隨著亞運(yùn)會的日益臨近，不少老城區(qū)和天河“穿衣戴帽”的市政工程陸續(xù)升級，其利好會影響周邊的二手市場。合富置業(yè)市場部總監(jiān)陳慧紅表示，目前無論老城區(qū)還是天河區(qū)，二手市場都受到其利好影響。從住宅方面來看，“穿衣戴帽”工程主要針對一些樓齡較長的房改房物業(yè)，這些房屋外立面的翻新和配套的完善，其居住價值將得以凸顯。而對于老城區(qū)商鋪的影響，則更多體現(xiàn)在心理層面，將促使投資商鋪的人士對路段升值信心有所增加。另外，天河商圈隨著新的改造方案實施，其投資前景預(yù)計會呈現(xiàn)新面貌。

　　老城區(qū)：惠福路—中山六路

　　商鋪：不用擔(dān)心被拆遷

　　據(jù)合富置業(yè)鐘健鋒介紹，“穿衣戴帽”工程利好并不會使商鋪價格出現(xiàn)升溫，而在于鞏固買家對該地段鋪位投資的信心。因老城區(qū)不少商鋪都是私房物業(yè)，之前有部分投資客擔(dān)心這些騎樓房會被列入拆遷的“紅線”內(nèi)，從而處于觀望中，目前隨著市政工程的落實，這部分買家消除了物業(yè)可能面臨拆遷風(fēng)險，而出手信心更加堅定。

　　其實，商鋪的裝修程度對物業(yè)影響并不大，這主要因為商鋪投資，租客通常會根據(jù)自身經(jīng)營需求去裝修鋪面，無需業(yè)主花費太多精力。如惠福東路一帶商鋪，由于鄰近北京路，二手均價達(dá)18萬~20萬元/m2左右，以經(jīng)營餐飲、零售、發(fā)型屋為主，租客會根據(jù)自身需要裝修鋪位。與住宅相比，商鋪投資受政策變化的影響較小，可以說在當(dāng)今樓市走勢不明確的情況下，商鋪是很不錯的“資金避風(fēng)港”，目前從總體來看，商鋪的價格以10%逐年遞增，而且投資客的承接力十分強(qiáng)。

　　住宅：外墻翻新樓價上升

　　據(jù)合富置業(yè)中山六分行人士表示，隨著政府“穿衣戴帽”工程的展開，對住宅會有利好帶動作用，目前這一帶即使有20年樓齡的石米外墻樓梯樓，二手均價已達(dá)7500~9000元/m2，而一些早些年經(jīng)過翻新外立面的馬賽克外墻樓梯樓，二手均價則達(dá)8500~10000元/m2，同樣有20多年樓齡，但盤源十分緊俏。合富置業(yè)專業(yè)人士還介紹，這一帶部分買家會因?qū)W位而找房，主要看中朝天路小學(xué)和凈慧路小學(xué)的學(xué)位，如帶學(xué)位的房改房二手均價比一般物業(yè)每平方米要高500元左右。

　　從住宅投資來看，合富置業(yè)有關(guān)人士表示，西門口一帶集中了不少寫字樓物業(yè)，不少白領(lǐng)也會在附近租房，主要尋找一些1000元/月左右的樓梯樓物業(yè)。若考慮投資，建議可找一些近西門口地鐵站，面積在40~50平方米左右的單位，入市門檻在40萬~50萬元左右。這類盤源目前放盤不多，一有盤源出售即有買家接手。

　　天河區(qū)：六運(yùn)小區(qū)一帶

　　商鋪：出現(xiàn)更新商業(yè)形態(tài)

　　據(jù)合富置業(yè)體育東分行梁堅勤分析，打造六運(yùn)小區(qū)歐式風(fēng)情商業(yè)街的利好，對天河南商圈最直接的影響是促使該區(qū)商業(yè)將以更新的商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，這對于天河南商圈可以起到提升整體價格的引領(lǐng)作用，帶動租金上揚(yáng)。目前來咨詢的客戶較之前多了10%~15%，投資客對天河南商圈的前景十分看好，多個買家前來求購商鋪或住宅商鋪。

　　六運(yùn)二街、三街商圈氛圍已經(jīng)非常成熟，商鋪租金最高，其租金為300元/m2/月，首層物業(yè)由于商業(yè)帶動，售價在20000~30000元/m2之間。而人氣稍弱的鋪位租金也有150元/m2/月。據(jù)梁堅勤介紹，就未來規(guī)劃和改造，小區(qū)內(nèi)的租金將穩(wěn)定在300元/m2/月。天河南一路和小區(qū)內(nèi)南北向的主道路甚少有商鋪放出，而求鋪者卻很多，如果有一個商鋪放租，也會有好幾個商家爭搶。未來六運(yùn)小區(qū)的改造對于該商圈是個很大的利好，估計租金會有新一輪的提升。

　　住宅：投資與自住比4∶6

　　六運(yùn)小區(qū)由于是最鄰近天河商圈的居住小區(qū)，經(jīng)過了近20年的發(fā)展，居住氛圍已經(jīng)十分成熟。隨著之前宏城廣場的清拆和現(xiàn)在歐洲風(fēng)情步行街改造的利好，六運(yùn)小區(qū)一帶的居住氛圍將得到很大的改善。

　　據(jù)合富置業(yè)體育東分行人士介紹，目前六運(yùn)小區(qū)投資客與自住客的比例約為4∶6，自住型買家會更多選擇六運(yùn)小區(qū)內(nèi)靠近中間位置的物業(yè)，這里的物業(yè)可望小區(qū)花園，景觀較好且比較安靜，目前二手均價已達(dá)10000元/m2以上，要比靠近馬路的物業(yè)二手均價高出500~1000元/m2。（記者 吳潤洲）