)蘇的背景下，不少一再推遲開業(yè)的購物中心招商工作也出現(xiàn)明顯進(jìn)展，加快開業(yè)進(jìn)程。據(jù)仲量聯(lián)行北京研究部主管覃曉梅透露，今年準(zhǔn)備開業(yè)的三里屯北區(qū)已經(jīng)招商了70%，準(zhǔn)備開業(yè)的北辰綠色家園購物中心也招租了90%。此外平安IFC-都會(huì)天地、國貿(mào)三期購物中心的招租情況也非常好。

　　住宅調(diào)控反成利好

　　當(dāng)住宅市場出現(xiàn)房價(jià)暴漲，引發(fā)輿論一片討伐之時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)卻在穩(wěn)步增長。4月15日起，中央密集調(diào)控住宅市場，市場立刻出現(xiàn)成交量大幅下滑，部分區(qū)域二手房價(jià)格明顯下調(diào)等現(xiàn)象。與此同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士卻紛紛看好商業(yè)地產(chǎn)，普遍認(rèn)為房產(chǎn)新政為商業(yè)地產(chǎn)帶來了發(fā)展契機(jī)。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔認(rèn)為，“調(diào)控針對的不是房價(jià)而是上漲速度，當(dāng)住宅價(jià)格暴漲，投資投機(jī)性需求扎堆時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的投資者卻一直非常理性、冷靜，以致部分區(qū)域出現(xiàn)了明顯商住倒掛的情況，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)形成價(jià)值洼地。因此，當(dāng)住宅市場遭遇調(diào)控，原有的優(yōu)惠政策紛紛取消，二套房提至首付5成、1.1倍利率時(shí)，三套房不能貸款，投資者必然會(huì)重新考慮投資方向，執(zhí)行同樣貸款條件但存在價(jià)值洼地的商業(yè)地產(chǎn)就勢必會(huì)吸引部分投資。”

　　SOHO中國董事長潘石屹表示，國務(wù)院提出新的十項(xiàng)政策，只是針對住宅市場，商業(yè)和寫字樓市場不會(huì)受到任何影響。“過去幾年來，商業(yè)和寫字樓市場一直受政策影響很少，既沒有得到政府鼓勵(lì)和支持，目前也不會(huì)受到政策限制和打壓。商業(yè)和寫字樓市場近幾年基本與中國的經(jīng)濟(jì)同步發(fā)展。”

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這次宏觀調(diào)控對住宅類地產(chǎn)過快增長進(jìn)行有效抑制后，部分地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來彌補(bǔ)盈利的不足。而政府正努力拉動(dòng)內(nèi)需，自然會(huì)刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。所以，零售業(yè)以及商業(yè)地產(chǎn)仍有較好的發(fā)展前景。

　　商業(yè)地產(chǎn)投資成新寵

　　據(jù)了解，在北京，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)為住宅供應(yīng)量的10%，隨著奧運(yùn)開啟的城市商業(yè)國際化，許多知名國際企業(yè)已把目光投向北京，而在有限的商業(yè)空間里，商業(yè)地產(chǎn)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足市場需求，爭奪寶貴的高性價(jià)比商鋪成為眾多企業(yè)家提升利潤的首要考慮因素。專家預(yù)測，作為放量不足住宅10%的商鋪，本年度增值動(dòng)力將表現(xiàn)強(qiáng)勁，由此產(chǎn)生巨大市場需求，并將成為2010年投資首選。

　　朝陽首府一位負(fù)責(zé)人告訴記者，調(diào)控新政主要針對住宅市場的投資投機(jī)行為，但對于部分客戶而言，在沒有更多的投資渠道下，投資不動(dòng)產(chǎn)是必然的，因此，當(dāng)住宅投資被叫停后，沒有被調(diào)控的商業(yè)地產(chǎn)反而迎來了機(jī)會(huì)。那些自身擁有良好地段、交通配套和人流優(yōu)勢的商用物業(yè)，則成為市場中的寵兒，尤其身處核心商圈或者軌道交通上蓋的商業(yè)地產(chǎn)，更成為投資者眼中的“香餑餑”。

　　核心商圈仍是投資熱點(diǎn)

