編者的話：北京市統計局、國家統計局北京調查總隊發布的最新統計數據顯示：1至2月，四環以內期房均價突破3萬大關，達到每平方米31220元，而六環以外的房價也突破萬元大關，達到每平方米10409元。房地產市場儼然已是牽動人心的全民焦點。本刊今日推出京城樓市調查，以饗讀者。

　　□ 本報記者 王 崢

　　入冬以來的第十場降雪讓北京的天氣驟然下降，而和寒冷天氣一樣的則是3月初北京樓市慘淡的成交量。據統計，3月第一周，北京商品房總成交量僅為2099套，比2月第一周下跌了65.2%，其中住宅僅為1200套，環比2月同期下降了71.8%。

　　北京中原三級市場研究部統計數據顯示，3月3日至14日，北京樓市的總成交量為11175套，在多一天的情況下相比09年同期成交量下降了16.1%。商品房總成交量出現了33.1%的下降幅度，特別是商品房住宅更是出現了48.9%的下降幅度。

　　“小陽春”還是“倒春寒”

　　那么3月上旬，北京樓市的萎靡不振究竟有著怎樣的原因；成交量下滑的背后是“小陽春”的到來還是一場實實在在的“倒春寒”呢？

　　對于這個問題，北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒就對記者表示：“3月份北京樓市成交量下跌的主要原因就是供應量的不足。首先是受當前環境的影響，開發商集體延緩了推盤的速度，年初這段時間推出的新盤數量不足2009年的一半，尤其是3月上旬，開發商在政策尚未落地前大多小心翼翼，定價太高肯定要引起非議，定低了又不符合商家的本性，所以延緩推盤就成了開發商集體的共識。”

　　而事實也確實如此，據記者了解在二月份北京總共開盤的項目只有8個，尤其剛剛過去的3月第一周，北京新開盤項目更是僅有3個，總共提供房源400套，供應短缺的狀況十分嚴重。

　　“導致供應不足的第二個原因則是受2008年樓市低潮的影響。那段時間大多數房地產企業都在抵御寒冬，在能否挺過去都是未知數的情況下，新開工項目的數量自然也是大幅度的減少，而按一般房地產項目的建設周期來看，2010年正是前年開工項目的上市期，但是由于那段時間開工項目非常少，所以也減少了今年上半年可推出的新盤項目。而最后一個原因則是去年下半年火爆的市場導致很多房源在2009年年底就已經銷售一空，致使現在沒房可賣。”

　　對此楊少鋒舉例自己公司在通州代理的一個項目，其早在去年11月就已經銷售完當期的所有房源，而該項目的新房源要到今年4月才能推出。并且去年大熱的行情也確實透支了今年年初的部分需求。

　　此外，北京中原三級市場研究部也認為，導致近期商品房成交量下跌6成以上的主要原因是3月上旬獲得預售許可的項目僅有4個，遠低于平常十幾個的水平。

　　而在3月下旬，新開盤的項目將會出現一次小小的井噴。亞豪機構的統計數據就顯示，3月欲開盤項目約40個，其中首次開盤的純新盤項目有9個，其余皆是老項目后期開盤。也就是說3月下旬將最少有35個以上的項目集中推出，其中不乏去年的一些熱點樓盤，如太陽公元、華業東方玫瑰、金隅萬科城、首創·禧瑞都、遠洋一方、中海城紫鑫閣等都有可能在3月下旬重點推盤。

　　所以楊少鋒認為：“現在還不能說3月份房地產市場是真降或是假摔，畢竟會有一大批新房源推出，在市場供應得到恢復的情況下，再看成交量高低與否才可以判斷3月份到底是‘小陽春’還是‘倒春寒’。”

　　房價長期看漲 短期下跌較難

　　但在北京樓市成交量持續低迷的同時，房價在3月初卻逆轉了2月份小幅下跌的趨勢，重新開始上揚。亞豪機構的監測數據顯示，在有價格記錄的項目中，3月北京整體開盤的均價為21330元/平方米，相較2月，漲幅高達13.3%。而五環內的平均開盤價格更是早已超過每方米2.3萬元。

　　統計數據就顯示，3月計劃開盤的項目中，朝陽區項目達10個，整體開盤均價30950元/平方米，其中如長安8號項目開盤均價達70000元/平方米。海淀區計劃開盤的5個項目整體開盤均價為23920元/平方米，其中如新盤國悅府項目均價達35000元/平方米。而在今年1月份新開盤項目中，朝陽區開盤項目整體開盤均價為27519元/平方米，海淀區為21825元/平方米，兩相比較，朝陽、海淀兩區域房價分別上漲了12.5%和9.6%

　　對于房價的繼續上升，楊少鋒就表示這是再正常不過的現象了。他給記者拋出了這樣一個問題，那就是5年后，你相信北京的房價會比現在低嗎？

　　“我認為北京在今后很長的一段時間內，房價都會是上漲的。首先北京的房地產市場不止限于常住北京的2000萬人，全國全世界有購買力的人群都是北京房地產的購買者，作為一個仍在快速發展的國際化大都市，巨大的需求是支撐北京房價的最重要因素。尤其是中心城區，其資源的稀缺性尤其突出，所以房價高也是正常的。據我了解，北京今年在四環以內的新盤屈指可數，而好的位置加上稀缺的房源導致其必然搶手，開發商如果不漲價銷售才是不正常的。就算價格定的高了點，但是只要10個觀望者中有2個肯出手，那么這些區域的房子肯定也能都賣出去。”楊少鋒說道。

　　“而通州、涿州今年房價高漲的原因則是受政府政策的影響，北京市政府機關東遷計劃，南城開發等政策使這些地塊的價值明顯提升，相信5年后的通州肯定不是現在的通州，而5年后的涿州也肯定不是今天的涿州，其這些地區的區位價值到那時將會得到充分的體現，所以這些地塊的價格今后還會上漲。而隨著北京城市擴建新政策的陸續出臺，相信今后會后更多地區的土地價值得到提升。”

　　而北京周邊區域的房價確實也在持續的上漲中，通州地區的世紀星城均價為22000元/平方米,月亮灣為26000/平方米；大興領海天使灣近期也由22000元/平方米上調均價至26000元/平方米；昌平珠江摩爾國際中心開盤前預計均價更是達到了25000—30000元/平方米。楊少鋒也對記者表示，上面提到的今年4月他們要推出的新房源售價肯定也將比去年高出3000至4000元。

　　楊少鋒還認為：“就整體而言，北京市的公共基礎配套設施，軌道交通在全國都是首屈一指的，而龐大的教育資源、醫療資源、商業資源等更是別人所無法比擬的，在如此條件下房價怎么可能下跌呢？”

　　而據統計，目前，房地產企業增加土地儲備不到1.2億平方米，雖然在建面積約有30億平方米，但其中大部分都是2009年銷售的期房，同時捏在房產商手中的富余現金流，卻有1.5萬億元左右。錢多、地少，存量失衡，即使成交量低迷一段時間，開發商也不擔心，畢竟如此低的成交量很大一部分原因正是開發商自己捂盤惜售造成的。

　　相比2009年3月的136172套，2010年3月商品住宅的存量僅有89234套，下跌了34.5%。而對于開發商來說，如此低的存量下，很少會有開發商愿意明顯降價來銷售，畢竟房子都有些不夠賣，開發商肯定要將價格維持在一個高位。