誰來入住“長安8號”？這個佇立在東長安街延長線上的豪宅項目，高聳的外墻上仍然掛著巨大的條幅，為封頂日的到來進行倒計時。但這座號稱“只為影響世界的人”建造的豪宅，卻面臨著銷售遇冷的窘境，在全球發(fā)售一個多月以后，依舊沒有成交量。

　　絕版豪宅項目的擊鼓傳花游戲中，目前唯一獲利的或許只是第一棒的首開集團。在引入奧園合作開發(fā)后，原本資金捉襟見肘的項目，還面臨巨額外債，以及重重資金困境。

　　造勢一個月零收獲

　　雖然占據(jù)長安街沿線的絕版位置，但“長安8號”卻沒有因此大紅大紫。

　　2月6日，“長安8號”全球公開發(fā)售，3月8日，正式開盤。造勢近一個月，但北京房地產(chǎn)市場交易網(wǎng)上的數(shù)據(jù)卻顯示，其業(yè)績?nèi)耘吭诤茉缰�前�?套上，并沒有新的銷售進展。

　　據(jù)悉，這兩個樓盤早已分別在2008年10月和11月領(lǐng)取預(yù)售許可證，而在奧園地產(chǎn)入股之前，當(dāng)項目案名還是“擎峰”時，曾銷售9套，均價僅為4萬元/平米。推盤1年半，目前的銷售均價已達8萬元/平米，翻了一倍。

　　在2009年四季度，創(chuàng)北京商品住宅均價最高的“東釣魚臺家園”項目，均價達到7萬元/平米。“長安8號”的定價，已高于目前北京市場的最貴樓盤。

　　資料顯示，“長安8號”的戶型面積標(biāo)準(zhǔn)層260平米-470平米，樓王層640平米-1800平米，按照8萬元的均價，每套豪宅價格都上千萬。

　　占據(jù)絕版黃金地段，而且還是70年的住宅產(chǎn)權(quán)，卻并未給“長安8號”帶來追捧，而這座號稱“只為影響世界的人”的豪宅，卻在這豪言壯語中顯得落寞。

　　一位曾經(jīng)有銷售“長安8號”經(jīng)驗的市場人士告訴記者，“長安8號”不光單價高，由于戶型面積偏大，總價也很高，而本來北京的豪宅市場均價過4萬的很少，8萬的均價定價顯得偏高，價格直接決定了銷售。

　　三改案名背后

　　這座位置絕佳的豪宅，也是命運多舛，見證了北京房地產(chǎn)市場從火熱到冰冷的一個輪回。

　　“長安8號”最初的案名叫“耀輝國際城”，土地方為北京王府世紀(jì)發(fā)展有限公司下稱王府世紀(jì)，2004年，天鴻寶業(yè)通過股權(quán)收購，持有耀輝國際城62%的股權(quán)，王府世紀(jì)持有項目38%的股權(quán)，雙方一起來合作該項目。而在天鴻集團與城開集團合并為首開集團后，整個項目也就歸屬于首開集團。

　　2007年，項目開始施工，由于地理位置優(yōu)越，很適宜做豪宅開發(fā)，但2008年4月，首開股份以4.587億元將62%的股份全部轉(zhuǎn)讓給了香港世紀(jì)協(xié)潤。對此，首開股份董秘王怡向記者表示，首開一直致力于開發(fā)中檔住宅，并不擅長也無興趣開發(fā)豪宅，因此轉(zhuǎn)讓了該項目。

　　根據(jù)資料顯示，香港世紀(jì)協(xié)潤和王府世紀(jì)均系王志才所有，但實施耀輝國際城回購計劃，除了4.587億元的股份轉(zhuǎn)讓資金外，還要負(fù)擔(dān)股東借款本息共計約11.41億元的債務(wù)，需要向首開支付近16億元的資金。

