5月以來，申城樓市進(jìn)入難以言說的階段。

　　在上海的西北角，一個樓盤5月份新推出房源，銷售效果極佳。幾天之內(nèi)銷售超過40%。興沖沖的銷售公司總經(jīng)理，跑到總部“報功”，卻被一頓猛批：賣這么快干什么！幾天之后，該樓盤銷售速度放慢，價格上漲……

　　對上海的老百姓來說，申城樓市的轉(zhuǎn)變，似乎在一夜之間。而許多“圈內(nèi)人”敏感地意識到，今年2月和3月時，這個市場“連投資客的影子都看不到”，而如今，老百姓“買漲不買跌”的心態(tài)攪動了申城樓市。

　　房價上漲帶來沖擊

　　官方數(shù)據(jù)顯示，5月和6月，申城樓市的供應(yīng)量、成交量、成交價格明顯上漲。

　　以6月22日為例。“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示，這一天，上海有一個“郊環(huán)以外”的樓盤新開盤，推出30套房源，面積為6489.44平方米。

　　與此同時，一天之內(nèi)共預(yù)售各類商品房843套，面積8.84萬平方米。其中單價低于7000元，共計(jì)33105.94平方米；單價在7000-10000元，共計(jì)17513.13平方米；單價在10000-17500元，共計(jì)20466.4平方米；單價大于17500元，共計(jì)17322.82平方米。

　　而在“一手房區(qū)縣可售統(tǒng)計(jì)”中，至昨天下午3時，黃浦區(qū)只有13套普通住宅可售，盧灣區(qū)27套，徐匯區(qū)156套，長寧區(qū)105套。

　　如果“成交均價”上漲，不能全面反映情況。那么，單個樓盤價格的上漲，給老百姓帶來的心理沖擊，更為直接。

　　上周末，上海有將近20個樓盤推出新房源，嘉里不夜城、旭輝依云灣小城二期、浦江頤城、象嶼都城、保利西子灣等項(xiàng)目均取得開門紅。一個樓盤推出315套住宅，周末銷售了120套，均價在2.7萬元到2.8萬元之間。這個價格，就連樓盤相關(guān)負(fù)責(zé)人都承認(rèn)“不算低”。

　　二手房的價格，也在上漲。與年初相比，如今的賣家“底氣”足了許多，“跳價”不斷。一名中介人員抱怨，自己代理的一單，賣家先后“跳價”5次，最終成交價比原先的報價，足足高出21萬！就連這個價格，賣家也不滿意，口口聲聲地說“賣早了”。

　　在浦東新區(qū)一個住宅小區(qū)，一套114平方米的房源，5月份掛牌價是240萬元，到了6月份，就抬高到了260萬元。

　　排隊(duì)購房只是表象

　　然而，老百姓看到的，許多只是表面現(xiàn)象。

　　上周末開盤的許多樓盤，直接采取了“排隊(duì)拿房號”的方式。然而，當(dāng)樓盤外擁起人山人海，一個房號至少值3000元時，開發(fā)商也在不斷調(diào)整著自己的“心理價格”。

　　“開盤價并不能反映客觀事實(shí)。”一名業(yè)內(nèi)人士透露，“那邊在排隊(duì)，這里就可能將部分位置、朝向較好的房源銷售單價調(diào)高1000元。”

　　在開盤現(xiàn)場，人為制造的緊張氣氛也常讓買房人陷入“再不買就沒了”的恐慌情緒。許多買房人最終買下房子的價格，比自己的預(yù)算要高出三四十萬。

　　另一個炒作手法是，宣稱自己的樓盤有“抄底資金”進(jìn)入。一張溫州身份證，有時會顯眼地放在銷售中心接待臺的一角，銷售人員常有意無意地提起某個“溫州老大”。

　　上周五，一家房產(chǎn)公司的董事長獲悉相鄰樓盤的開盤價后，十分興奮：“他們開盤定了這個價格，再過幾個月，我開盤，至少單價要上去1000元。”

　　對銷售中介機(jī)構(gòu)來說，春天來了。去年年底，許多機(jī)構(gòu)無奈地關(guān)掉一家又一家門店，如今，機(jī)構(gòu)又在“布點(diǎn)”。在記者的電子郵箱內(nèi)，有時一周能收到20多份來自不同研究機(jī)構(gòu)的房產(chǎn)市場報告。

　　不止一名房產(chǎn)專家提到，申城樓市的上漲，因?yàn)椤袄�好因素很多”，包括上海建設(shè)國際金融中心和國際航運(yùn)中心的規(guī)劃“落地”，明年將召開世博會，迪斯尼項(xiàng)目“敲定”、居轉(zhuǎn)滬細(xì)則出臺等等。

　　與此同時，眾多專家認(rèn)為，在申城樓市新一輪上漲中存在泡沫。

　　開盤背后的“小九九”