　　據(jù)了解，目前北京中高端商鋪空置率空前下降，而金融街、朝陽門和王府井商圈對總體空置率的改善影響居前，空置率分別按季下降將近兩個(gè)百分點(diǎn)。

　　從目前北京房地產(chǎn)市場來看，幾大商圈已非常成熟：黃金地段的西單商鋪已經(jīng)處于一鋪難求狀態(tài)，CBD商圈也早已上演了商鋪爭奪戰(zhàn)，而逐漸興起的朝陽門商圈則熱度高漲。該商圈毗鄰30余家世界500強(qiáng)企業(yè)和高標(biāo)準(zhǔn)國際配套，已經(jīng)形成獨(dú)立而成熟的第一涉外區(qū)，同時(shí)，被地鐵2號(hào)、5號(hào)、6號(hào)三條地鐵線包圍，已經(jīng)奠定基礎(chǔ)。隨著朝陽首府、北京INN等多家大型商業(yè)辦公體的建成，朝陽門區(qū)域已逐漸形成完善的商業(yè)體系，該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展前景被普遍看好。

　　據(jù)了解，該商圈目前在售項(xiàng)目銷售業(yè)績均不錯(cuò)，優(yōu)唐U-TOWN商鋪銷售火爆，北京INN的商鋪接近尾聲。待售項(xiàng)目則被投資者密切關(guān)注。其中朝陽門SOHO銷售之火爆創(chuàng)下紀(jì)錄，其三期銀河SOHO目前的客戶關(guān)注度非常高，預(yù)計(jì)年內(nèi)推出。即將銷售的朝陽首府僅50余個(gè)商鋪，卻已經(jīng)有400多投資者前來考察。其銷售負(fù)責(zé)人稱，客戶主要看中朝陽門商圈的潛力，“我們與銀河SOHO互成補(bǔ)充，形成“大商場小旺鋪”的格局，銀河SOHO以大型商業(yè)和寫字樓為主，我們主要是150平方米-600平方米的底商，所以受到了證券公司、銀行、賣場和超市的關(guān)注。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，如果銀河SOHO、朝陽首府、北京INN等商業(yè)興起，將和朝外商圈一起真正形成朝陽門商圈，并與東四商圈相連結(jié)，形成巨大的規(guī)模效應(yīng)。

　　軌道沿線是潛力

　　世邦魏理仕認(rèn)為，未來市場發(fā)展熱點(diǎn)將不僅限于王府井、西單等傳統(tǒng)商圈，區(qū)域購物中心將隨著地鐵、城鐵等軌道交通的興建和開通逐漸發(fā)展起來。如近期即將開業(yè)的天虹百貨國展店、百盛太陽宮店、王府井百貨大鐘寺店等均位于已開通的10號(hào)線一期沿線。未來隨著地鐵6號(hào)線、10號(hào)線二期、房山線、大興線等軌道交通線路的開通，朝青板塊、南三環(huán)沿線、房山長陽鎮(zhèn)、大興黃村等區(qū)域的商業(yè)物業(yè)將成為新興的市場熱點(diǎn)。

　　蔡宇翔告訴記者，2009年大部分連鎖機(jī)構(gòu)都停止了擴(kuò)張計(jì)劃，但隨著消費(fèi)市場的復(fù)蘇，從2010年1月開始，均重新啟動(dòng)了大幅擴(kuò)張計(jì)劃。因此，2010年的商鋪市場整體需求預(yù)計(jì)必然會(huì)持續(xù)上升，“只要地段合適、業(yè)態(tài)準(zhǔn)確，基本不用發(fā)愁需求問題”。

　　記者從《2010年中國商業(yè)地產(chǎn)市場研究報(bào)告》中獲知，隨著中國宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，社會(huì)消費(fèi)品零售額不斷擴(kuò)大，中國商業(yè)地產(chǎn)市場迎來廣闊的發(fā)展空間，尤其是城市化進(jìn)程排在首位的北京，商業(yè)需求走勢強(qiáng)勁，投資額、銷售額不斷攀高。一些國際知名品牌看好北京經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，紛紛搶先入駐，而軌道交通區(qū)域的商業(yè)市場成為企業(yè)爭奪的首選目標(biāo)，數(shù)據(jù)顯示，地鐵1、2、5號(hào)線周邊的商鋪每年正在以12%的速度增長。

　　蔡宇翔認(rèn)為，那些有著密集居住人口同時(shí)又具備軌道交通的地段將成為未來的潛力商圈，如天通苑、回龍觀、通州、順義。“這些區(qū)域居住人口高達(dá)數(shù)十萬上百萬，已經(jīng)是中等城市規(guī)模，而且有軌道交通，但商業(yè)配套卻嚴(yán)重不足。因此，未來的前景一定不錯(cuò)。”

　　此外，記者了解到，業(yè)內(nèi)還普遍看好軌道交通交匯處，如10號(hào)線和4號(hào)線交匯的中關(guān)村商圈、13號(hào)線和5號(hào)線交匯的天通苑商圈、2號(hào)線與6號(hào)線交匯的朝陽門商圈。

　　本報(bào)記者 魯歡