昨日在中國樓市、股市發生的新聞令人印象深刻。一邊是地產大佬恒大在全國8.5折促銷,開了本輪樓市調控以后地產商降價的先河；另一邊是滬深股市分別是以逾4%和5%的巨大跌幅令投資者目瞪口呆。

　　樓價跌、股市跌,背后各有各的故事。不過,中國兩大資產價格正以“下跌”的方式加速擠泡沫的過程,卻是共同點,并且均在一定程度上體現著政策的意圖。而相比之下,股市的下跌顯得更過激。

　　從昨日起,恒大集團旗下全國所有地產項目將以八五折對外銷售,優惠何時結束尚未確定。

　　在政府嚴控的房地產市場里,恒大就是第一顆松動的“牙齒”。盡管恒大自己不承認,稱樓市新政對自己影響很小,但是他們的舉動還是表明,他們現在很需要現金流。

　　盡管目前還無法估計恒大的降價行為到底會有多大的示范效應,不過,過往“堅牙利齒”的房地產企業確實松動了。這個五一,對于他們而言,有點漫長。五一之前不斷出臺的地方版新政、成交量的下跌、違約量的不斷攀升,以及還有一系列仍然等在前路的調控“政策”,在五月明媚的春光里,讓他們感受到的只有冬天的寒冷。

　　就正如SOHO中國董事長潘石屹在自己的博客上所說,地產行業“冰封期”,而誰能在冰封的樓市里扛下去,那得看誰擁有完整的“資金鏈”,這是他們最后一件保暖內衣。

　　北京新政初見成效 二手房掛牌價格下降趨勢明顯

　　趕在五一之前,北京市在一線城市里率先發布第一個地方版的調控新政。顯然,北京調控的腳步并未停歇。小長假之后,北京市公積金管理中心下發新的公積金貸款政策,新政策規定,首套房面積90平米以上,公積金首付最低3成；二套房首付最低5成；三套及以上將不予受理。首套90平米以下仍可首付2成。

　　不過,新政的效果并未立即顯現,至少,目前北京降價促銷的樓盤并不多。據統計,五一期間(5月1日～3日)北京共有6個項目開盤,全部為老項目后期,開盤均價為26300元/平方米,比4月同期上漲了28.29%；環比清明小長假期間上漲了46.11%；同比去年五一期間則上漲了63.10%。

　　但是,二手房市場則是另一幅場面。據“鏈家地產”統計數據分析,4月份二手房成交均價20254元/平米,其中,4月下半月均價20500元/平米,環比上漲2.5%左右,盡管依然上漲,但是漲幅已經從連續的沖高趨勢中回落。據“鏈家地產”監測,隨著4月中旬新政的出臺,4月上下半月掛牌價格特征出現了明顯的反轉,即上半月掛牌價格直線走高,并且業主報價的上下限極為接近；而政策出臺后,掛牌價格下降趨勢明顯,且報價上下限空間擴大。

　　此外,不斷涌現的違約現象更是讓京城樓市前途難料。據北京中原三級市場研究部統計數據顯示,4月15日以后,買房者的違約數量顯著增加,一些一手房買家也開始醞釀退房,北京二手房買方的違約比例已占到違約總數的70%。而以“銀行首付提高無力籌夠首付”為由違約的客戶,占到了買房違約總數的80%。

　　各地房價松動 二手房掛牌價出現10%以上降幅

　　近日,中國社會科學院發布了《中國房地產藍皮書(2010)》。藍皮書指出,隨著政府政策措施的實施,熱點城市的房價下半年將會出現下調的可能性。

　　中國社科院城市發展與管理研究所土地與房地產研究室主任李景國表示,2009年中國房地產市場秩序較為混亂,捂盤惜售、土地閑置現象比較嚴重,引發一些城市房地產市場恐慌,出現搶購現象；此外,熱點城市及熱點地區投資需求及投機需求不斷增多,加劇了市場的供求緊張,推動了房價的上漲,排擠了部分自住性住房需求。

　　他認為,如果2010年收緊貨幣,且加大房地產的調控力度,出臺過于猛烈的房地產措施,2010年全國房地產價格會受到遏制,熱點城市房價在下半年會下調,二三類城市房地產會出現減緩。

　　而中原地產研究顯示,全國二手住宅市場4月下旬起率先進入調整期,上周(4月23日—5月6日)一線城市二手房成交量比新政前一周有50%以上的跌幅,掛牌價格首次出現松動。

