8月，上海。星河灣、黃浦灣、御翠豪庭等多個(gè)高價(jià)住宅剛一開(kāi)盤(pán)，就對(duì)外宣布已銷(xiāo)售一空。豪宅似乎成為刺激上海樓市的最佳 “興奮劑”。同策機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，單價(jià)3萬(wàn)元以上的高端住宅成交量占到8月10日~8月17日市場(chǎng)總成交量的23%。豪宅“盛宴”極大地消耗了市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力，未來(lái)樓市的成交量是否有能力繼續(xù)上行？

　　高端樓盤(pán)銷(xiāo)售火爆

　　事實(shí)上，8月新開(kāi)盤(pán)的豪宅項(xiàng)目中，有不少是沒(méi)有樣板房可以參觀的，但這并不妨礙樓盤(pán)的熱銷(xiāo)。

　　以星河灣的綠城黃浦灣為例，該樓盤(pán)樣板房至少要下個(gè)月才能完工，但8月10日，該樓盤(pán)就宣布第一批86套房源全部售完。8月19日，記者在現(xiàn)場(chǎng)更被售樓員告知，由于簽約客太多，要前往售樓處咨詢需要預(yù)約，最早也得8月28日。

　　銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到75000元/平方米的新華路1號(hào)，雖然樣板房“可能要到10月才公開(kāi)”，但上述單套總價(jià)在2000萬(wàn)元左右的樓盤(pán)銷(xiāo)售情況依然良好。網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，8月10日才開(kāi)盤(pán)的16套房源中，目前已預(yù)訂了7套。

　　在沒(méi)有樣板房供參考的情況下，高端住宅為何依然暢銷(xiāo)？

　　衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)智庫(kù)負(fù)責(zé)人蔡為民認(rèn)為，這主要是因?yàn)槭袌?chǎng)升溫，購(gòu)買(mǎi)者在壓力下沖動(dòng)買(mǎi)房。也有人認(rèn)為，豪宅熱銷(xiāo)的背后是海外熱錢(qián)的大量流入。

　　在豪宅熱銷(xiāo)的同時(shí)，很多售價(jià)低于3萬(wàn)元的普通住宅也在不斷“圈客”。但是，這些樓盤(pán)大部分銷(xiāo)售情況并不理想。

　　來(lái)自佑威樓市通系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，8月至今的20天時(shí)間內(nèi)，上海樓市單價(jià)1萬(wàn)元以下的新建商品住宅成交量只有31.97萬(wàn)平方米，1萬(wàn)~2萬(wàn)元的商品住宅成交量為36.36萬(wàn)平方米。而7月同期，以上兩個(gè)數(shù)據(jù)分別為44.53萬(wàn)平方米和47.68萬(wàn)平方米。

　　分析師們認(rèn)為，普通住宅成交量的下跌，雖然與供應(yīng)量減少有關(guān)系，但更重要是因?yàn)闃潜P(pán)大幅漲價(jià)，使得后續(xù)市場(chǎng)成交乏力。

　　樓市釋放拐點(diǎn)信號(hào)？

　　8月份豪宅的集中放量成交，給后續(xù)市場(chǎng)帶來(lái)隱憂：當(dāng)豪宅極大消耗市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力后，樓市還有無(wú)足夠資金支持成交量繼續(xù)回升？此前，普通住宅成交量大幅下跌，已經(jīng)提前預(yù)演了上述趨勢(shì)。之前分析師們也普遍認(rèn)為，在價(jià)格持續(xù)拉高后，成交量的回調(diào)將是大勢(shì)所趨。

　　“成交量下滑和中央政策有關(guān)。”衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)智庫(kù)負(fù)責(zé)人蔡為民認(rèn)為，宏觀貨幣政策的“微調(diào)”，讓最為敏感的股市出現(xiàn)大幅震蕩。一旦銀根收緊，流向樓市的資金也會(huì)減少，購(gòu)房者勢(shì)必不會(huì)像之前那樣踴躍買(mǎi)房。

　　事實(shí)上，成交量回調(diào)的壓力，也源于不斷上漲的房?jī)r(jià)。易居·克而瑞研究院總經(jīng)理陳嘯天曾根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析預(yù)測(cè)，8月上海商品住宅的成交均價(jià)至少要上漲10%。

　　“房?jī)r(jià)高企，將導(dǎo)致二次置業(yè)及改善型購(gòu)房者暫緩入市。”同策房產(chǎn)機(jī)構(gòu)的資深分析師倪曉玲說(shuō)。

　　而另一方面，后續(xù)供應(yīng)量的下滑，也將導(dǎo)致成交量拐點(diǎn)的出現(xiàn)。薛建雄介紹，在供應(yīng)量上不去的情況下，成交量會(huì)大幅下降。

　　不過(guò)，樓市供應(yīng)量的下滑趨勢(shì)，可能不會(huì)延續(xù)太久。此前，萬(wàn)科、恒大、富力等開(kāi)發(fā)商紛紛表態(tài)要提高開(kāi)工量目標(biāo)。中原地產(chǎn)分析師許萌說(shuō)，今年四季度會(huì)有一批樓盤(pán)上市銷(xiāo)售，供應(yīng)量將有所增加。

　　唯一的問(wèn)題是，供應(yīng)量增加后，成交量是否一定能回升？對(duì)此，蔡為民的表態(tài)不甚樂(lè)觀。他認(rèn)為，未來(lái)假若銀根收緊，樓市的購(gòu)房資金肯定不如現(xiàn)在充裕，加上樓盤(pán)的售價(jià)又高，成交量顯然難以回升。