　　而首開退出后，樓盤案名改成“擎峰”向市場發(fā)售。但金融危機的到來，使這座定位絕對高端的豪宅銷售慘淡。而欲將項目回購的王志才也經(jīng)受著資金的壓力。

　　此前雙方已約定，如果世紀(jì)協(xié)潤公司不能在2009年7月31日之前向首開股份支付全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，或不能在2010年3月31日之前安排耀輝公司向首開償還全部股東借款本息，則公司有權(quán)解除股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

　　2009年7月，世紀(jì)協(xié)潤將41.33%股份作價3.7億元售予奧園地產(chǎn)，后者同時向世紀(jì)協(xié)潤提供4.6億元短期貸款。隨后，世紀(jì)協(xié)潤如約向首開支付了4.587億元的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。

　　奧園地產(chǎn)的介入，解了世紀(jì)協(xié)潤的燃眉之急，得到了喘息的機會。而隨著新股東的加入，“擎峰”又改名為“長安8號”。奧園地產(chǎn)也借此進入北京市場。

　　月底是債務(wù)期限

　　獲利的顯然是豪宅項目的第一棒。

　　在2004年，天鴻寶業(yè)以3100萬的價格獲得耀輝國際城62%的股份，在2009年售出全部股份收回4.587億元，在5年時間，僅僅坐地升值就凈賺4.277億元，利潤1426%。

　　但目前，壓在奧園和世紀(jì)協(xié)潤肩上的擔(dān)子都不小，11月4日，首開股份公告稱，已通過銀行向耀輝公司發(fā)放委托貸款12.92億元，置換耀輝公司欠首開股份的股東貸款。而這筆委托貸款，由奧園地產(chǎn)與王府世紀(jì)負(fù)連帶責(zé)任。

　　王怡對《華夏時報》記者表示，3月31日前奧園以及王府世紀(jì)需要還清全部委托貸款。

　　王府世紀(jì)作為原土地方，其資金實力有限。為了項目建設(shè)資金，不停尋找合作方，但合作方的變更，也使“擎峰”陷入爛尾。而奧園的加入，因為首開股份的委托貸款，將奧園其與王府世紀(jì)捆綁在一起了。

　　王志才曾表示，“長安8號”有望銷售120億元。但目前慘淡的銷售，和巨額的外債壓力，將考驗著這位一直不愿放棄該項目的原主人和新股東奧園地產(chǎn)。

　　新股東奧園，為收購“長安8號”，已經(jīng)支付了8.3億元。如果沒有銷售回款，則意味著除了奧園的3.7億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓款可以用來還債，奧園仍還將投入近8億元來幫世紀(jì)協(xié)潤還錢，才能救活這座CBD爛尾樓。

　　而奧園地產(chǎn)規(guī)模并不是太大，2009年總合約銷售額約28.8億元，目前可售的項目僅為9個。2009年半年報中，奧園手握現(xiàn)金15.74億元，但已為收購“長安8號”花去一半。而如果奧園繼續(xù)為世紀(jì)協(xié)潤還錢，則將占據(jù)其大部分的現(xiàn)金流，或?qū)ζ渥陨硪彩且粋�拖累。

　　牟增彬表示，豪宅定價高，也就表明了其銷售周期更長。目前受市場觀望情緒的影響，由于購買豪宅的群體不是剛性需求，購買的觀望情緒更濃厚。而銷售豪宅的開發(fā)商，也應(yīng)該有慢銷的準(zhǔn)備。

　　首開股份董秘辦人士向《華夏時報》記者表示，由于首開股份向耀輝公司發(fā)放了委托貸款，已派駐財務(wù)人員了解“長安8號”的銷售情況。但豪宅銷售周期長，依靠銷售回款來償還首開股份貸款的可能性不大。或許還有別的途徑來安排還款。

　　該人士透露，截至目前，奧園與王府世紀(jì)已向首開股份償還部分還款，具體的金額要等公布年報時披露。至于是否能在規(guī)定時間內(nèi)還清所有貸款，該人士不做評價。

　　而根據(jù)協(xié)議，若貸款未能還清，屆時首開仍有收回項目的可能性，答案在不久或?qū)⒔視浴ＨA夏時報