國辦近日發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，明確二套房貸款首付不低于40%。業內人士在接受采訪時認為，山東省銀監局從2009年就已下文強調二套房貸款首付不低于四成，因此此次調整對我市樓市難有實質影響。此外，“房企須一次性公開全部房源，明碼標價”的規定影響會更大，新政若嚴格執行，當前濟南開發商正在使用的“饑餓營銷”手法將失效。

　　打擊捂盤：規定時間內公開房源

　　記者周末走訪發現，目前市區在售樓盤大多沒有推新房源，現有商品房交易以存量房自然銷售為主，各樓盤基本沒有進行大規模促銷活動。對此，業內人士分析認為，“伴隨去年商品房熱銷，此前的存量房已被基本‘消化’光，面對房源減少、價格不斷上漲的狀況，從去年下半年以來，一些開發商開始使用‘饑餓營銷’，故意捂盤不賣，推高房價。”

　　針對開發商的捂盤行為，剛發布的國務院通知明確規定，各地要合理確定商品住房項目預售許可的最低規模，不得分層、分單元辦理預售許可。已取得預售許可的房地產開發企業，要在規定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。

　　資深房產評論人于清就此認為，很多開發商目前使用的“饑餓營銷”將失效，捂盤不賣不行了。房產評論人趙魯梁也認為，新政中關于“不得分層、分單元辦理預售許可”、“要在規定時間內一次性公開全部房源”等規定，可能會讓排隊買房現象從此不再，開發商的雇人排隊、放號給多出房源的招數將不再有效。

　　調控房價：提高首付政策未見效

　　記者調查發現，早在2009年5月底山東銀監局就下發有關通知，要求二套房貸首付至少四成，利率在基準利率的基礎上上浮10%。而從實際情況看，收緊二套房貸款并未對濟南樓市產生實質影響。在全運會的拉動下，濟南房價上漲幅度尤其引人注目，房價不斷創出新高。據一家權威樓市調研機構的數據，從2009年1月到11月，濟南住宅均價從6238元一路上升到7600元。

　　業內人士分析認為，上述政策之所以未能有效抑制房價，一方面是濟南的剛性需求很大，加之全運會等重大賽事的推動，另一方面則是二套房認定標準存在漏洞，一些投機者可以通過朋友、親戚的名義買二套房，同樣可以享受首套房待遇。所以，此次二套房貸款首付比例提高，對濟南樓市并不會產生實質影響。

　　趙魯梁認為，提高二套房貸首付比例，對抑制城市房價過快上漲會有一定作用，而且這也是國家透露出調控房價的一個信號，對開發商以及炒房者將產生心理影響。但能否會達到預期效果，還要看落實情況。要想達到調控房價的目的，估計國家還會出臺其他政策來打“組合拳”。 (記者 劉文忠 王彬)