　　買，還是不買？對許多老百姓來說，這個問題糾結(jié)于心。買一套房子，少則七八十萬元，多至幾百萬元，畢竟不是買菜那么簡單。

　　“房價跌時，許多買房人的心態(tài)倒是很穩(wěn)，一點(diǎn)都不急。而房價一漲，買房人就急了，千方百計(jì)要買到一套房子。”在專家口中，這樣的“怪狀”，讓許多買房人“踏空”。

　　從上海樓市的現(xiàn)狀來看，遠(yuǎn)未到“不顧一切入市”的瘋狂地步。其他不說，在上一輪價格下跌時“套牢”的許多樓盤，價格并未顯示出“強(qiáng)勁上漲”趨勢。

　　在申城樓市轉(zhuǎn)暖前，許多地處外環(huán)線以外、沒有成熟配套的樓盤處境尷尬。“價格已漲上去了，要跌下來，難上加難”。一些樓盤降價推出新房源時，門口站滿了前期買房的業(yè)主，要求退房或“退差價”。

　　一直到今年5月1日的“假日樓市”，許多大型房企仍在緊張地準(zhǔn)備應(yīng)急預(yù)案，“萬一在售樓現(xiàn)場，出現(xiàn)‘退房團(tuán)’怎么辦！”僅僅一個多月后，“退房風(fēng)波”似乎消失了。開發(fā)商的“底氣”也足了不少。“房價上去了，業(yè)主的不滿也沒有了。”一個地處松江的樓盤銷售人員明確表示。

　　對于開發(fā)商扎堆開盤，一種說法是，不少開發(fā)商希望盡快回籠資金，并在土地市場上“抄底”。從住宅用地市場來看，今年以來，上海頻有大動作。今年以來上海市規(guī)土部門共已發(fā)布45個土地出讓公告。第45號公告涉及閔行、嘉定、浦東新區(qū)、青浦共計(jì)4幅國有建設(shè)用地使用權(quán)，其中包含2幅純住宅用地。其中，最吸引人眼球的是青浦趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)10號地塊，這幅地出讓面積達(dá)21.0228萬平方米，是今年以來上海土地市場出現(xiàn)的最大一幅住宅土地。

　　然而，另一種說法是，如果不是開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題，那么，扎堆開盤最主要的原因，是部分開發(fā)商覺得“該出手了”。并不是所有的開發(fā)商都認(rèn)為“上海樓市會一直這么漲下去”。

　　“選對房”究竟有多難

　　其實(shí)，在“熱氣騰騰”的5月和6月，開發(fā)商們還是聽到了許多不愿聽到的“聲音”。

　　就在不久前，傳出了申城啟動新一輪大型社區(qū)建設(shè)的消息。在5月25日的大型居住社區(qū)規(guī)劃工作專題會議上，相關(guān)負(fù)責(zé)人聽取了市規(guī)土局初步確定的本市15個大型居住社區(qū)規(guī)劃選址方案，其中包括以保障性住房為主的近郊6大基地和以中低價普通商品房為主的9個大型居住社區(qū)。與此同時，作為上海市最大的保障性住房基地之一，三林基地已全面開工。相關(guān)專家認(rèn)為，上述舉動對調(diào)控申城的房價“有很大的作用”。

　　在規(guī)劃中，大型居住社區(qū)將盡量與快速交通“對接”，同時，大型居住社區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生、學(xué)校、治安、公交、儲蓄、郵政、菜場和商業(yè)等要做到配套齊全、方便居民。

　　“建設(shè)大型居住社區(qū)消息的傳出，對許多開發(fā)商選擇在上周末推盤，應(yīng)該有一定的影響。”相關(guān)人士分析。值得注意的是，在未來大型居住社區(qū)的規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，不少開發(fā)商已“聞風(fēng)而動”。

　　研究人士指出，5月和6月的“井噴”，未必會一直延續(xù)下去。“關(guān)鍵看成交量，成交量下去了，樓市就存在變數(shù)。而現(xiàn)實(shí)狀況是，成交量不可能一直往上。”

　　“如果沒房子住，那我建議早點(diǎn)買房。但是，如果是改善型需求，那就建議買房人，千萬別頭腦發(fā)熱。”一名專家建議，“出于投資需求，希望買的房子能保值，最該重視的應(yīng)是地段、交通和房型。”

　　對那些持幣待購的買房人，專家們的意見是“關(guān)鍵要選對房”。“現(xiàn)在每個人都在談?wù)撏�脹預(yù)期，但就算如此，也應(yīng)該選質(zhì)量好的資產(chǎn)進(jìn)行投資。”

　　不是所有的房子都可以買。這，大概是申城樓市熱的背后，買房人最應(yīng)該明白的一個道理。（記者 晏秋秋）