　　中原集團地產研究中心經理瞿安新認為,近期國內市場走勢已明顯反映出調控政策的綜合效果,加之物業稅、房產稅出臺傳言不斷擴大,預計短期內國內樓市成交量將持續低迷,二手房住宅價格也將進入下行通道。

　　根據中原地產統計數據,新政出臺后一周(4月15日—4月21日,各大城市二手住宅掛牌量大幅上升,京、滬、穗、深、津五大城市環比增幅分別為49%、30%、17%、25%和16%。但受“五一”長假影響,上周五大城市樓市掛牌量有所回落,基本回落至3月初水平。

　　從市場成交情況看,鑒于調控政策密集出臺,特別是“新國十條”差別化信貸政策的影響,購房者普遍認為市場將步入調整期,故并不急于接盤而開始觀望。中原門店調研結果顯示,各城市不同區域二手房源均有不同幅度的議價空間,部分板塊掛牌價格已經出現10%以上降幅。

　　據中原統計數據顯示,政策出臺一周,北京、上海、深圳三地二手住宅市場新增客源量降幅分別達到80%、40%和80%；五大城市成交量環比分別下跌32%、49%、13%、60%和27%,其中滬深兩市下滑幅度最大。

　　住建部擬監控預售款 開發商資金鏈再受擠壓

　　潘石屹近日透露,2008年底是整個行業最困難的時候,隨著政府的救市政策,處在最困難時期的開發商渡過了2008年底的這次危機,2009年全年房地產火爆銷售,全國房地產銷售超過4萬億。目前房地產上市公司中有許多家擁有的現金超過100億,這種情況下,房地產開發商主動降價銷售的可能性很小。

　　以上三條政策中有兩條將對房地產商的資金鏈構成巨大影響,如果市場持續一段時間的“冰川期”,房地產商就可能支撐不了資金的壓力而被迫采取降價銷售來應對。

　　不過,潘總反復提到的資金鏈,再一次受到調控的侵襲。據相關媒體報道,住房和城鄉建設部正會同人民銀行、銀監會等相關部門擬對房地產企業在售項目的預售賬款實施監控。根據擬定的方案,今后房地產企業的預售賬款將存入監管部門指定的專門賬戶,并按照項目開發進度和工程資金所需“專款專用”。房地產企業只有在項目竣工交付及結算時,才能支配使用項目此前的預售賬款。

　　一直以來,預售款項是房地產企業優先占用的客戶資金。國家統計局數據顯示,今年一季度,房地產開發企業資金來源16250億元。其中,定金及預收款3749億元,個人按揭貸款2193億元,兩者合計5942億元,占房企整體資金來源的比例達36.6%。

　　據悉,房地產項目的預售款包括購房者的首付款以及銀行按揭貸款,兩者構成了房地產企業的重要資金來源。其中,首付款在項目開盤時就已交付,按揭貸款則在樓盤封頂時由銀行發放。目前,這兩筆款項在項目竣工交付之前由房地產企業自由支配。但今后,監管部門將根據工程進度與質量,把預售款項通過專門賬戶支付給建設單位,或者由房地產企業向建設單位付款之后到銀行支取。

　　“我們已經做好過冬的準備,下一步不排除采取降價的措施來回收現金流。”一家民營房地產企業的老總告訴記者。

　　南方日報駐京記者胡劍龍

　　-專家說法

　　調控政策疊加房價應會調整

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江則認為,加強對預售賬款的監管是對開發商的資金鏈再次施壓,開發商惟有加快銷售回籠資金,否則可能拖慢施工。不過他指出,預售賬款的監管辦法各地略有不同。此前廣州實施的對預售賬款的監管辦法與此次傳聞的方案大致相同,開發商若要用款需向監管部門提出申請,并說明用款理由,只是沒有此次方案那么嚴厲。他認為,從廣州的情況來看,可能出臺的新政對房企的影響應該不會太大。

　　滿堂紅首席研究員龍斌則指出目前系列調控出臺后,已對樓市產生巨大影響,成交縮量明顯。因此在成交量下降的情況下,涉及的預售賬款相應減少,因此對房企和樓市的影響也不會太大。

　　對于可能出臺的有關預售賬款的新政,龍斌也表示了他的憂慮:“目前的調控措施加起來力度已經很大,房價應該會調整,甚至產生了非正常的市場反應,后續政策一定要慎重。”他比喻道:“現在的樓市就好比一個高燒病人,一兩副藥下去不見效果,就十副藥一起下,結果體溫已經降到正常溫度以下,這時候如果繼續下藥,就很危險了。”

　　南方日報記者盧軼